Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng

Sáng ngày 19/11, tại TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; DKRA Group và VTV9 phối hợp tổ chức hội thảo với chủ đề “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức”.

Các chuyên gia nhấn mạnh TOD không chỉ là xu hướng quy hoạch mà còn là động lực tái cấu trúc thị trường bất động sản, đòi hỏi sự đồng bộ về pháp lý, quy hoạch tích hợp và cơ chế huy động vốn hiệu quả.

Trong bối cảnh đô thị lớn TP. Hồ Chí Minh, đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với nhiều chủ trương chiến lược về quy hoạch và phát triển hạ tầng, mô hình đô thị TOD (Transit-Oriented Development – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) được xem là một trong những định hướng quan trọng nhằm xây dựng không gian sống hiện đại, bền vững và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị.

Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh: "Năm 2025 là năm bản lề của thị trường bất động sản khi hàng loạt luật mới có hiệu lực, mở ra khung pháp lý minh bạch và hiện đại hơn. Cùng với các Nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị và việc sắp xếp đơn vị hành chính, Việt Nam đứng trước cơ hội hình thành các siêu đô thị và mô hình quản trị đô thị mới.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng: Trong bối cảnh giá nhà ngày càng tăng và người dân khó tiếp cận nhà ở, việc quy hoạch và hạ tầng giao thông sau sáp nhập sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian phát triển và cải thiện khả năng sở hữu nhà.

Trong đó, việc thực hiện các quy hoạch và dự án TOD chiếm một vai trò quan trọng khi mô hình này không chỉ giảm áp lực giao thông, hạn chế ô nhiễm mà còn tạo ra một lối sống mới cho cư dân đô thị.

Mô hình này được xem là bước ngoặt giúp đô thị chuyển từ “dàn trải phụ thuộc xe máy" sang “đô thị nén để kết nối metro”, hình thành các trung tâm vệ tinh, gia tăng giá trị bất động sản quanh ga nhờ lưu lượng bộ hành lớn và chỉ tiêu quy hoạch cao hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở (CBRE Việt Nam) nhận định: “Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi TP. Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình đô thị TOD giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo”.

Các chuyên gia thống nhất quan điểm, để TOD vận hành hiệu quả, thành phố cần khung pháp lý minh bạch từ cấp 1/500; cần có một Ban Chỉ đạo TOD đủ thẩm quyền và nguồn vốn giải phóng mặt bằng ổn định để bảo đảm tiến độ và hiệu quả các dự án.

TOD tối ưu hóa quỹ đất và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân

CBRE đánh giá việc mở rộng địa giới đã đưa TP. Hồ Chí Minh vào giai đoạn hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân với không gian phát triển rộng, nhiều trung tâm đô thị mới và hạ tầng liên kết vùng – gồm Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc và metro – đóng vai trò xương sống cho tăng trưởng nhà ở, thương mại và logistics. 

Theo các chuyên gia, những năm tới thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô – nơi hạ tầng hoàn thiện và phù hợp phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển township quy mô lớn, thiết kế xanh – thông minh, mô hình phức hợp đa chức năng và tăng cường số hóa trải nghiệm khách hàng.

Gần đây, nhiều doanh nghiệp đề xuất cơ quan chức năng đầu phát triển mô hình đô thị thông minh TOD dọc tuyến như Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng DonaCoop và Tập đoàn VinaCapital đề nghị tỉnh Đồng Nai cho phép lập báo cáo đầu tư dự án metro từ Suối Tiên (TP. Hồ Chí Minh) đến Sân bay Long Thành. Liên danh Tập đoàn Đại Dũng, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) và Tập đoàn Hòa Phát đề xuất dự án tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành và tuyến thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên.

Công ty cổ phần Đầu tư Tập đoàn Trường Hải (THACO) đề xuất đầu tư tuyến Metro số 2 và tuyến Thủ Thiêm - Long Thành. Riêng Vingroup đang nghiên cứu tuyến metro nối trung tâm Thành phố với Cần Giờ dài 48,5 km.

Tại hội thảo, TS. Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh mô hình đô thị TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu. Theo ông, quỹ đất hai bên các tuyến metro cần có cơ chế pháp lý minh bạch, làm cơ sở cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái phát triển đô thị.

Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1.000 km, việc tích hợp đa ngành và thu hút hợp tác công – tư trở nên cấp thiết. TOD, theo ông, không chỉ tối ưu hóa quỹ đất và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, mà còn tạo ra hệ sinh thái sống thân thiện, tiện lợi cho người đi bộ quanh các nhà ga.

Ông Nguyễn Tất Thắng - Phó phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật (Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh) cho biết, TP. Hồ Chí Minh đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro, trong đó tuyến metro số 1 có hơn 160 ha đất tại TP. Thủ Đức phù hợp phát triển TOD.

Thành phố cũng nghiên cứu phạm vi 500–1.000 m quanh tuyến metro số 2 để tối ưu quỹ đất và tránh lãng phí nguồn lực. Các dự án đô thị TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành - Tham Lương dự kiến hoàn thiện thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025.

Ở góc nhìn kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá trong 10 năm tới, đại đô thị TP. Hồ Chí Minh sẽ chứng kiến sự gia tăng dân số lớn, thúc đẩy nhu cầu về các khu đô thị tích hợp theo mô hình TOD.