Hai vướng mắc pháp lý trong triển khai nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh

Một dự án nhà ở xã hội ép cọc xong để treo nhiều năm vì vướng thủ tục. Ảnh: Phạm Thọ

Theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Hoàng Nguyên Dinh, vướng mắc thứ nhất là việc thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đề xuất quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc đất chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng do người dân đang sử dụng, hiện chưa công bố thông tin dự án.

Về vướng mắc này, đại diện Lãnh đạo Thành phố cho biết, thời gian qua, Sở Xây dựng nhận được hồ sơ của một số nhà đầu tư đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội tại khu đất phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt (chưa công khai thông tin dự án).

Trong đó, bao gồm đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng (các hộ gia đình, cá nhân này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng chưa cập nhật biến động, sang tên cho nhà đầu tư; bên cạnh đó là đất có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý mà có thể tách thành dự án độc lập.

TP. Hồ Chí Minh đề nghị làm rõ, đối với những trường hợp này, khi nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất thì có thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ hay không?

Đồng thời, dẫn quy định tại Điều 7 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương, trong đó hướng dẫn: "Trường hợp… nhà đầu tư đề xuất dự án chưa được công khai theo quy định tại khoản 2 Điều này, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt… thì thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư được thực hiện như sau: Nhà đầu tư gửi hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 3 Điều này đến Sở Xây dựng…”. Sở Xây dựng sẽ chủ trì thẩm định, trình UBND Thành phố ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư. Trên cơ sở đó, UBND Thành phố đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

Vướng mắc thứ hai, liên quan đến hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội tại khu đất phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt. Trong đó, đất có nguồn gốc sử dụng do Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp hoặc đất cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Dẫn các quy định tại Điều 31, 34 Luật Đất đai 2024; Điều 7 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ, UBND Thành phố đề nghị làm rõ, trong trường hợp nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án tại khu đất có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích là đất nông nghiệp hoặc đất cơ sở sản xuất, kinh doanh thì có được xem là “có quyền sử dụng đất” để được chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời giao chủ đầu tư theo khoản 1 Điều 7 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP hay không?

Bên cạnh đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê đề xuất thay đổi mục đích sử dụng đất từ không phải đất ở sang đất ở có vượt quá quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai?

Thành phố cũng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn, việc giao chủ đầu tư dự án cho người đang sử dụng đất thuê, làm thay đổi hình thức sử dụng đất từ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm sang Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở, có bảo đảm phù hợp quy định của pháp luật về đất đai hay không?

Người dân ở trong chung cư nhà ở xã hội Lê Thành, rất nhiều lao động tại TP. Hồ Chí Minh đang có nhu cầu này. Ảnh: Phạm Thọ

Theo báo cáo của UBND TP. Hồ Chí Minh, năm 2026, Thành phố được giao chỉ tiêu hoàn thành khoảng 28.500 căn nhà ở xã hội. Từ đầu năm đến nay, Thành phố đã khởi công 2 dự án với 2.656 căn, hoàn thành và đưa vào sử dụng 1 dự án với 580 căn, đồng thời đang thi công 11 dự án với gần 9.700 căn.

Dự kiến, trước ngày 30/6/2026, Thành phố sẽ khởi công 41 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 29.200 căn. Qua đó, góp phần hướng đến mục tiêu đưa vào sử dụng khoảng 36.400 căn trong giai đoạn 2026 - 2027.

Để thúc đẩy quá trình phát triển nhà ở xã hội, mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành quy trình với nhiều rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội xuống chỉ còn tối đa 132 ngày (7 bước) đối với dự án tư nhân và 122 ngày (8 bước) đối với dự án vốn đầu tư công.

Các dự án nhà ở xã hội cũng được Thành phố đưa vào “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” trong xử lý hồ sơ, rút ngắn thời gian và chi phí đáng kể cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nhiều vướng mắc pháp lý vẫn đang là thực trạng ở TP. Hồ Chí Minh, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội rất khan hiếm; hàng trăm người cùng đăng ký mua một căn hộ.

Tại hội thảo về nhà ở xã hội mới đây tại TP. Hồ Chí Minh, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cũng chia sẻ, trong các nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn nhỏ giọt, chủ yếu nằm ở thủ tục pháp lý kéo dài.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, pháp lý kéo dài khiến thời gian thực hiện dự án tăng lên, chi phí doanh nghiệp phình to. Trước đây, mỗi năm doanh nghiệp có thể triển khai một dự án, nhưng hiện nay phải mất 3 năm mới hoàn thành một dự án, từ đó buộc phải điều chỉnh giá bán căn hộ, khiến người dân mua nhà phải trả chi phí cao hơn.