Trong nguy có cơ, đâu là thời điểm quyết định của người mua nhà?

Động thái của chủ đầu tư trong bối cảnh mới

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn vô cùng khó khăn khi phải đối diện với nhiều thách thức mới. Trong khi vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, thì những thách thức mới từ lạm phát, siết tín dụng vào bất động sản khiến cho toàn thị trường gần như đứng yên. Theo các chuyên gia, vướng mắc về tài chính là nguyên nhân lớn nhất gây đứt gãy dòng tiền vào lúc này.

Báo cáo thị trường nhà chung cư mới nhất của DKRA Việt Nam cho thấy, trong tháng đầu tiên của quý 3/2022, thanh khoản căn hộ TP. Hồ Chí Minh giảm mạnh. Cụ thể, tháng 7 vừa qua, TP. Hồ Chí Minh chỉ bán đươc 819 căn hộ chung cư thuộc rổ hàng mới, giảm một nửa so với tháng 6 và kém 7 lần so với tháng 5. Để giải quyết vấn đề lớn nhất của thị trường, nhiều chủ đầu tư đã có động thái tung ra các chương trình chiết khấu lớn, hỗ trợ về tài chính, giãn tiến độ thành toán. Thậm chí, nhiều dự án còn giãn tiến độ thanh toán từ 2-5 năm.

Điển hình là chủ đầu tư dự án PiCity High Park, trong giai đoạn này Pi Group tập trung hỗ trợ nhiều về tài chính cho khách hàng với các ưu đãi như ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất trong vòng 24 tháng. Chủ đầu tư cũng cam kết thuê lại 5% giá trị/năm trong 3 năm, thanh toán 3 tháng/lần hoặc quy đổi thành 80% giá trị gói cam kết trừ vào hợp đồng nếu khách hàng không chọn gói cam kết thuê, đồng thời miễn phí 3 năm phí quản lý.

Trong khi đó, Công ty Rio Land, đơn vị đang phân phối chính tại dự án MT Eastmark City cho biết, khi giới thiệu ra thị trường giai đoạn 2, doanh nghiệp đã công bố chính sách hỗ trợ thanh toán chưa từng có từ trước đó. Theo đó, người mua nhà được hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ với ưu đãi lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất đến 12 tháng ngay cả sau khi nhận nhà.

"Như vậy, tổng cộng thời gian ưu đãi lãi suất vay mà dự án này lên tới 30 tháng. Điều này tương đương với việc khách hàng chỉ bỏ ra 30% giá trị căn hộ (từ 700 triệu) là có thể an tâm nhận nhà, ung dung chờ tăng giá không lo nghĩ về tài chính. Thông thường, khi thanh toán theo tiến độ dự án, áp lực tài chính của khách hàng sẽ rơi vào thời điểm bàn giao với số tiền chi trả khá lớn. Tuy nhiên với chính sách hỗ trợ này, người mua sẽ không phải đối mặt với lo lắng thanh toán khi nhận nhà vì vẫn còn trong thời gian hỗ trợ lãi suất", đại diện Công ty Rio Land cho hay.

Cũng theo đại diện Rio Land, để đưa ra được quyết định hỗ trợ thanh toán kéo dài như trên, quan trọng nhất vẫn là phải chấp nhận giảm lợi ích để chia sẻ khó khăn chung với người mua nhà. Ước tính, với lãi vay ngân hàng hiện tại, chủ đầu tư phải “gánh” mức lãi với ít nhất từ 300 triệu đến 1 tỷ đồng/ căn hộ để hỗ trợ khách hàng. Trong tình cảnh hầu hết các chi phí phát triển dự án từ nhân công đến nguyên vật liệu…vẫn đang gia tăng, để đưa ra bài toán tài chính tốt cho người mua đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính và sự chuẩn bị lâu dài cũng như ưu thế về quỹ đất.

Tập đoàn BĐS An Gia cũng công bố loạt chính sách ưu đãi tài chính, hỗ trợ người mua nhà. Điển hình tại dự án nhà phố biệt lập tại The Standard, người mua chỉ cần thanh toán trước 15%, sau đó được chủ đầu tư hỗ trợ thanh toán theo tiến độ từ 2% mỗi tháng trong 18 tháng.

"Việc mua nhà đã được bàn giao nhưng thanh toán theo tiến độ tương tự nhà ở hình thành trong tương lai, hay ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chấp nhận rủi ro biến động lãi suất. Đổi lại khách hàng được tối ưu lợi nhuận và giảm tải gánh nặng khi mua nhà, bao gồm người mua ở thực lẫn nhà đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn", đại diện An Gia nhận định.

Còn "ông lớn" Novaland có nhiều động thái giãn tiến độ thanh toán để hỗ trợ tài chính cho khách hàng trong giai đoạn khó khăn này. Cụ thể, tại dự án The Grand Sentosa, Novaland áp dụng chính sách thanh toán 10%/năm trong 3 năm, cam kết lợi nhuận thuê 24 tháng (áp dụng cho 300 căn đầu tiên), nhận ưu đãi giá trị 20% (áp dụng cho lịch thanh toán nhanh)….

