“Vùng xanh” bất động sản mở ra cơ hội tăng trưởng bền vững cho nhà đầu tư

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ vận động mới. Ảnh: BTC

Dòng tiền tập trung vào các dự án uy tín

Chia sẻ tại talkshow “Bất động sản 2026: Giải mã vùng xanh cơ hội” do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 6/5, các chuyên gia cho rằng, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ vận động mới. Tuy nhiên, thị trường hiện không còn là cuộc chơi của tăng giá theo tâm lý đám đông mà đang dịch chuyển sang giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi giá trị bất động sản gắn chặt với hạ tầng, khả năng kết nối và nhu cầu khai thác thực tế.

Ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính nhận định, đến cuối năm 2026, dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường bất động sản mạnh hơn khi chính sách tài chính dần ổn định, lãi suất được kiểm soát rõ ràng hơn và các dự án có pháp lý đầy đủ bắt đầu được triển khai trở lại. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ không chảy đều mà tập trung vào các chủ đầu tư uy tín và những khu vực có hạ tầng phát triển rõ nét.

Theo ông Minh, bất động sản luôn vận động theo chu kỳ và giai đoạn khó khăn thường không kéo dài quá lâu. Sau thời kỳ siết tín dụng và kiểm soát room bất động sản từ năm 2022 đến 2024, thị trường đang dần bước sang giai đoạn phục hồi có chọn lọc trước khi tăng trưởng mạnh hơn trong giai đoạn 2027-2028. Trong bối cảnh đó, yếu tố cần được ưu tiên không phải là tốc độ tăng giá ngắn hạn mà là uy tín của chủ đầu tư và giá trị thực của dự án.

Một trong những nội dung được các chuyên gia nhấn mạnh tại talkshow là sự thay đổi trong khái niệm “trung tâm” dưới tác động của hạ tầng giao thông.

Theo ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Việt Á Real, trước đây phần lớn người mua nhà thường mặc định trung tâm phải là khu vực nội đô truyền thống. Tuy nhiên, khi các đô thị vệ tinh phát triển mạnh cùng hệ thống metro và vành đai, khái niệm này đang thay đổi nhanh chóng.

Ông Kiên dẫn trải nghiệm thực tế khi di chuyển bằng metro từ trung tâm TP. Hồ Chí Minh đến Suối Tiên chỉ mất khoảng 30 phút, thay vì từ một đến một tiếng rưỡi nếu đi ô tô qua xa lộ Hà Nội vào giờ cao điểm. Sau đó, việc kết nối tới các khu đô thị tại Đồng Nai cũng trở nên thuận tiện hơn rất nhiều.

Theo ông, khi các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ với công viên, trường học, bệnh viện, hồ bơi, siêu thị và trung tâm thương mại, bản thân những khu vực đó sẽ trở thành trung tâm mới của cư dân. Trong khoảng 3-5 năm tới, khái niệm trung tâm có thể sẽ không còn gói gọn ở khu vực lõi nội đô mà được định nghĩa bằng khả năng kết nối hạ tầng và chất lượng sống.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, sự phát triển của Vành đai 3 cùng mạng lưới metro đang mở ra dư địa tăng trưởng mới cho các khu vực như Hóc Môn, Củ Chi, Long An, Bình Dương, Tây Ninh và Đồng Nai. Sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông liên vùng và xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh đang tạo nên những “vùng xanh” mới của thị trường bất động sản.

Metro và vành đai tái định nghĩa “trung tâm”. Ảnh: T.D

Hạ tầng đang tái định nghĩa giá trị bất động sản

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại, Công ty Bất động sản Smartland cho biết, những dự án sở hữu vị trí “không thể tái tạo” sẽ tiếp tục là nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền trong 3-5 năm tới. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo để nhận diện đúng những dự án thực sự có giá trị độc bản.

Theo ông Nguyễn Lê Hải Đăng, tiêu chí đầu tiên của một vị trí độc bản là tính hữu hạn, như bất động sản mặt sông, mặt hồ, mặt biển hoặc nằm cạnh các công trình hạ tầng lớn như metro, sân bay hay các tuyến vành đai. Đây là những yếu tố gần như không thể tái tạo trong tương lai.

Tiêu chí thứ hai là tính khan hiếm thực tế. Theo ông, trong bán kính vài km nếu gần như không có dự án nào có thể thay thế hoặc cạnh tranh tương đương thì vị trí đó mới thực sự có tính độc tôn. Quan trọng hơn, một vị trí đẹp phải có khả năng tạo dòng tiền. Dự án cần thu hút được cư dân đến sinh sống, có khả năng cho thuê hoặc hỗ trợ hoạt động kinh doanh. Đây mới là yếu tố đảm bảo thanh khoản và giá trị dài hạn của tài sản.

Thực tế tại nhiều quốc gia như Singapore hay Thái Lan cho thấy các dự án nằm sát metro luôn có giá thuê và giá bán cao hơn nhờ lợi thế kết nối giao thông. Xu hướng này cũng bắt đầu xuất hiện rõ tại Việt Nam sau khi metro số 1 đi vào vận hành.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Trung Minh cho rằng, ngay sau khi metro vận hành, nhiều dự án dọc tuyến ghi nhận mức tăng giá từ 12%, thậm chí có nơi tăng tới 50% nhờ lợi thế giao thông thuận tiện. Đây cũng là lý do khiến ngân hàng có xu hướng tăng tỷ lệ cho vay hoặc áp dụng lãi suất phù hợp hơn đối với các tài sản nằm gần metro do mức độ rủi ro thấp và thanh khoản cao hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư không nên chạy theo các thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. Việc đầu tư theo hạ tầng chỉ hiệu quả khi hạ tầng đó đã có phê duyệt, có tiến độ triển khai thực tế và chắc chắn được thực hiện.

Ông Tạ Trung Kiên khuyến nghị nhà đầu tư cần theo dõi ba giai đoạn quan trọng gồm: thông tin quy hoạch, tiến độ khởi công và thời điểm vận hành của hạ tầng. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần trực tiếp khảo sát khu vực, đánh giá tốc độ triển khai thực tế của dự án và năng lực của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

Điều này cho thấy “vùng xanh” không phải cuộc chơi của đầu cơ ngắn hạn mà phù hợp với các nhà đầu tư có khả năng nắm giữ trung và dài hạn. Theo các chuyên gia, lợi nhuận của bất động sản phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng. Khi metro đi vào vận hành hoặc các tuyến vành đai thông tuyến, giá trị của bất động sản mới được chuyển hóa thành hiệu quả đầu tư thực tế.

Trong bối cảnh đó, những khu vực bám theo trục metro, vành đai cùng các đô thị vệ tinh có kết nối liên vùng đang được xem là những tọa độ hưởng lợi lớn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản.