Cổ phiếu bất động sản: Áp lực tài chính và những tín hiệu phân hóa rõ nét

Lợi nhuận thu hẹp trước gánh nặng chi phí vốn

Từ năm 2023 đến hết tháng 4/2025, VN-Index dao động trong vùng 1.100–1.300 điểm, lần lượt đạt 1.122 điểm cuối năm 2023, 1.266,78 điểm cuối năm 2024 và 1.226,30 điểm ngày 29/4/2025. Sau đó, chỉ số tăng mạnh, chốt quanh 1.680,86 điểm cuối tháng 8/2025, tương đương mức tăng hơn 37%.

Theo factsheet HOSE, trong quý II/2025, nhóm cổ phiếu bất động sản chiếm khoảng 12–14% vốn hóa VN-Index, tiếp tục là tâm điểm chú ý. Chính sự phân hóa sâu sắc trong nhóm này đã ảnh hưởng trực tiếp tới diễn biến chỉ số chung: một số cổ phiếu đầu ngành giữ được sự ổn định, trong khi nhiều mã khác rơi vào vòng xoáy nợ nần và thanh khoản suy yếu.

Theo VIS Rating, Vinhomes (VHM) vẫn là doanh nghiệp dẫn dắt ngành với doanh thu trên 100.000 tỷ đồng và EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) đạt 52.522 tỷ đồng trong mười hai tháng gần nhất. Biên EBITDA đạt 52%, cao hơn giai đoạn 2023–2024 nhưng lợi nhuận ròng vẫn chịu tác động từ chi phí vốn, khiến ROA giảm từ 8% (2023) xuống 6% (quý II/2025).

Khang Điền (KDH) ghi nhận sự thay đổi rõ rệt: từ biên EBITDA 89% (2023) giảm còn 44% (Q2/2025). Trong khi đó, Nam Long (NLG) và Đất Xanh (DXG) duy trì biên lợi nhuận 25–30%, thấp hơn so với mức trung bình trước đây, phản ánh bối cảnh tiêu thụ chậm và áp lực tài chính ngày càng lớn.

Đòn bẩy tài chính và áp lực nợ vay gia tăng

Đòn bẩy tài chính tiếp tục là mối quan ngại lớn. Văn Phú – Invest (VPI) là trường hợp điển hình khi nợ/EBITDA (tăng vọt từ 4,8x (2023) lên 11,8x (quý II/2025), trong khi nợ/Equity đạt 117%. Đây là mức rủi ro cao, và thị trường đã phản ánh điều này qua sự biến động mạnh của giá cổ phiếu.

Ngược lại, Vinhomes (VHM) cho thấy năng lực quản trị nợ tốt hơn nhiều, khi Debt/EBITDA chỉ ở mức 1,7x. Nam Long (NLG) cũng duy trì cơ cấu vốn ở mức cân bằng hơn so với mặt bằng chung, với Debt/EBITDA quanh 3,1–3,4x và Debt/Equity 45–48%, dù chi phí vay vẫn là gánh nặng không nhỏ.

Chi phí lãi vay cũng tạo ra sự phân hóa trong khả năng thanh toán. Vinhomes ghi nhận lãi vay tăng từ hơn 3.000 tỷ đồng (2023) lên gần 11.000 tỷ đồng (TTM). Hệ số EBIT/Chi phí lãi vay giảm từ 15,4x (2023) xuống 4,6x (Q2/2025), cho thấy biên an toàn tài chính đã thu hẹp đáng kể. Trái lại, Nam Long cải thiện tích cực khi chỉ số này tăng từ 4,4x lên 8,8x.

Khang Điền và Đất Xanh duy trì quanh mức 2–3x, phản ánh khả năng chi trả lãi vay hạn chế. Về thanh khoản ngắn hạn, Khang Điền nổi bật với hệ số thanh toán hiện hành 8,3x, phản ánh tài sản ngắn hạn vượt trội so với nợ ngắn hạn. Trong khi đó, Văn Phú – Invest duy trì tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn chỉ ~0,1x, mức rất thấp và tiềm ẩn rủi ro thanh toán. Đây là mức rủi ro cao, và thị trường đã phản ánh điều này qua sự biến động của giá cổ phiếu.

TTCK phản ánh sự phân hóa sâu sắc

Trên TTCK, những dữ liệu này đã phần nào phản ánh vào giá cổ phiếu. VHM giữ vai trò trụ cột của VN-Index nhờ nền tảng tài chính vững, dù hiệu quả giảm sút. NLG và KDH nhận được sự quan tâm nhờ cơ cấu vốn cân đối và thanh khoản tốt.

Ngược lại, DXG và VPI biến động mạnh, thể hiện lo ngại về rủi ro nợ vay và áp lực tài chính. Điều này tạo ra hai xu hướng đầu tư trái ngược: nhóm cổ phiếu lớn, nền tảng vững thường được giữ dài hạn, trong khi các mã rủi ro cao thu hút dòng tiền ngắn hạn mang tính đầu cơ.

VIS Rating cho rằng triển vọng ngắn hạn của ngành Bất động sản nhà ở vẫn đối mặt nhiều áp lực: lợi nhuận suy giảm, chi phí vốn cao, sức mua chưa phục hồi. Tuy nhiên, triển vọng dài hạn vẫn hiện hữu nhờ nhu cầu nhà ở lớn tại các đô thị, khung pháp lý ngày càng minh bạch và khả năng hạ nhiệt lãi suất trong trung hạn.

Quá trình phục hồi vì thế sẽ mang tính phân hóa rõ rệt. Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, quản trị rủi ro tốt và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ nắm lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc nặng vào nợ vay và khó khăn trong bán hàng sẽ tiếp tục chịu sức ép thanh khoản và rủi ro thị trường.

Báo cáo của VIS Rating cho thấy bức tranh tài chính doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã phân tách thành hai thái cực. Đây cũng là lý do cổ phiếu cùng ngành lại có diễn biến giá rất khác nhau. Nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng tới các chỉ số then chốt như nợ/EBITDA, Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E), biên lợi nhuận và khả năng trả nợ, thay vì chỉ dựa vào quy mô dự án hoặc thương hiệu.