Thị trường bất động sản ảm đạm, do “ngóng” dòng tiền?

Tín dụng vào bất động sản tăng

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng vào kinh doanh BĐS trong 5 tháng đầu năm 2023 tăng 14%. Điều này cho thấy, những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng BĐS trong 5 tháng lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.

Phân tích về vấn đề này, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho rằng, hiện tại, nhà đầu tư BĐS là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư, nên tín dụng còn đang thấp. Bởi vậy, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà, giá BĐS là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực BĐS.

Đưa ra giải pháp tăng tiếp cận tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho hay, cơ quan này đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát thủ tục, hồ sơ để tăng khả năng tiếp cận tín dụng.

“Với thị trường BĐS, cần giải quyết vấn đề pháp lý, cũng như các doanh nghiệp cần điều chỉnh giá bán của các sản phẩm BĐS”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2023, thị trường BĐS tiếp tục trạng thái trầm lắng. Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay, nhưng hoạt động tại thị trường BĐS vẫn chưa sôi động trở lại.

Thị trường BĐS vẫn đang đối diện tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án BĐS, cắt giảm lao động…

Giá giao dịch BĐS tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022, trong đó thời điểm giá giảm nhiều là quý I/2023. Cụ thể, giá bán chung cư tại các địa phương giảm từ 2% - 6% so với kỳ trước; nhà ở riêng lẻ giá bán giảm từ 6% - 10% so với kỳ trước; đất nền tại các dự án giá bán giảm từ 8% - 11%.

Về tổng lượng giao dịch, số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, thời gian qua, lãi suất cho vay cao đã tác động tiêu cực đến tính thanh khoản của thị trường BĐS.

Trong khi người mua cân nhắc tới vấn đề thu - chi và không xuống tiền mua khiến thanh khoản thị trường xuống thấp. Còn doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng mạnh mẽ khi khó khăn ở kênh trái phiếu và lãi suất cao.

“Việc các ngân hàng hạ lãi suất là tin vui cho thị trường nhưng để thực hiện được còn phụ thuộc vào độ ổn định của tình hình kinh tế và các yếu tố vĩ mô”, ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường BĐS trong những tháng đầu năm đối diện với nhiều khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục. Giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi…

“Ngóng” dòng tiền trở lại thị trường bất động sản

Đánh giá chung về thị trường BĐS trầm lắng, các chuyên gia đều chung nhận định, thị trường BĐS “ngủ đông” thời gian qua do đối diện với 2 nút thắt chủ yếu là vốn và pháp lý.

Trong khi vấn đề pháp lý đang được các cấp có thẩm quyền tích cực gỡ “nút thắt” như: Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023 của Chính phủ sửa đổi một số quy định trong Nghị định số 65/2022/NĐ-CP theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với việc phát hành, gia hạn trái phiếu; Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP của Chính phủ ban hành một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đã được Quốc hội thảo luận nghiêm túc về các nội dung sửa đổi, bổ sung, dự kiến đến tháng 10/2023 sẽ đồng loạt được thông qua. Đây là “cú hích” lớn trong việc tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý cho thị trường BĐS.

Ngoài kịp thời tháo gỡ “nút thắt” về pháp lý, thời gian qua, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc với các địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các đự án BĐS trên địa bàn.

Tính đến nay, Tổ công tác đã nhận được 108 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 168 dự án BĐS.

Về nguồn vốn, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn đối tượng, điều kiện của khách hàng và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thông qua 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước; báo cáo Thủ tướng Chính phủ về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Tuy gói tín dụng này được đánh giá mức lãi suất chưa thực sự phù hợp với người mua nhà, nhưng lại được xem là vị cứu tinh đối với doanh nghiệp đầu tư.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn, do những ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát, lãi suất cao; doanh nghiệp BĐS sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá…

Cùng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, gốc rễ của khó khăn một phần vì tắc vốn do vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng.

Phân tích về tác động của việc giảm lãi suất đến thị trường BĐS, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho hay, việc giảm lãi suất lúc này thậm chí không có ý nghĩa nhiều đối với một số doanh nghiệp BĐS.

Trên thực tế, việc doanh nghiệp vẫn kêu “khó” khi tiếp cận vốn vay cũng là điểm nghẽn cần quan tâm.

Ở góc nhìn tích cực hơn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc Ngân nhà Nhà nước hạ lãi suất sẽ giúp các khoản chi phí vay thấp, nhà đầu tư có động lực mạnh mẽ hơn để thực hiện các dự án BĐS mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng và cải thiện chất lượng các khu đô thị.

“Lãi suất hợp lý cộng với những giải pháp gỡ vướng về thủ tục pháp lý sẽ tạo nguồn cung mới, từ đó dòng tiền sẽ sớm quay trở lại với thị trường BĐS, giúp thị trường khởi sắc” ông Lê Hoàng Châu nhận định.