Giá đất huyện Đông Anh diễn biến “khó hiểu“ trước thềm lên quận

Tại Kỳ họp thứ 12 diễn ra ngày 4/7 vừa qua, các đại biểu HĐND TP. Hà Nội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về việc tán thành chủ trương thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận Đông Anh.

Theo đề án, Nghị quyết quyết nghị thành lập quận Đông Anh và 24 phường trên cơ sở nguyên trạng 185,68km2 diện tích tự nhiên và quy mô dân số 437.308 người của huyện Đông Anh hiện có. Theo đó, 24 phường gồm: Đông Anh, Bắc Hồng, Cổ Loa, Đại Mạch, Đông Hội, Dục Tú, Hải Bối, Kim Chung, Kim Nỗ, Liên Hà, Mai Lâm, Nam Hồng, Nguyên Khê, Tàm Xá, Thụy Lâm, Tiên Dương, Uy Nỗ, Vân Hà, Vân Nội, Việt Hùng, Vĩnh Ngọc, Võng La, Xuân Canh, Xuân Nộn.

Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 xác định Đông Anh là khu vực đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từ khu vực nội đô về phía Bắc TP. Hà Nội với chức năng phát triển thương mại, giao dịch quốc tế, công nghiệp kỹ thuật cao, du lịch sinh thái, giải trí gắn với bảo tồn phát huy các giá trị văn hóa truyền thống khu di tích Cổ Loa, khai thác cảnh quan sông Thiếp và đầm Vân Trì; trung tâm triển lãm, thương mại Hà Nội (EXPO) và vui chơi giải trí của Thành phố.

Hiện nay, Đông Anh đã đạt 5/5 tiêu chí thành lập quận và 4/4 tiêu chí lập phường, gồm các tiêu chí: hạ tầng xã hội; kỹ thuật đô thị; vệ sinh môi trường; kiến trúc cảnh quan...

Theo quy luật của thị trường, vị trí nào được đầu tư kết cấu hạ tầng thì giá trị bất động sản nơi đó cũng tăng trưởng theo. Thực tế, Đông Anh đã từng là một điểm nóng trên thị trường bất động sản khu Đông Hà Nội - đặc biệt trong giai đoạn “hoàng kim” của chu kỳ tăng năm 2021 - nửa đầu năm 2022, với mặt bằng giá đất cao đột biến và liên tục thiết lập mức mới. Mặc dù chưa được lên quận nhưng khu vực này đã xuất hiện bất động sản có giá bán lên đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, kể từ cuối quý III/2022 đến nay, cùng với những diễn biến xấu của thị trường chung, giá bất động sản tại Đông Anh cũng bắt đầu chững lại, đặc biệt là giá đất nền. Nhiều khu vực tại Đông Anh, giá nhà đất xuất hiện đà giảm khi số lượng nhà đầu tư "cắt lỗ" tăng nhanh do gãy đòn bẩy tài chính.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá trung bình 6 tháng đầu năm 2023 tại khu vực huyện Đông Anh dao động từ 28 - 55 triệu đồng/m2. Trong đó, giá đất tại một số xã có sự tăng giá nhẹ theo từng tháng. Cụ thể giá đất trung bình tại 2 xã Tàm Xá và Kim Chung vào tháng 5/2023 chỉ khoảng 47- 58 triệu đồng/m2, tuy nhiên qua tháng 6 lại tăng lên 67 - 68 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, cũng có một xã đang trên đà sụt giảm về giá như: Xuân Canh, Mai Lâm, Tiên Dương, Liên Hà, Vân Hà, Việt Hùng, Thuỵ Lâm,… Hiện giá đất trung bình tại các xã này dao động từ 33 – 48 triệu đồng/m2.

Cụ thể, tháng 5/2023 giá đất trung bình tại 2 xã Uy Nỗ và Dục Tú dao động từ 49 -50 triệu đồng/m2, tuy nhiên bước qua tháng 6/2023 bị giảm xuống còn 47 triệu đồng/m2.

