Từ biến động giá vật liệu xây dựng đến áp lực ổn định thị trường bất động sản

Việc điều hành giá xây dựng không chỉ là kiểm soát một nhóm hàng trong rổ CPI, mà là điều kiện quan trọng để ổn định thị trường bất động sản. Ảnh minh hoạ: H.D

Trong bức tranh giá cả năm 2025, theo báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), chỉ số giá nguyên nhiên vật liệu dùng cho xây dựng tăng 3,1% so với năm trước. Mức tăng này không quá cao nếu so với nhiều chu kỳ trước, song điều đáng lưu ý là sự phân hóa rất mạnh giữa các loại vật liệu, đặc biệt là nhóm phụ thuộc vào khai thác tự nhiên.

Trong đó, giá đá, cát, sỏi, đất sét tăng tới 29,57% trong quý IV/2025 so với cùng kỳ năm trước, kéo giá bình quân cả năm của nhóm này tăng 18,2%, phản ánh rõ nét tình trạng nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu xây dựng phục hồi và tăng nhanh. Ngược lại, một số nhóm như sản phẩm từ chế biến dầu mỏ lại giảm giá 6,51%, cho thấy áp lực chi phí trong xây dựng không đến từ một mặt bằng đồng đều, mà tập trung vào những điểm nghẽn mang tính cấu trúc của thị trường vật liệu.

Còn theo báo cáo của Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), giá xi măng trong năm 2025 chỉ trải qua một số đợt điều chỉnh tăng, giảm nhẹ, đáng chú ý nhất là các tháng 7–9 khi bước vào mùa xây dựng cao điểm và chi phí đầu vào như than, điện gia tăng; giá xi măng bình quân quý IV/2025 khoảng 1.810 đồng/kg.

Giá thép có xu hướng giảm từ quý II, và giá quý IV/2025 giảm 0,53% so với quý III và giảm gần 3% so với cùng kỳ năm trước, do tổng cầu vật liệu thép suy yếu và giá nguyên liệu đầu vào giảm nhẹ.

Trái lại, giá cát trở thành yếu tố gây áp lực lớn nhất cho chi phí xây dựng, khi tăng mạnh từ quý II đến quý III/2025 với mức tăng 14–58% tùy khu vực; sang quý IV, dù tốc độ tăng chậm lại, giá cát vẫn cao hơn cùng kỳ từ 51,9% đến gần 90%, dao động phổ biến 634.000 – 866.000 đồng/m³.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhu cầu xây dựng tăng cao, nguồn cung khan hiếm, các mỏ các được cấp phép tạm dừng hàng loạt do nhiều nguyên nhân (hết hạn cấp phép; gây sạt lở; chủ động ngừng khai thác...); đặc biệt là các tỉnh miền Trung, các công trình sử dụng chủ yếu từ nguồn cát tự nhiên, không có các trạm để sản xuất cát nghiền.

Sự gia tăng chi phí xây dựng không dừng lại ở phạm vi công trình, mà lan tỏa sang chi phí sinh hoạt của người dân. Trong rổ CPI năm 2025, giá thuê nhà và chi phí bảo dưỡng nhà ở tăng cao là một trong những yếu tố khiến CPI các tháng giữa năm duy trì xu hướng tăng nhẹ. Khi chi phí vật liệu tăng, giá sửa chữa, cải tạo nhà ở, lắp đặt hệ thống điện, nước là những dịch vụ gắn trực tiếp với đời sống đô thị cũng tăng theo.

Tác động sâu hơn của biến động giá xây dựng thể hiện rõ ở thị trường bất động sản. Trong bối cảnh Chính phủ kiên trì mục tiêu phát triển nhà ở bền vững, tránh đầu cơ và bong bóng giá, chi phí vật liệu xây dựng trở thành một trong những biến số quan trọng quyết định khả năng hạ giá thành, đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội.

Công điện số 06/CĐ-TTg ngày 24/1/2026 về việc đẩy mạnh một số nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm nhằm thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2026 đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà cho thuê, phấn đấu năm 2026 hoàn thành trên 110.000 căn hộ nhà ở xã hội, về đích sớm mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2028.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, quy mô đầu tư lớn trong thời gian ngắn cũng đồng nghĩa với nhu cầu vật liệu xây dựng tăng mạnh, nhất là cát, đá và vật liệu hoàn thiện... vốn vẫn đang chịu áp lực nguồn cung.

Bên cạnh đó, áp lực này càng rõ nét khi đầu tư công bước vào giai đoạn tăng tốc. Công điện số 06/CĐ-TTg cũng yêu cầu Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, địa phương khẩn trương rà soát, nâng cấp các tuyến cao tốc để đạt quy mô hoàn chỉnh; đẩy nhanh hàng loạt dự án cảng biển, sân bay... Việc đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng lớn, trải rộng trên nhiều vùng miền, khiến nhu cầu vật liệu xây dựng không chỉ tăng về lượng mà còn tạo áp lực cục bộ về giá tại những địa bàn trọng điểm.

Theo báo cáo của Cục Quản lý giá, trong một số yếu tố gây áp lực lên mặt bằng giá, giá một số loại vật liệu xây dựng có nguồn cung phụ thuộc vào khai thác tự nhiên như cát, đá xây dựng có thể tăng giá (cả do cầu kéo và chi phí đẩy) bởi tác động của việc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và từ yếu tố thị trường bất động sản có thể tiếp tục sôi động trong năm 2026, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội làm tăng nhu cầu vật liệu xây dựng.

Tuy nhiên, điều hành giá xây dựng trong giai đoạn tới không chỉ là bài toán nguồn cung vật liệu, mà còn là bài toán phối hợp chính sách vĩ mô. Kinh nghiệm điều hành CPI năm 2025 cho thấy, dù giá vật liệu xây dựng tăng, nhưng nhờ kiểm soát tốt các nhóm hàng khác và phân bổ hợp lý lộ trình điều chỉnh giá dịch vụ công, lạm phát vẫn nằm trong mục tiêu. Với mục tiêu CPI bình quân năm 2026 khoảng 4,5%, việc kiểm soát chi phí xây dựng cần gắn chặt với quản lý giá thuê nhà, giá dịch vụ liên quan đến nhà ở và tiến độ giải ngân đầu tư công, tránh tăng chi phí dồn dập theo thời điểm.

Nhìn tổng thể, biến động giá vật liệu xây dựng năm 2025 và áp lực tiếp diễn trong năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản khó có dư địa giảm giá mạnh trong ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, việc tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung cát, đá, đa dạng hóa vật liệu thay thế và điều tiết nhịp đầu tư công hợp lý không chỉ mang ý nghĩa ổn định CPI, mà còn là điều kiện cần để thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững, tránh lặp lại vòng xoáy tăng giá do chi phí đẩy như các chu kỳ trước.