Chứng khoán hoá bất động sản: Hướng đi mới trên thị trường tài chính

Tìm hướng đi mới

Ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) gồm 5 nguồn: Vốn của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS trong nước; Vốn FDI; Huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán BĐS hình thành ở tương lai; Vốn từ các tổ chức tín dụng, chủ yếu là các ngân hàng thương mại; và Vốn huy động từ thị trường chứng khoán (TTCK), trong đó, vốn tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất. Nếu nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng ngày càng thắt chặt cho vay BĐS, thì các doanh nghiệp BĐS càng trở nên khó khăn hơn, đồng nghĩa với việc bài toán về huy động vốn cho BĐS ngày càng khó giải hơn.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, động thái siết thị trường bất động sản sẽ làm tăng chi phí cho thành phần tham gia kinh doanh kênh đầu tư này. Vấn đề về thủ tục, hành chính mới quy định lại tiếp tục tăng gánh nặng cho các thành phần tham gia thị trường. Những người tiêu thụ bất động sản đều phải gặp bất lợi như mua phải giá cao hơn hoặc khó tiếp cận vốn vay ngân hàng hơn. Thanh khoản có thể sụt giảm. Nhưng đó là cái giá phải trả để chỉnh đốn lại thị trường bất động sản sau khoảng thời gian phát triển quá nóng.

“Ở Mỹ, họ không siết chặt thị trường bất động sản và cơ quan chức năng rất rảnh tay. Cơ bản, người Mỹ có ý thức trách nhiệm xã hội, ý thức trách nhiệm pháp luật cao. Trường hợp lách luật, vi phạm trục lợi xảy ra rất ít. Luật pháp được tôn trọng nghiêm minh.

Còn ở Việt Nam, nhiều người luôn tìm cách lách luật. Luật pháp vừa có kẽ hở, lại vừa có sự chồng chéo làm cho thị trường bất động sản hoạt động gặp khó khăn. Rồi đến thành phần kinh tế, vì làm kinh doanh nên mục tiêu của họ là lợi nhuận, tạo ra của cải cho xã hội. Tôi nhấn mạnh lại, về ngắn hạn chính sách siết thị trường bất động sản sẽ bất lợi nhưng về dài hạn là điều cần thiết”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Chứng khoán hoá BĐS là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư BĐS, được đảm bảo bằng giá trị BĐS mà nó đại diện đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên giá BĐS này, nhưng không nhất thiết phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp (một phần hoặc toàn bộ) BĐS đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.

Có thể thấy, gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn đè nặng lên vai các ngân hàng trong khi hoạt động tín dụng của các ngân hàng tiếp tục bị hạn chế bởi nguồn vốn huy động từ dân cư và doanh nghiệp vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi nhu cầu vốn trung và dài hạn đặc biệt là cho các dự án bất động sản cho các chương trình chuyển đổi kỹ thuật số là rất lớn.

Vị chuyên gia tài chính khuyến nghị, Việt Nam cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng - một loại chứng khoán hoá được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản. Loại trái phiếu này được bán cho những nhà đầu tư có vốn dài hạn như các hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư và các công ty tài chính lớn của thế giới.

Khuyến nghị chính sách

Nhiều chuyên gia đánh giá, chứng khoán hóa BĐS là một hình thức huy động vốn khả thi, đảm bảo cung ứng vốn cho phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều năm qua, hình thức huy động vốn này cũng chưa thể phát triển do có những rào cản, những hạn chế về mặt thị trường và cơ chế chính sách. Do đó, nghiên cứu hoạt động huy động vốn cho lĩnh vực BĐS là điều cần thiết.

Thực tế, ngành BĐS nếu không nhanh chóng giải quyết bài toán về vốn theo hướng khác thì khó có thể phát triển trong tương lai. Hình thức chứng khoán hoá BĐS được xem như một hướng huy động vốn mới có tính khả thi cao, đáp ứng nhu cầu vốn cho các doanh nghiệp BĐS và phù hợp với chính sách “thắt chặt tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro" hiện nay.

Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, ngành BĐS cần có những hành lang pháp lý phù hợp, có những tổ chức đủ nguồn lực đứng ra thực hiện. Bên cạnh đó, các rủi ro phát sinh trong quá trình chứng khoán hoá BĐS cũng là một rào cản hạn chế quyết định đầu tư của các nhà đầu tư. Do đó, hành lang pháp lý cũng cần chi tiết, cụ thể và phù hợp thực tế để đảm bảo tính khả thi của hình thức huy động vốn này.

Theo một vị chuyên gia, hình thức huy động này có thể thành công hay không tùy thuộc vào mức độ tham gia, hỗ trợ và sự chủ động của Quốc hội, Chính Phủ, các Bộ ngành trung ương, các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp BĐS và tất cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cụ thể như:

Thứ nhất, các cơ quan Trung ương cần ban hành và nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, hỗ trợ quá trình chứng khoán hoá BĐS. Đặc biệt, các cơ quan có thẩm quyền cần ban hành các quy định cụ thể về thủ tục, quyền hạn và trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình tham gia mua bán chứng khoán hoá BĐS. Trong đó cần nghiên cứu bổ sung các chủ thể có thể tham gia hoạt động này ví dụ như Hiệp hội BĐS, các công ty nhận ủy thác, các nhà đầu tư nước ngoài,...Đồng thời, nghiên cứu chính sách đưa các loại CKH BĐS vào niêm yết trên TTCK nhằm gia tăng tính thanh khoản cho các chứng khoán này.

Thứ hai, là quản lý tốt thị trường tài chính. Kinh nghiệm của các nước và thực tế tại Việt Nam đã cho thấy, sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc khá nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính. Khi thị trường BĐS bất ổn sẽ gây tổn hại không nhỏ cho thị trường tài chính và ngược lại, quản lý tốt thị trường tài chính sẽ giúp lành mạnh thị trường BĐS.

Thứ ba, hình thành và phát triển các cơ quan quản lý, hỗ trợ, cụ thể là thành lập các cơ quan chuyên biệt để quản lý hành chính và các tổ chức hỗ trợ (ví dụ như xếp hạng tín nhiệm các tổ chức BĐS có phát hành chứng khoán, kiểm soát minh bạch thông tin dự án, định giá các tài sản đảm bảo trước khi phát hành,....) nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư khi mua các sản phẩm chứng khoán, chứng khoán hóa.

Thứ tư, mở rộng phạm vi để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường: Nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân trong nước có giới hạn, thường chỉ có thể tham gia vào những dự án nhỏ. Do đó, chính phủ cần có chính sách, qui định mở rộng phạm vi để các DN BĐS có thể phát hành chứng khoán thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính lớn tham gia mua chứng khoán BĐS.

Thứ năm, doanh nghiệp BĐS cần minh bạch thông tin về các dự án BĐS có nhu cầu chứng khoán hoá BĐS, đặc biệt là đảm bảo tính chính xác và tin cậy của thông tin cung cấp cho nhà đầu tư, công chúng và các bên liên quan.

Thứ sáu, chứng khoán hoá BĐS cần những nguồn nhân lực có kiến thức chuyên sâu về tài chính, am hiểu kỹ thuật chứng khoán và khả năng áp dụng trong bối cảnh chứng khoán hoá BĐS ở Việt Nam còn khá non trẻ. Hiện nay, nguồn nhân lực đáp ứng cho lĩnh vực này còn thiếu và yếu, vì thế cần đào tạo, bồi dưỡng.