Đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với các luật liên quan

Theo đại biểu Lã Thanh Tân - Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Quốc hội cho ý kiến lần này có xác định một số loại giao dịch nhà đất bắt buộc công chứng thực. Nhưng đến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì lại quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ một số loại giao dịch phải công chứng thực theo khoản 2 Điều 10 của dự thảo.

Qua đối chiếu dự thảo Luật cho thấy, quy định các giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực được liệt kê tại khoản 2 Điều 10 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại khác với các giao dịch đã được quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Do đó, đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị rà soát, chỉnh lý để đảm bảo tính thống nhất giữa các luật này.

Đại biểu Lã Thanh Tân cũng đề nghị bỏ quy định của dự thảo Luật quy định về chủ đầu tư dự án bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của Chính phủ. Việc đặt thêm điều kiện để đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của mình cũng không phù hợp với Luật Đầu tư và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cùng với đó, đại biểu này đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, bổ sung quy định tại khoản 1 Điều 16 của dự thảo Luật về đối tượng là cá nhân nước ngoài được mua công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai. Đồng thời, quy định điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở công trình xây dựng tương tự như điều kiện đã quy định trong Luật Nhà ở hoặc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm cho thống nhất.

Cũng nêu ý kiến thảo luận về vấn đề này, đại biểu Huỳnh Thị Phúc – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, khoản 3 Điều 14 của dự thảo Luật quy định: “Thời hạn sở hữu, sử dụng của nhà ở được bán, cho thuê mua xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở. Thời hạn sở hữu, sử dụng công trình xây dựng, phần diện tích trong nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng; bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú được xác định theo thời hạn sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc nêu rõ, để đảm bảo phù hợp về thời hạn sử dụng công trình với niên hạn công trình, không vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, cần sửa đổi quy định tại khoản này thành thời hạn sở hữu, sử dụng công trình xây dựng, phần diện tích trong nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dựng; bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú được xác định theo niên hạn sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng, nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp hết thời hạn sử dụng đất, nhưng nhà ở, công trình xây dựng vẫn còn giá trị sử dụng thì Nhà nước nên xem xét gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đồng quan điểm với các ý kiến đại biểu đã nêu, đại biểu Tạ Đình Thi - Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần được rà soát kỹ lưỡng nội dung Chương VIII về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu cho hay, cần lấy hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai làm gốc, làm cơ sở để thiết kế, vận hành hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Đại biểu đề nghị rà soát cả 3 dự án luật để có các quy định về nguyên tắc, cơ chế phối hợp giữa ngành Tài nguyên Môi trường và ngành Xây dựng trong thiết kế, xây dựng, vận hành 02 hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu, từ khâu điều tra cơ bản, đánh giá cho đến khai thác, sử dụng công khai để đảm bảo tính liên thông thiết thực, hiệu quả, tiết kiệm kinh phí, nhân lực.

Phát biểu giải trình về vấn đề mà các đại biểu nêu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, cơ quan soạn thảo sẽ nghiên cứu để quy định đồng bộ các nội dung, đảm bảo thống nhất, không chồng chéo với các luật khác có liên quan.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, về phạm vi điều chỉnh, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo luật, làm rõ phạm vi, nội dung điều chỉnh của luật theo hướng bảo đảm phạm vi điều chỉnh bao quát được hoạt động kinh doanh bất động sản, phân định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản và các giao dịch dân sự không vì mục đích kinh doanh khác.

Về điều kiện với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, bổ sung khoản 1, 2, 3 Điều 10 dự thảo Luật để báo cáo Chính phủ tiếp thu tối đa ý kiến của các đại biểu Quốc hội. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo kiến nghị giữ khoản 2, Điều 10 vì cần bảo đảm phạm vi điều chỉnh bao quát đầy đủ các đối tượng kinh doanh bất động sản, trong đó có đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Bộ trưởng cũng đề nghị giữ lại các nội dung chính của khoản 3, Điều 10 dự thảo luật, do đây là nội dung được luật hóa quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, trong đó có quy định các trường hợp cơ quan tổ chức bán nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách, còn việc sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp cơ bản không phát sinh mua bán, chuyển nhượng bất động sản.