Siết chặt cho vay đặt cọc bất động sản theo Văn bản thoả thuận

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2 vừa có văn bản số 5553/KV2-TTRA gửi các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.

Thời gian qua, NHNN chi nhánh Khu vực 2 thường xuyên nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc một số ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thoả thuận tại Văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Người dân bức xúc và cho rằng các ngân hàng thương mại có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng cho người dân với mục đích nêu trên. Từ thực tế tiếp nhận, xử lý đơn thư của NHNN chi nhánh Khu vực 2 và thông tin xử lý vụ việc có nội dung tương tự của các cơ quan chức năng, NHNN chi nhánh Khu vực 2 đã đưa ra cảnh báo về những rủi ro và hệ luỵ khi ngân hàng thương mại thực hiện cho vay với mục đích thanh toán tiền đặt cọc theo thoả thuận tại Văn bản thoả thuận.

Thứ nhất, rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện. NHNN chi nhánh Khu vực 2 đề cập vụ việc được Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP. Hồ Chí Minh xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng cáo, kháng nghị). Trong đó tòa nhận định nội dung thoả thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại Văn bản thoả thuận là trái quy định pháp luật, do đó Văn bản thoả thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, ngày 7/10, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết Văn bản thoả thuận với khách hàng.

Tiếp đó, ngày 10/10 Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh ban hành Văn bản số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn không được uỷ quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng…

Văn bản NHNN chi nhánh Khu vực 2 nêu, trong trường hợp các Văn bản thoả thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng đối mặt với rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.

Thứ hai, rủi ro nợ xấu, rủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính. Mục đích sau cùng của Văn bản thoả thuận hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả triển khai dự án của chủ đầu tư. Do đó nếu dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện và nếu trước đó khi thực hiện cho vay ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, chưa kiểm soát toàn diện dòng tiền giải ngân thì ngân hàng có thể đối mặt với việc gia tăng phát sinh chi phí, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng tới khả năng thu hồi nợ của ngân hàng, đối diện nguy cơ mất vốn.

Thứ ba, rủi ro hoạt động và uy tín. Khi ngân hàng cấp tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận, trong trường hợp đơn vị môi giới, tư vấn không thực hiện đúng cam kết và phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, người dân thường cho rằng ngân hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản phối hợp để lừa dối người dân.

Trên thực tế, có nhiều dự án không hoàn thành đúng thời hạn. Căn cứ vào Văn bản thỏa thuận, cam kết ba bên, người dân yêu cầu đơn vị tư vấn, môi giới trả tiền cọc, yêu cầu ngân hàng đòi tiền vay từ đơn vị tư vấn, môi giới. Trong khi đó, ngân hàng căn cứ vào hợp đồng tín dụng đòi nợ người dân dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại, tập trung đông người tại trụ sở các ngân hàng. Điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín cũng như hoạt động của các ngân hàng thương mại.

Từ các rủi ro nêu trên, NHNN chi nhánh Khu vực 2 đề nghị các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở ban ngành…) đối với các Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới, để có biện pháp giải quyết tranh chấp kịp thời, đúng pháp luật.

NHNN chi nhánh Khu vực 2 yêu cầu ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thoả thuận tại Văn bản thoả thuận (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp cùng môi giới và chủ đầu tư để xử lý trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay, tránh khiếu kiện đông người, vượt cấp.

Đặc biệt, NHNN chi nhánh Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, nếu tiếp tục cho vay, đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro.