Bài 2: Cuộc đua mới trên thị trường: Chủ đầu tư căn hộ “tái định vị” dự án sau sáp nhập

Bài 1: Đòn bẩy mới cho thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh sau mở rộng địa giới

Việc TP. Hồ Chí Minh mở rộng địa giới hành chính tạo ra nhiều "tranh luận" về tác động đến thị trường bất động sản. Ông đánh giá thế nào về “tầm vóc mới” của thị trường sau sáp nhập?

Trước hết, cần nhìn nhận đây không chỉ là sự điều chỉnh ranh giới đơn thuần mà là một bước đi chiến lược trong quá trình tái cấu trúc đô thị. Sau sáp nhập, khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng có quy mô dân số hơn 13,7 triệu người, trở thành một siêu đô thị đúng nghĩa. Quy mô kinh tế của vùng này chiếm đến 24% GDP cả nước, tạo nên sức hút đầu tư mạnh chưa từng có.

Điều quan trọng hơn là nguồn lực sau sáp nhập được bổ sung đáng kể. Việc tích hợp thế mạnh công nghiệp của Bình Dương và định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh giúp khu vực này trở thành một “cực tăng trưởng” hoàn chỉnh với đầy đủ các trụ cột: công nghiệp – tài chính – dịch vụ – dân cư. Đây là nền tảng thúc đẩy thị trường căn hộ trong dài hạn.

Từ góc nhìn thị trường, những cơ hội nào đang mở ra cho nhà đầu tư căn hộ, thưa ông?

Theo tôi, nhà đầu tư đang đứng trước một giai đoạn nhiều cơ hội. Nhu cầu tìm kiếm căn hộ đã tăng lên mức cao nhất trong vòng 5 năm, cho thấy niềm tin thị trường đã phục hồi đáng kể – và đây là yếu tố có tính quyết định đối với bất động sản, vốn dựa rất nhiều vào tâm lý người mua.

Bên cạnh đó, một xu hướng đáng chú ý đang diễn ra: dòng vốn từ Hà Nội chảy vào TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh, từ 2% lên 27% chỉ trong ba năm. Đây là mức tăng hiếm thấy và phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư phía Bắc rằng việc TP. Hồ Chí Minh mở rộng địa giới có thể tạo ra một chu kỳ tăng giá mới, tương tự giai đoạn Hà Nội mở rộng vùng đô thị trước đây.

Một động lực quan trọng khác đến từ định hướng xây dựng TP. Hồ Chí Minh trở thành Trung tâm tài chính quốc tế. Khi trung tâm này hình thành, dòng vốn quốc tế và các ngành dịch vụ chất lượng cao sẽ đổ về mạnh hơn, kéo theo nhu cầu lớn về căn hộ cao cấp.

Đồng thời, hệ thống metro, các trục giao thông và hạ tầng kết nối đang được thúc đẩy rất nhanh quanh khu vực trung tâm tài chính tương lai, tạo lợi thế rõ rệt cho những dự án nằm trong vành đai hưởng lợi trực tiếp.

Đối với nhà đầu tư, đây là tín hiệu cho thấy thị trường căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh mở rộng đang chuẩn bị bước vào một chu kỳ tăng giá mới nhờ cả yếu tố dòng tiền lẫn hạ tầng.

Tuy nhiên, nguồn cung bùng nổ cũng có thể kéo theo rủi ro. Theo ông, đâu là những thách thức lớn nhất?

Theo tôi, rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở tốc độ tăng nguồn cung quá nhanh. Trong hai năm tới, riêng TP. Hồ Chí Minh mở rộng dự kiến tung ra gần 55.000 căn hộ, gồm 30.000 căn vào năm 2025 và thêm 25.000 căn vào năm 2026.

Song song đó, khu Nam TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ bổ sung gần 100.000 sản phẩm thấp tầng sau khi quy hoạch mới được phê duyệt, trong khi Tây Ninh và Đồng Nai đang đồng loạt triển khai các đại đô thị quy mô lớn. Việc nhiều nguồn cung ồ ạt xuất hiện trong thời gian ngắn chắc chắn tạo ra áp lực hấp thụ và cạnh tranh gay gắt, đặc biệt với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.

Rủi ro thứ hai đến từ việc hạ tầng phát triển không theo kịp kỳ vọng. Nhiều tuyến giao thông và nút kết nối quan trọng vẫn đang trong quá trình thi công, thậm chí một số dự án chậm tiến độ. Khi hạ tầng chưa hoàn thiện, các khu vực được xem là “điểm đến mới” có thể không phát huy hết tiềm năng, khiến giá trị tài sản tăng chậm hơn kỳ vọng và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.

Yếu tố pháp lý cũng là rủi ro mang tính hệ thống. Áp lực dòng tiền khiến một số chủ đầu tư có xu hướng mở bán khi dự án chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý, dẫn tới nguy cơ chậm triển khai, chậm bàn giao sổ hoặc phát sinh tranh chấp. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn hồi phục, nhà đầu tư càng phải thận trọng hơn với những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để tránh rủi ro bị động về tài sản và dòng vốn.

Ngoài ra, trong ba năm qua, giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 25%, Bình Dương (cũ) tăng 35%, nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm từ 2,8% xuống còn 2,2%/năm. Khi giá tăng quá nhanh trong khi biên lợi nhuận giảm, thị trường sẽ xuất hiện nguy cơ định giá quá mức. Nếu nhà đầu tư mua theo tâm lý đám đông, rủi ro nắm giữ dài hạn sẽ rất lớn.

Với các biến động hiện nay, ông có khuyến nghị gì nhà đầu tư đang cân nhắc xuống tiền trong thời điểm thị trường mở ra chu kỳ mới?

Tôi cho rằng có bốn nguyên tắc mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trong giai đoạn thị trường đang bước vào chu kỳ mới.

Thứ nhất, ưu tiên tuyệt đối uy tín chủ đầu tư. Thị trường hiện vẫn còn tồn đọng nghĩa vụ trái phiếu từ giai đoạn 2020–2023, vì vậy chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và lịch sử bàn giao minh bạch mới đảm bảo được an toàn cho nhà đầu tư.

Thứ hai, phải đánh giá kỹ khả năng hấp thụ của thị trường. Trong hai năm tới, khoảng 55.000 căn hộ sẽ được tung ra tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng. Đây là lượng cung rất lớn, nên nhà đầu tư cần dự báo được mức độ cạnh tranh của từng khu vực và từng phân khúc trước khi xuống tiền.

Thứ ba, thẩm định pháp lý phải được đặt lên hàng đầu. Trong bối cảnh áp lực dòng tiền khiến một số dự án mở bán khi chưa hoàn thiện thủ tục, pháp lý chính là “tuyến phòng thủ” quan trọng nhất để tránh rủi ro về tiến độ, tranh chấp hay chậm cấp sổ.

Thứ tư, quản trị tài chính thận trọng và hạn chế dùng đòn bẩy quá mức. Khi tỷ suất cho thuê đang ở mức thấp, dòng tiền cho thuê khó có thể bù đắp chi phí lãi vay. Nhà đầu tư cần duy trì biên an toàn để tránh rơi vào tình trạng mắc kẹt khi lãi suất hoặc thị trường biến động.

Có thể khẳng định, TP. Hồ Chí Minh mở rộng đang mở ra cơ hội rất lớn, nhưng không phải cơ hội cho tất cả. Đây là thời điểm của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết lựa chọn đúng phân khúc và đặt yếu tố an toàn lên trước kỳ vọng lợi nhuận.

Xin cảm ơn ông!