Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) bày tỏ sự đồng tình với mục tiêu tháo gỡ vướng mắc nhưng đề xuất dự thảo Nghị quyết cần được xác định rõ là có tính chất “thí điểm một số chính sách chưa có pháp luật điều chỉnh” thay vì chỉ đơn thuần là tháo gỡ vướng mắc. Vì thực tế, theo ông Châu, không có “vướng mắc” trong việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định hiện hành (Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định công thức cụ thể).

Vấn đề cấp bách thực sự phát sinh từ thực tiễn là do khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định "bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất" mà chưa quy định về việc áp dụng bảng giá đất thấp hơn cho phần đất trong hạn mức giao đất ở và cao hơn cho phần đất vượt hạn mức.

Điều này dẫn đến việc Nghị định 103/2024/NĐ-CP phải áp dụng 100% giá đất của bảng giá đất cho cả phần diện tích trong hạn mức và vượt hạn mức, làm cho số tiền sử dụng đất phải nộp quá cao, vượt khả năng tài chính của người dân, “kích đẩy” làm tăng giá đất, giá nhà và tăng chi phí bồi thường, tái định cư.

Do đó, HoREA nhấn mạnh sự cần thiết của một Nghị quyết có tính chất thí điểm để giải quyết vấn đề cấp bách này, đặc biệt là các chính sách về mức thu tiền sử dụng đất mới chưa được Luật Đất đai 2024 điều chỉnh và khác với Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Đối với mức thu tiền sử dụng đất, HoREA đề nghị sửa đổi điểm a và điểm b khoản 1 Điều 2 “dự thảo Nghị quyết của Chính phủ” đề nghị Chính phủ “quy định cứng” và nên giảm tỷ lệ % mức thu tiền sử dụng đất bằng 20% thay vì quy định không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở và bằng 30% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, lý do đề xuất quy định như trên để áp dụng thống nhất trong cả nước và để các địa phương dễ thực hiện, vừa hợp tình hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của người dân, tương tự như cách quy định “thuế suất %” của Luật Thuế cũng được áp dụng chung cho cả nước.

Nếu quy định “không thấp hơn 30%” tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng “trong hạn mức giao đất ở” sẽ “làm khó” cho các địa phương khi có thể “không dám” quyết định mức tối thiểu 30% hay từ mức 31-49% và tương tự, nếu quy định “không thấp hơn 50%” tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng vượt hạn mức giao đất ở sẽ làm khó cho các địa phương khi có thể không dám quyết định mức tối thiểu 50% hay từ mức 51-100% (hoặc thậm chí còn có thể quy định tỷ lệ cao hơn 100%).

Về giới hạn diện tích vượt hạn mức, HoREA đề nghị tăng giới hạn diện tích vượt hạn mức được áp dụng tỷ lệ giảm từ 500 m2 lên 2.000 m2. Đối với diện tích vượt quá 2.000 m2, mức thu là 100%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều thửa đất ở các tỉnh phía Nam có diện tích lớn, lên đến 1-2 héc-ta, nơi nhiều thế hệ gia đình sinh sống và có nhu cầu tách thửa. Mức 500 m2 là quá thấp, chỉ "nhỉnh" hơn hạn mức đất ở tối đa (300m2 - 400m2) và không đáp ứng nhu cầu thực tế của các hộ gia đình lớn.

Với quy định "mức thu nêu trên chỉ được tính một lần", HoREA đề nghị sửa đổi để quy định rõ ràng hơn, tránh tình trạng bất hợp lý cho các hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng phần diện tích còn lại hoặc các đồng thừa kế khác của cùng thửa đất.

HoREA ủng hộ ý kiến của các chuyên gia về việc "miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở" vì đây là đề xuất "rất nhân văn".

Lý do, Luật Đất đai 2024 (khoản 1 và 2 Điều 138) đã quy định chính sách rất hợp lý về việc không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất "trong hạn mức công nhận đất ở" cho các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993. Do đó, HoREA đề xuất chỉ thu tiền sử dụng đất bằng 20% (hoặc 0%) đối với phần trong hạn mức và 30% đối với phần vượt hạn mức cho các trường hợp sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

HoREA đề nghị bỏ quy định "Mức thu cụ thể đối với trường hợp tại khoản 1 Điều này do UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định". Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của các quy định trong dự thảo Nghị quyết, khi đã quy định cứng tỷ lệ % mức thu tiền sử dụng đất như HoREA đề xuất.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét không quy định "trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này" (khoản 2 Điều 3 dự thảo). Thay vào đó, cho phép áp dụng "hiệu lực trở về trước" theo khoản 1 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.