Tại Hà Nội, phân khúc cao cấp và hạng sang duy trì tỷ lệ hấp thụ trên 90%, ngay cả khi giá bán tăng 23% so với cùng kỳ. Đây là minh chứng cho thấy nhu cầu ở thực vẫn ổn định trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Ở TP. Hồ Chí Minh, các dự án trung tâm có giá sơ cấp 130-140 triệu đồng/m² tiếp tục ghi nhận sức mua tốt, đưa lượng giao dịch thị trường tăng đến 114%, tạo nhịp phục hồi mạnh mẽ so với năm trước.

Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group đánh giá bước sang năm 2026, triển vọng thị trường bất động sản sẽ càng tích cực hơn. Hà Nội dự kiến có khoảng 35.000 căn hộ mới, thuộc các phân khúc trung - cao cấp và hạng sang, đến từ các chủ đầu tư như Masterise Homes, Sunshine và MIK. Với tỷ lệ người mua ở thực tăng nhanh, giá bán được dự báo tiếp tục đi lên nhưng theo hướng phân hóa. Những khu vực có hạ tầng hoàn thiện sẽ giữ vai trò dẫn dắt mặt bằng giá của toàn thị trường.

Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh cũng chuẩn bị cho chu kỳ tăng tốc với khoảng 17.200 căn hộ dự kiến mở bán, chủ yếu nằm trong các đại đô thị có pháp lý rõ ràng. Nguồn cung mới tập trung ở những khu vực có năng lực kết nối tốt, trong khi giá bán trung tâm tiếp tục neo cao do quỹ đất hạn chế. Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group cho rằng, hai thị trường lớn trên sẽ bước vào giai đoạn “song hành” phát triển trong năm 2026.

Theo ông Tiến, nền kinh tế vĩ mô ổn định là yếu tố đảm bảo sự phục hồi của bất động sản. Dự báo GDP năm 2025 đạt 7,9% và năm 2026 đạt 7,1%, nằm trong nhóm tăng trưởng cao của khu vực. Việc lãi suất duy trì ổn định từ giữa năm 2025 giúp người mua chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính trung - dài hạn. Đồng thời, doanh nghiệp phát triển dự án cũng thuận lợi hơn trong cân đối dòng vốn.

Khung pháp lý được tháo gỡ cũng góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường. Hàng loạt luật sửa đổi liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực, đi kèm hệ thống nghị định và thông tư hướng dẫn, giúp nhiều dự án từng đình trệ được khơi thông. TP. Hồ Chí Minh hưởng lợi rõ nét nhất khi nhiều dự án quy mô lớn tái khởi động trong nửa cuối năm 2025, tạo nguồn cung và thanh khoản mới cho giai đoạn tiếp theo.

Cùng với đó, dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng, đạt 26,3 tỷ USD tính đến tháng 10/2025, tăng 4% so với cùng kỳ. Các chuyên gia nước ngoài tại Đông Hà Nội, Nam - Bắc Từ Liêm (cũ), Thủ Đức - Quận 9 (cũ) hay Biên Hòa - Long Thành đang tạo ra nhu cầu ổn định cho phân khúc trung - cao cấp. Đây là yếu tố giúp các khu vực này duy trì sức mua tốt và thu hút thêm nhà đầu tư dài hạn.

Ngoài ra, hệ thống hạ tầng giao thông bứt tốc tiếp tục đóng vai trò tạo lực đẩy. Hà Nội đang hoàn thiện cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 và nhiều trục hướng tâm, mở rộng khả năng kết nối cho khu Đông và khu Văn Giang. Tại TP. Hồ Chí Minh, Thủ Đức - Quận 9 (cũ) trở thành tâm điểm khi tuyến Metro và các tuyến vành đai tăng tốc. Hạ tầng sẽ giúp nâng giá trị bất động sản, đồng thời thúc đẩy nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

Ở góc nhìn độc lập, bà Nguyễn Thu Hà - chuyên gia tư vấn thị trường tại Hà Nội nhận xét sự phục hồi của bất động sản lần này “bền vững hơn do động lực đến từ nhu cầu thật”. Bà Hà nhấn mạnh rằng khách mua hiện nay có năng lực tài chính tốt hơn, giúp giảm biến động và tránh những đợt tăng nóng thiếu bền vững. Điều này tạo nền tảng cho thị trường bước vào chu kỳ phát triển ổn định trong giai đoạn 2026-2027.

Theo các chuyên gia, một trong những yếu tố then chốt nâng cao niềm tin của nhà đầu tư trong năm 2026 chính là cơ chế tín dụng được điều chỉnh theo hướng lành mạnh. Ngân hàng hiện ưu tiên hỗ trợ khách hàng mua nhà để ở và các dự án pháp lý minh bạch, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay đầu cơ ngắn hạn. Việc này không chỉ hạn chế rủi ro bong bóng, mà còn tạo dựng thị trường ổn định và bền vững. Các chuyên gia nhận định, chính sách tín dụng hiện nay như một “van điều tiết”, giúp thị trường duy trì nhịp tăng trưởng an toàn, cân bằng giữa cung và cầu.

Với sự hỗ trợ đồng thời của kinh tế vĩ mô, pháp lý, hạ tầng và dòng vốn FDI, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục khởi sắc. Hà Nội giữ nhịp ổn định với nguồn cung lớn và nhu cầu ở thực mạnh, trong khi TP. Hồ Chí Minh bước vào chu kỳ tăng tốc mới nhờ nguồn cung được khơi thông. Hai thị trường trọng điểm này nhiều khả năng tạo ra một năm 2026 sôi động, minh bạch và bền vững hơn.