Tín hiệu sáng từ thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Nhu cầu tăng cao và động lực phát triển

Trên thực tế, các chính sách thu hút đầu tư, cải thiện hạ tầng, cùng sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu đã tạo nên sức hút lớn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, không phải tất cả các phân khúc đều hưởng lợi đồng đều, và bài toán phát triển bền vững đang đặt ra nhiều thách thức.

Theo báo cáo của CBRE, trong quý III/2024, tỷ lệ lấp đầy trung bình của nhà kho tăng 7% so với quý trước, đạt 68%; và tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tăng 3%, đạt 84%. Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường cấp 1 miền Nam đã cho thuê gần 420.000 m² nhà kho và 543.000 m² nhà xưởng, cao hơn gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông John Campbell, Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam, nhận định: "Dòng vốn FDI mạnh mẽ, vị trí chiến lược, chi phí cạnh tranh, tăng trưởng thương mại điện tử, chính sách thương mại cởi mở và vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu của Việt Nam rất cần thiết cho nguồn cung và hiệu suất dài hạn của phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Đáng chú ý, lĩnh vực thương mại điện tử phát triển và FDI gia tăng, nhu cầu về kho bãi và mặt bằng công nghiệp xây sẵn đã tăng mạnh."

Trong khi các khu công nghiệp đồng bộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, phân khúc nhà xưởng nhỏ lẻ bên ngoài khu công nghiệp lại đối mặt với nhiều khó khăn. Các vấn đề về pháp lý, hạ tầng không đồng bộ, và tiêu chuẩn an toàn đã khiến mức độ hấp thụ của phân khúc này giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực vùng ven như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, và Long An.

Theo các chuyên gia, để thu hút đầu tư vào phân khúc này, cần có sự cải thiện về pháp lý và hạ tầng, đồng thời tăng cường tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn và môi trường.

Động lực từ chính sách và dòng vốn FDI

Tính đến cuối quý III/2024, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt gần 25 tỷ USD, tăng 11,6% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, bất động sản, bao gồm cả bất động sản công nghiệp, là lĩnh vực đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 4,4 tỷ USD, chiếm 17,7% tổng vốn đăng ký, tăng gấp 2,2 lần cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi thuế và cải thiện hạ tầng giao thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao sức cạnh tranh của thị trường. Các khu vực như Bắc Ninh và Hải Phòng đang nổi lên như những điểm đến hấp dẫn nhờ sự phát triển của ngành sản xuất công nghệ cao và linh kiện điện tử.

Mặc dù thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trên đà phát triển, nhưng năm 2025 dự báo sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức. Một trong những thách thức lớn nhất là áp lực cạnh tranh từ các quốc gia khác trong khu vực như Indonesia, Thái Lan và Malaysia, nơi cũng đang đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài với các chính sách hấp dẫn.

Bên cạnh đó, tình trạng thiếu hụt nguồn lao động có tay nghề cao và chi phí lao động ngày càng tăng đang trở thành rào cản đối với các nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao. Các chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ quá tải hạ tầng tại một số khu công nghiệp lớn, đòi hỏi cần có các giải pháp đầu tư đồng bộ và nâng cấp hệ thống giao thông, điện nước.

Ngoài ra, vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn là một điểm nghẽn. Việc chậm trễ trong phê duyệt các dự án mới có thể làm giảm tốc độ phát triển nguồn cung, ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Yêu cầu về tiêu chuẩn xanh và bền vững cũng đặt ra áp lực lớn đối với các nhà phát triển bất động sản, đòi hỏi họ phải đầu tư nhiều hơn vào công nghệ và hạ tầng thân thiện với môi trường.

Tuy nhiên, để duy trì đà tăng trưởng này, các chuyên gia khuyến nghị cần đầu tư vào cơ sở hạ tầng theo hướng xanh và bền vững. Việc xây dựng các khu công nghiệp sinh thái không chỉ đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư mà còn góp phần thực hiện cam kết phát triển bền vững mà Chính phủ đã đặt ra.

Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trên đà phát triển tích cực, với sự gia tăng của dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất công nghiệp. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa tiềm năng này, cần có sự đầu tư đồng bộ vào hạ tầng và chính sách hỗ trợ phù hợp, hướng tới phát triển bền vững và thu hút các nhà đầu tư chất lượng cao.