Tháo gỡ vướng mắc về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở
Bộ Tài chính đang chủ trì xây dựng và lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Đây là vấn đề cấp bách, xuất phát từ thực tiễn nhiều địa phương phản ánh về sự gia tăng đột biến nghĩa vụ tài chính của người dân sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.
Cấp thiết gỡ vướng cho người dân
Ngày 18/1/2024, Quốc hội ban hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Khoản 1 Điều 156 của Luật quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Triển khai quy định này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, trong đó tại Điều 8 quy định chi tiết việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất theo Bảng giá đất mới ở một số địa phương tăng đột biến so với Bảng giá đất cũ (ban hành theo Luật Đất đai năm 2013). Trong đó, giá đất ở tăng cao nhiều lần so với Bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai năm 2013, trong đó giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp), nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây. Bộ Tài chính đã nhận được nhiều ý kiến phản ánh, kiến nghị của địa phương và người dân, đề nghị có cơ chế điều chỉnh để giảm bớt gánh nặng tài chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy định cụ thể về tính tiền sử dụng đất
Để có cơ sở đánh giá toàn diện, Bộ Tài chính có công văn đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo nhanh tình hình thực hiện. Kết quả tổng hợp cho thấy, trong số 37 địa phương báo cáo, có 22 địa phương không vướng mắc, nhưng 15 địa phương phản ánh khó khăn và đề xuất giảm tiền sử dụng đất cho phù hợp.
Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính đã nghiên cứu, tiếp thu và đưa ra nhiều phương án xử lý; đồng thời báo cáo Lãnh đạo Chính phủ tại cuộc họp ngày 05/8/2025. Tuy nhiên, tại Báo cáo thẩm định số 338/BCTĐ-BTP ngày 31/7/2025, Bộ Tư pháp đề nghị trường hợp thực sự cần thiết nên xem xét trình Chính phủ ban hành Nghị quyết theo cơ chế đặc biệt quy định tại Nghị quyết số 206/2025/QH15 ngày 24/6/2025 của Quốc hội.
Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính đã có Tờ trình số 493/TTr-BTC đề xuất xây dựng Nghị quyết về tháo gỡ, xử lý vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở theo hình thức rút gọn. Đề xuất này đã được Phó Thủ tướng Chính phủ đồng ý tại Công văn số 8103/VPCP-NN ngày 29/8/2025, trong đó yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương hoàn thiện hồ sơ, trình Chính phủ theo đúng tinh thần Nghị quyết 206/2025/QH15 của Quốc hội.
Theo Bộ Tài chính, Nghị quyết sẽ quy định về việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để tháo gỡ vướng mắc trong thực tế phát sinh quy định về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Dự thảo cũng xác định rõ quan điểm: mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung tỷ lệ thu (có phân biệt đối với diện tích đất trong và ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương) do Chính phủ quy định.
Cùng với đó, hạn mức giao đất để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở một lần.
Nghị quyết sẽ kế thừa các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo nguyên tắc kế thừa quy định tại pháp luật đất đai năm 2013, năm 2024 và giải quyết được vướng mắc phát sinh trên thực tế.
Việc Chính phủ ban hành Nghị quyết này được đánh giá là có đầy đủ căn cứ chính trị, pháp lý và thực tiễn. Đây không chỉ là giải pháp trước mắt để tháo gỡ khó khăn cho người dân, mà còn là bước đi cần thiết nhằm ổn định chính sách, bảo đảm an sinh xã hội và đáp ứng nhu cầu đất ở bức thiết tại các địa phương.
