Một trong những vấn đề được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra là "khoảng trống pháp lý" nghiêm trọng liên quan đến loại hình nhà trọ, nhà ở cho thuê giá rẻ. Cụ thể, sau khi Thông tư 09/2021/TT-BXD thay thế Thông tư 20/2016/TT-BXD, việc quản lý và xây dựng loại hình nhà ở này trở nên thiếu cơ sở pháp lý. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 có quy định khung, Nghị định 95/2024/NĐ-CP vẫn chưa có điều khoản chi tiết để quản lý.

Để giải quyết tình trạng này, HoREA đề xuất bổ sung Điều 42a và Điều 42b vào Nghị định 95/2024/NĐ-CP, yêu cầu các công trình nhà trọ phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án, có giấy phép xây dựng hoặc được miễn giấy phép, và đặc biệt phải đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.

HoREA đã đưa ra một lập luận hết sức thuyết phục dựa trên số liệu thực tế để nhấn mạnh tầm quan trọng của thị trường này. Tại TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 560.000 phòng trọ đang đáp ứng nhu cầu an cư cho khoảng 1,4 triệu người; tại Hà Nội có hơn 37.000 cơ sở nhà trọ trên địa bàn; nội suy trên cả nước, con số này có thể lên tới 2 triệu phòng trọ, giải quyết chỗ ở cho khoảng 4,5 triệu người lao động thu nhập thấp và người nhập cư. Việc thiếu khung pháp lý rõ ràng không chỉ gây khó khăn cho quản lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và sự an toàn của một bộ phận dân cư rất lớn.

HoREA cũng làm rõ một mâu thuẫn pháp lý khác liên quan đến việc cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb.

Theo HoREA, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư lưu trú ngắn hạn, điển hình là mô hình Airbnb, đã phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, đóng góp đáng kể vào kinh tế và du lịch. Tuy nhiên, hoạt động này đang đứng trước nhiều vướng mắc pháp lý.

Theo thống kê sơ bộ của HoREA, riêng tại TP. Hồ Chí Minh (trước khi hợp nhất) có hơn 8.740 căn hộ chung cư cho thuê ngắn ngày, tạo việc làm cho khoảng 15.000 lao động.

Mô hình này phát triển mạnh mẽ nhờ sự kết nối của các đại lý du lịch trực tuyến (OTA) phổ biến như Booking.com, Agoda, và Airbnb. Báo cáo của Airbnb cho thấy trong năm 2024, hoạt động này đã đóng góp 16.200 tỉ đồng vào GDP cả nước.

Tuy vậy, Luật Nhà ở 2023 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, song chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm, và cũng có quyền cho thuê nhà ở ngắn hạn theo ngày, theo tuần phục vụ khách du lịch, khách vãng lai (để thăm thân, đưa con cháu đi thi, nuôi bệnh, tham dự lễ hội, sự kiện…).

Mâu thuẫn này đã khiến các cơ quan quản lý tại TP. Hồ Chí Minh phải ngừng tiếp nhận đăng ký kinh doanh cho dịch vụ lưu trú ngắn hạn tại chung cư, gây trì hoãn một hoạt động kinh tế đang phát triển mạnh mẽ.

Để tháo gỡ, HoREA đề xuất bổ sung Điều 91a vào Nghị định 95/2024/NĐ-CP, thiết lập một cơ chế quản lý rõ ràng. Theo đó, các căn hộ cho thuê ngắn hạn cần đáp ứng tiêu chuẩn cơ sở vật chất theo luật du lịch. Chủ sở hữu phải có hợp đồng thuê, đăng ký tạm trú cho khách, chấp hành nội quy chung cư và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế…

Bên cạnh việc kiến tạo khung pháp lý, HoREA còn đưa ra nhiều kiến nghị quan trọng nhằm tinh chỉnh chính sách nhà ở xã hội để tăng tính khả thi và công bằng.

Điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất: HoREA đề xuất loại bỏ việc tính thêm các khoản phí bổ sung 3%/năm cho chi phí đầu tư hạ tầng khi chủ đầu tư nộp tiền thay cho việc dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Lập luận này dựa trên nguyên tắc rằng chi phí đầu tư hạ tầng đã được tính vào tổng chi phí của dự án khi áp dụng "phương pháp thặng dư".

Mở rộng đối tượng thụ hưởng: HoREA kiến nghị bổ sung "người phụ thuộc dưới tuổi thành niên" vào công thức tính toán điều kiện thu nhập, giúp chính sách phản ánh đúng hơn hoàn cảnh thực tế của các gia đình có con nhỏ.

HoREA cũng chỉ ra sự bất cập khi lãi suất cho vay nhà ở xã hội đang bị neo vào lãi suất cho vay hộ nghèo, đẩy mức lãi suất lên 6,6%/năm đối với người mua. HoREA ủng hộ việc giao Thủ tướng Chính phủ quy định lãi suất trong từng thời kỳ, kỳ vọng sẽ quay trở lại các mức lãi suất hợp lý hơn, như mức 4,8%/năm đã áp dụng trước đây.

Về nghĩa vụ tài chính khi bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, HoREA cho rằng mức yêu cầu nộp lại 50% tiền sử dụng đất là quá cao. Hiệp hội đề xuất giảm mức này xuống còn 20% (hoặc 30%) để giảm gánh nặng cho người dân.

Những kiến nghị của HoREA nhằm giải quyết các "khoảng trống pháp lý" và việc hoàn thiện chính sách an sinh xã hội. Việc Chính phủ và các cơ quan chức năng xem xét, tiếp thu những góp ý này được kỳ vọng sẽ tạo ra một bước tiến quan trọng, thúc đẩy sự phát triển bền vững và minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam.