200 triệu USD chờ đổ vào M&A khách sạn: Cuộc chơi của hiệu suất và lợi suất

Năm 2026, các thương vụ lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào khách sạn tại đô thị trung tâm và dự án nghỉ dưỡng cao cấp.

Từ thực tế triển khai các giao dịch M&A khách sạn thời gian qua, có thể thấy hoạt động đầu tư khách sạn tại Việt Nam đang trở nên chọn lọc và chuyên sâu hơn, với yêu cầu khắt khe hơn về cấu trúc pháp lý, mô hình vận hành và chiến lược tái định vị sau mua.

Theo chuyên gia JLL Việt Nam, trong quá trình tư vấn các thương vụ khách sạn tại Việt Nam thời gian gần đây, JLL ghi nhận sự thay đổi rõ nét trong cách nhà đầu tư tiếp cận thị trường.

Thay vì ưu tiên quy mô và tốc độ mở rộng, các bên tham gia giao dịch ngày càng tập trung nhiều hơn vào chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng tạo giá trị dài hạn. Ở góc độ đầu tư, xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển từ tư duy giao dịch ngắn hạn sang các chiến lược nắm giữ trung và dài hạn, với trọng tâm là hiệu suất vận hành thực tế, rủi ro pháp lý và tiềm năng tăng giá theo chu kỳ phát triển của du lịch.

Theo ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao, bộ phận mua bán Khách sạn khu vực châu Á Thái Bình Dương, JLL, hai thương vụ gần đây liên quan đến dự án PARKROYAL Saigon và Hotel Perle D’Orient Cát Bà do JLL Hotels & Hospitality Group tư vấn là những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này.

Với tổng giá trị 53,7 triệu USD, các giao dịch phản ánh sự quan tâm trở lại của dòng vốn, đồng thời cho thấy mức độ sẵn sàng ngày càng cao của nhà đầu tư trong việc đưa ra các quyết định mang tính trung và dài hạn tại thị trường Việt Nam.

Với nhà đầu tư nước ngoài, họ vẫn duy trì sự quan tâm tới thị trường khách sạn nhưng với cách tiếp cận thận trọng và có chọn lọc hơn. Quá trình trao đổi và thẩm định cho thấy dòng vốn quốc tế tập trung vào các tài sản đạt chuẩn quốc tế, sở hữu vị trí chiến lược, hiệu suất vận hành đã được chứng minh và dư địa cải thiện thông qua việc nâng cấp sản phẩm hoặc điều chỉnh mô hình quản lý.

Thay vì mở rộng nhanh, các nhà đầu tư này ưu tiên sự hiện diện bền vững và áp dụng kỷ luật đầu tư cao hơn trong định giá rủi ro cũng như hoạch định chiến lược thoái vốn.

Đáng chú ý, chuyên gia JLL cho biết, một điểm nhấn của thị trường chính là vai trò ngày càng rõ nét của các nhà đầu tư trong nước. Các tập đoàn đa ngành, doanh nghiệp quản lý khách sạn và nhà phát triển bất động sản có nền tảng tài chính vững chắc đang chủ động tìm kiếm cơ hội sở hữu không chỉ để nắm giữ tài sản, mà còn nhằm nâng cấp, tái cấu trúc và tối ưu hiệu quả vận hành theo thời gian. Nhóm này ngày càng đóng vai trò là “growth capital” (vốn tăng trưởng), sẵn sàng chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn để gia tăng giá trị tài sản.

Trong các cuộc đàm phán gần đây, hiệu suất vận hành thực tế - thay vì hiệu suất kỳ vọng, đã trở thành yếu tố quyết định khả năng chốt giao dịch. Các chỉ số như công suất phòng, doanh thu trên phòng sẵn có và triển vọng dòng tiền được xem xét chặt chẽ trong mối tương quan với vị trí, phân khúc và định hướng phát triển điểm đến.

Theo báo cáo của JLL, giai đoạn 2023-2024 ghi nhận lợi suất đầu tư khách sạn dao động trong khoảng 6-7,5%, trong khi các tài sản được tái cấu trúc hiệu quả có thể đạt lợi suất kỳ vọng từ 8-9%.

Từ góc độ thực hiện giao dịch, sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước với hiểu biết sâu về thị trường và nhà đầu tư quốc tế với kinh nghiệm quản lý theo chuẩn mực toàn cầu đang góp phần hình thành các cấu trúc giao dịch linh hoạt và hiệu quả hơn, tạo sự cân bằng giữa vốn tăng trưởng, năng lực vận hành và chuẩn mực quản trị.

“Qua các thương vụ đã tư vấn, có thể thấy nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng dòng tiền và khả năng tạo giá trị sau mua. Các giao dịch hiện nay không đơn thuần là mua - bán tài sản, mà gắn liền với chiến lược tái định vị và nâng cấp vận hành trong bối cảnh thị trường du lịch Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn”, ông Karan Khanijou chia sẻ.

Bên cạnh đó, việc hiểu và cấu trúc đúng khung pháp lý ngay từ đầu có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và khả năng hoàn tất thương vụ. Đặc biệt với nhà đầu tư nước ngoài, các yếu tố như loại hình đất, thời hạn thuê và cấu trúc sở hữu đóng vai trò quan trọng trong việc định giá và đánh giá tính khả thi của giao dịch.

Theo ông Karan Khanijou, Việt Nam cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đến 100% vốn trong doanh nghiệp khách sạn, nhưng do đất khách sạn thuộc nhóm đất thương mại - dịch vụ và áp dụng hình thức thuê, cấu trúc đầu tư cần được thiết kế phù hợp với thời hạn thuê và mục tiêu nắm giữ dài hạn. Những cải thiện gần đây về khung pháp lý đang góp phần giảm độ bất định cho thị trường, song vẫn đòi hỏi nhà đầu tư có sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Đánh giá về triển vọng thị trường M&A khách sạn năm 2026, chuyên gia JLL cho rằng, với môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và nền tảng du lịch phục hồi vững chắc, thị trường khách sạn Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn chất lượng cao.

Thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam được kỳ vọng duy trì xu hướng tích cực, với số lượng giao dịch tăng lên nhưng mang tính chọn lọc cao hơn. Các thương vụ lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào khách sạn tại đô thị trung tâm và dự án nghỉ dưỡng cao cấp, những phân khúc hội tụ đủ yếu tố về cầu du lịch, hạ tầng và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Theo báo cáo của JLL, tổng khối lượng đầu tư khách sạn trong năm 2026 có thể đạt khoảng 200 triệu USD, phản ánh niềm tin ngày càng lớn của nhà đầu tư vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường.