Giá bán tăng mạnh tại khu Đông – Nam

Báo cáo của Savills cho thấy trong quý III năm 2025, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 5.200 căn, giảm theo quý nhưng vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Dù lượng hàng mới không dồi dào, mặt bằng giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng đáng kể.

Theo Savills, giá sơ cấp tăng trung bình 8% so với năm trước, trong khi giá thứ cấp tăng từ 5–20%, tùy từng khu vực. Các khu vực phía Đông như Thủ Đức (quận 2, 9 cũ), cùng với quận 7 và Nhà Bè (cũ) giữ vai trò dẫn dắt đà tăng giá.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh lý giải, nhờ hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư cao, giá thứ cấp tại các khu vực này tăng mạnh, có nơi tăng tới 15–20% so với năm trước.

Sự hiện diện của hàng loạt chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise và Gamuda cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập mặt bằng giá mới cho phân khúc trung – cao cấp. Tuy nhiên, giá bán liên tục leo thang đang tạo áp lực lên nhóm mua ở thực, đặc biệt là người trẻ hoặc gia đình có thu nhập trung bình – vốn là lực lượng chủ đạo của nhu cầu an cư tại TP. Hồ Chí Minh.

Chỉ trong 9 tháng năm 2025, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận chỉ 4.300 căn hộ mở bán, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước dịch. Đáng chú ý, 60% lượng mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp, khiến lựa chọn của người mua để ở bị thu hẹp.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 91%, phản ánh sức mua vẫn ở mức cao, song phần lớn giao dịch đến từ nhà đầu tư hoặc nhóm thu nhập cao tích sản, thay vì người mua để ở. Theo Savills, căn hộ dưới 3 tỷ đồng – mức giá được xem là "vừa túi tiền" chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh.

Điểm đến mới của người mua ở thực

Với thu nhập bình quân và hạn mức vay không theo kịp tốc độ tăng giá, nhiều gia đình trẻ buộc phải di chuyển xa hơn, tìm kiếm các dự án sơ cấp ở vùng ven hoặc quay sang thị trường thứ cấp để có mức giá phù hợp hơn.

Sự chênh lệch giá ngày càng lớn giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh và các vùng giáp ranh đang tạo nên làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ, đặc biệt sang khu vực Bình Dương (cũ)– thị trường đã phát triển các khu đô thị bài bản và có mức độ đô thị hóa nhanh.

Theo bà Hương, khu vực thành phố mới Bình Dương (tỉnh Bình Dương cũ) đang có nhiều dự án hạng B với giá 50–60 triệu đồng/m², hướng đến chuyên gia và gia đình có nhu cầu sống trong các khu đô thị hoàn chỉnh.

Trong khi đó, TP. Dĩ An và Thuận An (cũ) tiếp tục phát triển các sản phẩm ở mức giá dễ tiếp cận hơn, phù hợp với người lao động địa phương hoặc những người làm việc tại các khu công nghiệp lớn.

Các chuyên gia dự báo trong quý IV/2025, giá bán căn hộ TP. Hồ Chí Minh có thể tiếp đà tăng, nhờ niềm tin vào khả năng tiêu thụ tốt và tác động tích cực từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, tuyến metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4...

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và mức giá cao vẫn là rào cản chính đối với người mua ở thật trong ngắn hạn. Để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa, thiết lập hạ tầng liên kết vùng sẽ khiến các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc mở rộng quỹ đất và phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đây sẽ là yếu tố then chốt.