Định hình lại "trật tự” thị trường bất động sản

Chia sẻ tại phiên thảo luận “Bất động sản trong kỷ nguyên mới – Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư”, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu, buộc các chủ thể phải vận hành theo quy luật thị trường thực thay vì trông chờ vào biện pháp hành chính.

Bất động sản chỉ có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi tự chữa được “bệnh giá” - giá vượt xa khả năng chi trả của người dân và tái cấu trúc dòng vốn theo hướng minh bạch, hiệu quả hơn.

“Chúng ta đã có một thời kỳ mà tín dụng đổ vào bất động sản rất lớn, nhưng không tạo được giá trị thực, chỉ làm tăng đầu cơ. Muốn phát triển bền vững, vốn phải đi cùng năng lực phát triển sản phẩm thật và nhu cầu thật”, TS. Hiển nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo TS. Đinh Thế Hiển, chính sách tín dụng và trái phiếu cần được coi là hai “van điều tiết” quan trọng nhất của thị trường. Trong khi tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò chủ đạo, thị trường trái phiếu bất động sản cần được khơi thông như kênh vốn trung và dài hạn, giúp giảm phụ thuộc vào ngân hàng và mở rộng nguồn lực phát triển hạ tầng.

Theo ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating, hiện dư nợ trái phiếu bất động sản mới đạt khoảng 400.000 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với tiềm năng thị trường. Trong bối cảnh các ngân hàng đang hướng đến chuẩn Basel III, việc cho vay dài hạn sẽ bị giới hạn, khiến dòng vốn trái phiếu trở thành “trụ cột mới” cho thị trường hạ tầng và nhà ở.

Ông Hiếu nhận định, giai đoạn 2026–2027 sẽ là thời điểm phục hồi mạnh mẽ của thị trường trái phiếu, nhờ khung pháp lý minh bạch hơn và niềm tin nhà đầu tư được cải thiện. Ông cũng đề xuất tăng vai trò của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm như một công cụ giúp thị trường vận hành an toàn và chuẩn mực hơn, thay vì chỉ dựa vào cảm tính hay bảo lãnh phát hành.

Trái phiếu sẽ là dòng vốn của tương lai, nếu chúng ta coi trọng tính minh bạch và khả năng trả nợ của doanh nghiệp hơn là quy mô dự án.

Khi hạ tầng mở đường

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Thành Lê - Thành viên HĐQT Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt khẳng định, nếu dòng vốn là máu, thì hạ tầng chính là xương sống của thị trường bất động sản.

Theo ông Vũ Thành Lê, giai đoạn hiện nay chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về quy hoạch vùng, đô thị và kết nối liên kết vùng, tạo nên bản đồ đầu tư hoàn toàn mới. Mỗi dự án hạ tầng lớn từ vành đai, cao tốc đến metro đều có thể trở thành cú hích tái định vị giá trị bất động sản.

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt và nhiều doanh nghiệp khác đang chuyển hướng đầu tư dựa trên nguyên tắc “đúng nút hạ tầng, đúng thời điểm phát triển đô thị”. Những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, khả năng khai thác thực tế cao và pháp lý rõ ràng sẽ là “tâm điểm vốn” trong chu kỳ mới.

Tuy nhiên, ông Lê cũng thừa nhận, quá trình phát triển hạ tầng cần đi đôi với quy hoạch dân cư và chính sách thuế hợp lý. Nếu đánh thuế nhà thứ hai hoặc đất bỏ hoang, thị trường có thể chậm lại trong ngắn hạn, nhưng sẽ minh bạch và lành mạnh hơn về lâu dài.

Song song đó, sự minh bạch chính là yếu tố quyết định để thu hút dòng vốn ngoại. “Nhà đầu tư nước ngoài không thiếu vốn. Điều họ cần là sự nhất quán trong chính sách và niềm tin vào doanh nghiệp Việt.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn “siêu lợi nhuận” sang giai đoạn “giá trị thực”, khi ba yếu tố chính: chính sách, hạ tầng, dòng vốn bắt đầu hội tụ. Sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tạo dòng tiền ổn định và gắn với trục hạ tầng lớn sẽ là xu hướng chủ đạo trong giai đoạn tới.

Các chuyên gia thống nhất rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình tái cấu trúc toàn diện, nơi chính sách minh bạch, hạ tầng bứt phá và dòng vốn dài hạn sẽ tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới  bền vững, chuyên nghiệp và gắn kết chặt hơn với khu vực tài chính quốc tế.