Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, tổng kết thực tiễn 8 năm thi hành Luật cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung.
Về cơ sở cho việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã đặt ra yêu cầu: “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”; “Phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; thị trường quyền sử dụng đất”; “Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính… theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế.”
Bên cạnh đó, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 có nêu: “Trọng tâm là thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất…”; “Phát triển đầy đủ và đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là các thị trường quyền sử dụng đất, ...”; “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường...”. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, đây là những cơ sở chính trị quan trọng cho việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo Bộ trưởng, trên cơ sở đánh giá chi tiết, Quốc hội đã thống nhất sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường trên cơ sở quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn, lành mạnh, ổn định và vận hành thông suốt.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, việc xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) luôn bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Dự án luật được xây dựng trên quan điểm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật liên quan như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng. Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo Luật phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013, tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
Ủy ban Kinh tế cho rằng, cần tiếp tục rà soát dự thảo Luật, đối chiếu với các dự thảo Luật có liên quan. Việc sửa đổi các dự thảo Luật này cần bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bám sát định hướng chính sách chung, không tạo ra rào cản về chính sách đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, các tài liệu trong Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị công phu, bảo đảm yêu cầu theo quy định tại Điều 64 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, một số văn bản kèm theo Hồ sơ dự án Luật như: Báo cáo đánh giá tác động chính sách, Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật còn chung chung; dự thảo Nghị định quy định chi tiết chưa được hoàn thiện theo ý kiến thẩm tra sơ bộ... Để bảo đảm hiệu lực thi hành của Luật, Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo rà soát, hoàn thiện đồng bộ dự thảo Nghị định quy định chi tiết và dự kiến danh mục các văn bản hướng dẫn cần ban hành.
Liên quan đến phạm vi điều chỉnh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1 và nội dung các điều khác của dự thảo Luật chưa thống nhất, chặt chẽ. Cụ thể, khoản 3 Điều 10 dự thảo Luật quy định về các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải tuân thủ điều kiện đối với tổ chức, các nhân khi kinh doanh bất động sản, tuy nhiên bổ sung quy định phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản, do đó đã mở rộng phạm vi điều chỉnh so với Luật hiện hành.
Theo Ủy ban Kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ bản chất, nội hàm của hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, phù hợp với khái niệm về kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp. Những trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 10 có bản chất, nội hàm hoàn toàn khác với hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân có ngành nghề kinh doanh bất động sản, hiện đang thực hiện ổn định trong thực tế và được điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự và các Luật chuyên ngành.
Ủy ban Kinh tế đề nghị sửa đổi quy định rõ các trường hợp tại khoản 3 Điều 10 không phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị quy định rõ hơn khái niệm “kinh doanh bất động sản” tại khoản 1 Điều 3 để phân biệt rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh bất động sản với các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 10; bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Điều 1 dự thảo Luật, bảo đảm tính thống nhất trong nội tại của dự án Luật và phù hợp với Luật Đầu tư...
Đáng chú ý, Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát, chỉnh lý Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thống nhất về khái niệm và theo nguyên tắc những nội dung về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản thì quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản; các luật khác có liên quan không nhắc lại quy định đó mà dẫn chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản.