Anh N.M.Sơn một môi giới cũng là người dân địa phương sống tại Mai Lâm, Đông Anh chia sẻ, đầu năm 2021, cơn sốt đất đã lan toả đến nhiều khu vực ở Đông Anh, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch đưa các huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng lên quận trong giai đoạn 2021 - 2030. Thời điểm đó tại khu vực huyện Đông Anh có giá đất tăng chóng mặt, nhiều khu vực đã tăng gấp 2 – 5 lần so với giai đoạn ba năm về trước.

“Tuy nhiên, sau quý IV/2022 cho đến thời điểm hiện tại, do những khó khăn của thị trường chung, giá nhà đất cũng đã có dấu hiệu chững lại và huyện Đông Anh cũng không ngoại lệ. Nhiều khu vực đất trên địa bàn huyện đang có xu hướng giảm, trong khi đó các nhà đầu tư gặp tình trạng “ngộp” tài chính nên nhu cầu thoát hàng tăng mạnh”, anh Sơn nói.

Cũng theo anh Đ.C. Công, môi giới bất động sản tại Đông Anh cho biết, trong giai đoạn từ 2020 đến đầu năm 2022, giá đất tại Đông Anh đã tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 lần. Đến giữa năm 2022, thị trường bắt đầu chững lại, xuất hiện một số nhà đầu tư gặp áp lực tài chính phải giảm giá bán từ 20 - 30%. Mặc dù đã giảm giá nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

“Riêng đất nền tại trục đường chính, tiềm năng kinh doanh lớn như: Phố Đản Dị Uy Nỗ, Võ Nguyên Giáp, phố Nhật Tân,... đều không giảm giá. Hiện tại giá đất nền tại những khu vực này có giá rất cao, dao động từ 38-150 triệu/m2, thậm chí có nơi lên tới hơn 200 triệu đồng/m2. Một phần cũng do quỹ đất tại các trục đường trung tâm không có nhiều, trong khi đó lượng quan tâm cũng khá lớn và ít người có nhu cầu bán lại”, anh Công nói.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhận định huyện Đông Anh đón thông tin sắp lên quận nhưng cũng không khiến giá bất động sản tại đây có nhiều biến động như các năm trước. Giai đoạn 2018 - 2021, giá đất tại Đông Anh đã tăng rất nhanh. Đến giữa năm 2022, thị trường bắt đầu chững lại, xuất hiện một bộ phận nhà đầu tư gặp áp lực tài chính phải giảm giá bán từ 20 - 30%, mặc dù giảm giá nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. Đây là vấn đề mà những người có ý định đầu tư phải thận trọng.

Chia sẻ với PV, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thông tin huyện Đông Anh lên quận đã có từ nhiều năm trước và đã phản ánh vào giá bất động sản từ những năm 2018 - 2021. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, thị trường sẽ không bùng nổ giống như trước đây bởi chính quyền đã có sự can thiệp và chính sách tác động mạnh mẽ hơn, giúp kiểm soát khả năng tăng giá bất động sản. Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường hiện nay vẫn còn khó khăn, lãi suất cao, thanh khoản chậm, cùng với tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư nên giá đất hiện tại đang có xu hướng giảm.

"Giá đất tại Đông Anh đã vượt xa khỏi giá trị thực tế, do vậy đến nay, khi thị trường diễn biến xấu, nhà đầu tư không thể chấp nhận mức giá cũ và việc giảm giá thực chất là cách đưa bất động sản về giá trị thực. Cùng với đó, diễn biến giá bất động sản của Đông Anh cũng không thể nằm ngoài quy luật chung của thị trường. Trước thềm lên quận, hàng loạt văn phòng môi giới bất động sản vẫn rơi vào cảnh đìu hiu, không có hoạt động tư vấn, mua bán, khác xa với cảnh nhộn nhịp lúc đỉnh điểm", ông Đính nói.

Ông Đính cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư khi xuống tiền cần tìm hiểu kỹ, xem xét kỹ rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông. Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi "săn" bất động sản giảm giá, nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc./.