TP. Hồ Chí Minh lập đỉnh giá mới

Dẫn dữ liệu từ DKRA Consulting – thương hiệu dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển của DKRA Group cho thấy giá sơ cấp căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) hiện đạt trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 12% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án cao cấp tại khu trung tâm và khu Đông như TP. Thủ Đức cũ đã chạm mức 270 - 600 triệu đồng/m2, phản ánh xu hướng đẩy giá mạnh ở phân khúc hạng sang.

Thị trường gần như vắng bóng sản phẩm căn hộ dưới 50 - 55 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn nguồn cung mới rơi vào nhóm trung - cao cấp hoặc siêu sang. Chẳng hạn, Grand Marina Saigon đang được rao bán từ 300 - 600 triệu đồng/m2; Thảo Điền Green từ 163 - 200 triệu đồng/m2; Eaton Park củaGamuda Land, công ty phát triển bất động sản đến từ Malaysia giá khoảng 130 – 200 triệu đồng/m2; Masteri Grand View từ 130 - 145 triệu đồng/m2; The Privé của Tập đoàn Đất Xanh khoảng 100 triệu đồng/m2.

Nguồn cung lệch pha khiến mặt bằng giá chung bị kéo lên, đồng thời gia tăng khoảng cách giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh và các vùng giáp ranh.

Trước đây, giá căn hộ tại Bình Dương cũ chỉ bằng một nửa so với TP. Hồ Chí Minh, nhưng nay khoảng cách này đã thu hẹp đáng kể. Các dự án ở khu vực Dĩ An hiện chào bán quanh 35 - 40 triệu đồng/m2 (The Gió Riverside của Tập đoàn An Gia, Green Square của TBSLand…), trong khi phường Thuận An ghi nhận mức 50 - 60 triệu đồng/m2, thậm chí có sản phẩm tiệm cận 70 triệu đồng/m2 nhờ vị trí sát ranh TP. Hồ Chí Minh.

So với mức trung bình gần 90 triệu đồng/m2 tại trung tâm, người mua căn hộ ở Bình Dương (cũ) vẫn tiết kiệm 20 - 40% chi phí, đồng thời hưởng lợi về hạ tầng và thời gian di chuyển. Đây là lý do Dĩ An và Thuận An tiếp tục trở thành tâm điểm của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định: “Nguồn cung mới ở trung tâm đang thiếu hụt và chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Đây là nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá chung bị đẩy lên, đồng thời làm gia tăng khoảng cách giữa người cần nhà ở thực và khả năng chi trả.”

Theo ông Thắng, ba yếu tố chính đang khiến giá tiếp tục leo thang gồm: chi phí đầu vào tăng (vật liệu, nhân công, pháp lý), quỹ đất nội đô hạn chế và kỳ vọng hạ tầng. Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường cũng khiến chi phí phát triển dự án đội lên, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán để đảm bảo lợi nhuận.

Vùng giáp ranh phân hóa theo hạ tầng

Tại Đồng Nai, thị trường thể hiện rõ xu hướng phân hóa. Ở TP. Biên Hòa (cũ), nhiều dự án có giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2; trong khi Nhơn Trạch - khu vực hưởng lợi từ sân bay Long Thành và cầu Nhơn Trạch - ghi nhận biên độ giá rộng hơn, từ 20 đến trên 45 triệu đồng/m2. Các dự án như Fresia Riverside - TV Holdings, Fiato Airport City - Thăng Long Real Group đều có mức tăng đáng kể so với thời điểm mở bán. Dù chưa thể so sánh với TP. Hồ Chí Minh, nhưng rõ ràng, những “điểm sáng hạ tầng” đã giúp Đồng Nai rút ngắn khoảng cách giá.

Khác với phía Đông, Tây Ninh giữ vai trò “vùng đệm” của thị trường. Các dự án tại Bến Lức đang có giá 35 - 58 triệu đồng/m2, thấp hơn 30 - 60% so với TP. Hồ Chí Minh. Dự án Waterpoint (Nam Long Group) mở bán từ năm 2019 với giá chỉ 25 - 28 triệu đồng/m2 hiện đã tăng lên 40 - 45 triệu đồng/m2, song vẫn được xem là “mềm” so với khu Đông.

Một số dự án giáp ranh Bình Chánh như Sky Retreat (EcoPark) có giá trên 40 triệu đồng/m2, hay Destino Centro (Sea holdings) khoảng 30 triệu đồng/m2, cho thấy Tây Ninh đang trở thành lựa chọn an cư thực tế cho nhóm khách hàng công nhân và nhân viên văn phòng.

Nhìn toàn cảnh, chênh lệch giá giữa TP. Hồ Chí Minh và vùng giáp ranh vẫn lớn, song đang thu hẹp đáng kể tại các khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) và Nhơn Trạch (Đồng Nai). Trong khi đó, Tây Ninh vẫn duy trì vị thế là “vùng giá mềm”, phù hợp cho nhu cầu an cư của người thu nhập trung bình.

Nhận định, thị trường căn hộ thời gian tới sẽ chịu tác động lớn từ loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, sân bay Long Thành, cầu Cát Lái... Những công trình này được kỳ vọng sẽ kéo nhu cầu ở và đầu tư lan tỏa ra các khu vực ven, khiến giá vùng giáp ranh tiệm cận hơn với TP. Hồ Chí Minh.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, khi hạ tầng kết nối được đầu tư mạnh, người mua sẵn sàng dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Đây là yếu tố khiến giá vùng ven tăng, đồng thời thu hẹp khoảng cách với TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng cũng lưu ý: “Đà tăng này sẽ không đồng đều, những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín sẽ giữ được thanh khoản, trong khi sản phẩm xa trung tâm, thiếu tiện ích sẽ khó hút người mua.”

Thị trường bất động sản thời gian tới nhiều khả năng vẫn duy trì mức giá cao, trong đó phân khúc trung - cao cấp tiếp tục dẫn dắt. Áp lực lớn sẽ rơi vào người mua ở thực, đặc biệt là nhóm mua nhà lần đầu, khi nguồn cung căn hộ vừa túi tiền chưa được bổ sung đáng kể.

Ngoài ra, cân bằng lại cơ cấu sản phẩm bất động sản, tập trung phát triển nhà ở giá phù hợp, đồng thời đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý cho dự án sẽ là bài toán then chốt để thị trường duy trì sức khỏe bền vững, thay vì chỉ dựa vào tăng giá.