Sau khi TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh địa giới hành chính, theo bà, thị trường bất động sản đang chịu những tác động như thế nào? 

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính, về bản chất, chưa tạo ra tác động đến cán cân cung - cầu bất động sản trong ngắn hạn. Do đó, hoạt động thị trường chưa chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc sáp nhập.

Nếu có tác động ngắn hạn, đó chủ yếu là yếu tố tâm lý. Cụ thể là kỳ vọng của một bộ phận nhà đầu tư cá nhân. Khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh và nhận được sự quan tâm do kỳ vọng hưởng lợi từ thay đổi hành chính, thì cũng nên được nhìn nhận là phản ứng tâm lý mang tính ngắn hạn và thị trường sẽ sớm quay trở lại trạng thái cân bằng khi kỳ vọng lắng xuống.

Những yếu tố thúc đẩy giá trị bất động sản vẫn sẽ luôn quay về những yếu tố cốt lõi: Nhu cầu sử dụng thực tế, nhân khẩu học, tiện ích, cơ sở hạ tầng, nếu những yếu tố cốt lõi chưa có thay đổi trong ngắn hạn, thì kỳ vọng "lên giá” do sáp nhập là không có cơ sở.

Về dài hạn, việc sáp nhập hành chính nếu được triển khai đồng bộ và hiệu quả sẽ mang lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Khi các khâu quan trọng về thủ tục hành chính, định hướng quy hoạch, đầu tư hạ tầng và chiến lược phát triển được tích hợp và vận hành thống nhất, tính hiệu quả của công tác quản lý đô thị sẽ được nâng cao. Đây chính là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản hưởng lợi bền vững hơn về dài hạn.

TP. Hồ Chí Minh (cũ) – nơi thị trường đang ghi nhận tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới trong vài năm trở lại đây – thì các cải thiện liên quan đến pháp lý dự án và quy hoạch hạ tầng sẽ đóng vai trò then chốt. Nếu được tháo gỡ hiệu quả khi đồng bộ quy trình thủ tục của TP. Hồ Chí Minh mở rộng đây sẽ là yếu tố giúp khơi thông nguồn cung, từ đó góp phần tái kích hoạt hoạt động thị trường trong giai đoạn trung và dài hạn.

Theo bà, hiện nay, đâu là những vướng mắc pháp lý lớn nhất, khiến nhiều dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh bị kéo dài? 

Hiện nay, các dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang gặp trở ngại ở nhiều khâu pháp lý khác nhau. Nổi bật nhất là các vấn đề liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, xác định tiền sử dụng đất và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là những điểm nghẽn chính khiến nhiều dự án bị kéo dài tiến độ hoặc rơi vào tình trạng đình trệ.

Bà có thể cho ví dụ điển hình về một nhóm dự án hay trường hợp cụ thể nào bị “treo” nhiều năm vì vướng pháp lý?

Thực tế, nhiều dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đã bị đình trệ trong thời gian dài do những vướng mắc pháp lý khác nhau. Có thể kể đến khu đô thị ở Tân Phú kéo dài hơn 10 năm vì vướng chủ trương đầu tư và tiền sử dụng đất; một số dự án của Novaland gặp khó ở khâu chuyển đổi mục đích và tính tiền sử dụng đất; các dự án của Hưng Thịnh Land vướng điều chỉnh quy hoạch; hay nhiều dự án tại Thủ Thiêm bị “treo” do chưa xác định được giá đất.

Việc chậm tháo gỡ pháp lý khiến nguồn cung bị tắc nghẽn, dẫn đến tình trạng thiếu hụt sản phẩm phù hợp trên thị trường. Khi cung không đáp ứng đủ cầu, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên cao, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý.

Doanh nghiệp đang gặp những khó khăn gì về dòng vốn, chi phí và tâm lý thị trường khi dự án bị kéo dài, thưa bà?

Khi dự án bị kéo dài, chủ đầu tư không thể triển khai bán hàng, dẫn đến dòng tiền bị gián đoạn trong khi chi phí đầu tư vẫn phát sinh liên tục. Điều này gây mất cân đối tài chính, ảnh hưởng đến khả năng vận hành và đầu tư tiếp theo. Ngoài ra, tâm lý thị trường cũng bị ảnh hưởng tiêu cực, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng.

Để tháo gỡ pháp lý cho TP. Hồ Chí Minh, theo bà đâu là giải pháp cần ưu tiên: hoàn thiện pháp luật, quy trình thủ tục, hay cơ chế đặc thù cho thành phố?

Cả ba yếu tố đều quan trọng, tuy nhiên để tháo gỡ pháp lý dự án tại TP. Hồ Chí Minh thì ưu tiên nhất là thủ tục/ quy trình hành chính cần linh hoạt, và cần một cơ chế đặc thù để có thể linh hoạt xử lý các tình huống đặc biệt.

Lý do là trong thực tế, nhiều quy định pháp luật đã có nhưng việc triển khai tại địa phương còn thiếu đồng bộ, gây ra sự chồng chéo, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ. Việc chuẩn hóa và đơn giản hóa quy trình, đưa về một đầu mối giải quyết sẽ giúp rút ngắn thời gian giải quyết.

Song song đó, TP. Hồ Chí Minh cũng rất cần một cơ chế đặc thù để có thể linh hoạt xử lý các tình huống đặc biệt, phù hợp với vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước.

Xin cảm ơn bà!