Năm 2021, vẫn “đỏ mắt“ tìm căn hộ bình dân?

Đó là nhận định của Bộ Xây dựng về bức tranh thị trường bất động sản nhà ở hiện nay. Theo ghi nhận của cơ quan này, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý IV và cả năm 2020 vẫn có xu hướng tăng. Giá bình quân các loại căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 2 - 3% trong quý IV/2020 còn TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 3 - 4% so với cùng kỳ năm trước.

“Trong năm 2020, các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp.

Lũy kế của sự tăng giá liên tục làm cho giá các loại căn hộ thay đổi đáng kể. Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn”, báo cáo của Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2020, Hà Nội chỉ có một số ít các dự án nhà ở xã hội với mức giá mở bán dưới 20 triệu đồng/m2. Những dự án này nằm ở các quận xa trung tâm, hạ tầng kém phát triển.

Có thể kể đến là dự án nhà ở xã hội IEC Thanh Trì (huyện Thanh Trì); CT3-CT4 Kim Chung (huyện Đông Anh); Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm (quận Bắc Từ Liêm); Tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House (quận Hà Đông)… Một số dự án nhà ở thương mại giá thấp khác như dự án Phú Thịnh Green Park (quận Hà Đông), chung cư Tasco Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm).

Với căn hộ trung cấp (giá bán 30 - 40 triệu đồng/m2), các dự án tại Hà Nội đa số tập trung tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm… Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội hiện tập trung chủ yếu vào phân khúc này.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh hầu như không có dự án với căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Các chung cư phân khúc trung cấp thì giá cao hơn Hà Nội khoảng 5 triệu đồng/m2, dao động từ 35 - 45 triệu đồng/m2.

Với căn hộ cao cấp, cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có nhiều dự án được đầu tư xây dựng. Hà Nội có chung cư cao cấp The Nine - Phạm Văn Đồng (quận Cầu Giấy) giá khoảng 50 triệu đồng/m2; chung cư The Matrix One (quận Nam Từ Liêm) giá 55 - 60 triệu đồng/m2; dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An (quận Tây Hồ) giá khoảng 80 triệu đồng/m2; dự án Grandeur Palace Giảng Võ (quận Ba Bình) giá khoảng 80 triệu đồng/m2…

Tại TP. Hồ Chí Minh có thể kể đến dự án The Tresor (Quận 4) giá khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, dự án Saigon Royal (Quận 4) giá khoảng 90 triệu đồng/m2, dự án chung cư Sadora (Quận 2) giá khoảng 70 triệu đồng/m2...

Sự gia tăng của các căn hộ trung cao cấp và vắng bóng căn hộ bình dân thời gian qua đã khiến bức tranh thị trường nhà ở càng trở nên mất cân đối, ảnh hưởng lớn đến chất lượng an sinh xã hội khi phần lớn nhu cầu trên thị trường tập trung ở phân khúc nhà giá rẻ. Theo các chuyên gia, trong năm 2021 và tương lai gần, nếu không có những giải pháp cặn kẽ và quyết liệt để thúc đẩy các dự án nhà giá rẻ trở lại thị trường thì hệ lụy của sự phát triển chênh lệch, thiếu bền vững sẽ còn nối dài.

“Thị trường bất động sản hiện tập trung vào nhà cao cấp, do đó nhà dưới 20 triệu đồng/m2 vắng bóng trên thị trường, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Chính vì vậy, những người thu nhập thấp, công nhân vẫn khó tiếp cận nhà ở”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, theo vị chuyên gia là do hiện nay có quy định rất rõ về trách nhiệm của chính quyền địa phương, doanh nghiệp với nhà ở thu nhập thấp cho người dân. Tuy nhiên, nguồn vốn vay cho người thu nhập thấp còn khó khăn. Ngoài ra, một số địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội, do đó các dự án khó triển khai. Các chủ đầu tư khu đô thị muốn nộp tiền thay vì nộp 20% đất theo quy định của Nhà nước.

"Có 2 yếu tố quyết định đến nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, chính là vốn và đất, nhưng đây lại là 2 vấn đề khó khăn", ông Hà nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, chi phí là một trong những vấn đề mấu chốt khiến nguồn cung nhà giá rẻ rất nhỏ giọt. Theo vị chuyên gia, trước hết cần hiểu đúng bản chất của việc phát triển nhà giá rẻ.

Thực ra, làm nhà ở xã hội, nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp đều phải làm cao khoảng 30 - 40 tầng, mật độ thấp, hạ tầng đẹp, xây dựng như vậy mới có thể tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng nhà ở với đầy đủ các hạ tầng tiện ích.

“Tóm lại, câu chuyện có bán được nhà ở xã hội hay không, phụ thuộc vào hạ tầng, tiện ích và kết nối giao thông. Mấu chốt là giao thông, sau đó là tiện ích bao gồm nhà trẻ, trường học, bệnh viện. Ví dụ như các khu Nam An Khánh, Bắc An Khánh, người dân đã về ở rất nhiều”, ông Thanh cho hay.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia, để phát triển hiệu quả các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, cần đấu thầu công khai để tạo được sự cạnh tranh. Có cạnh tranh thì mới có thể nâng cao chất lượng và giảm được giá thành.

Nếu không minh bạch được thì việc phát triển nhà giá thấp sẽ luôn ở tình trạng xin - cho, khó có thể thu hút được doanh nghiệp lớn có tiềm lực đầu tư, dẫn đến các dự án triển khai chất lượng thấp, không hiệu quả hoặc chậm tiến độ.