Hay dự án Nova World Mũi Né cũng được chủ đầu tư Nova Land mạnh dạn chiết khấu như ưu đãi giảm 3% dành cho cổ đông Novaland (sở hữu 1.000 cổ phiếu NVL), ưu đãi chương trình khách hàng thân thiết Nova Loyalty từ 1% – 5% giá trị sản phẩm; chiết khấu ngay từ 8 – 24% giá trị sản phẩm khi chọn lịch thanh toán nhanh. Đáng chú ý là lịch thanh toán dãn cách 6 tháng chỉ đóng 5%/GTSP, trải dài trong 5 năm.

Tại dự án Akrari City, chủ đầu tư Nam Long cũng được áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt. Trong bối cảnh siết tín dụng vào bất động sản, khách hàng mua Akari City vẫn được ngân hàng chiến lược của chủ đầu tư hỗ trợ cho vay, cùng với đó là lịch thanh toán dễ chịu, ân hạn lãi gốc trong vòng 16 tháng, khách hàng hoàn thành 50% giá trị hợp đồng trong vòng 30 tháng xây dựng đến khi nhận bàn giao nhà.

Chuyên gia khuyên gì trong thời điểm “dầu sôi lửa bỏng” ?

Trước diễn biến chung của thị trường hiện nay, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, từ tháng 7 đến cuối năm nay, tác động của việc siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại nới rộng hơn so với thời gian qua. Ông Quang cũng dự báo xu hướng của thị trường sẽ có những điều chỉnh để phù hợp với nguồn tài chính của khách hàng. Với các chương trình ưu đãi, chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán từ các chủ đầu tư tung ra liên tục thì bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.

Cũng theo ông Quang, cơ hội rõ ràng đang mở ra, tiềm năng lớn nhưng đi cùng rủi ro cao. Để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Đặc biệt là nhà đầu tư tuyệt đối không dùng "đòn bẩy" tài chính để "lướt sóng" vào lúc này bởi giá có thể lên nhanh, nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp.

Với nhóm đối tượng mua nhà ở thực, nếu thực sự có nhu cầu thì nên tìm mua những căn hộ đã bàn giao bởi dòng sản phẩm này có mức giá tốt hơn các dự án mới từ 30-50%. Tốt nhất nên mua nhà bằng nguồn tài chính có sẵn, nếu không chỉ nên Vay ngân hàng ở mức 30-50% giá trị căn hộ do lãi suất vay đang cao.

Với những người mua nhà để đầu tư lướt sóng (trong 6 tháng), đây không phải là thời điểm tốt để tham gia thị trường. Còn các nhà đầu tư dài hạn (1-3 năm) nếu cân đối được khoản tiền nhàn rỗi, thì nên tìm các dự án đẹp và thương lượng để có mức giá tốt. Thời điểm hiện tại nên hạn chế sử dụng vốn Vay ngân hàng do xu hướng tăng lãi suất trong thời gian tới.

Ông Quang phân tích nhóm đối tượng thứ 3 đang tham gia thị trường nhà ở trong thời điểm hiện tại là những người có nhu cầu trú ẩn tài sản, tránh lạm phát. Đây là nhóm nhà đầu tư với nguồn tiền lớn, họ sẽ tìm đến các dự án có vị trí đắc địa đang được khai thác. Theo ông Quang, hiện tại bất động sản vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn. Ngoài ra, các tín hiệu gần đây cho thấy sắp tới, chính sách về tín dụng có thể cởi mở hơn, cơ hội cho BĐS sẽ cao hơn. Khi có cả 2 yếu tố này, các nhà đầu tư có thể tiếp tục tham gia vào thị trường.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, dự kiến thời gian tới, nhiều yếu tố sẽ cởi mở hơn để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nhưng lúc này cũng là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường bất động sản. "Nhà đầu tư phải thông thái lên chứ cứ theo phong trào, theo đòn bẩy hay đám đông như vừa qua, nhà nhà, người người đầu tư đất đai là rất nguy hiểm", chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực khuyến nghị..

Chung quan điểm, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Ngọc Á Châu cho lời khuyên rằng với nhóm đối tượng mua nhà ở thực, thì nên tìm mua những căn hộ đã bàn giao. Bởi dòng sản phẩm này có mức giá tốt hơn các dự án mới từ 30-50%. Tốt nhất nên mua nhà bằng nguồn tài chính có sẵn, nếu không chỉ nên vay ngân hàng ở mức 30-50% giá trị căn hộ do lãi suất vay đang cao.

"Hiện tại, có một lượng nhà đầu tư dòng vốn tốt tham gia thị trường nhà ở trong thời điểm hiện tại là những người có nhu cầu trú ẩn tài sản, tránh lạm phát. Đây là nhóm nhà đầu tư với nguồn tiền lớn, họ sẽ tìm đến các dự án có vị trí đắc địa đang được khai thác. Hiện tại, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn", ông Hạnh nhấn mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam cũng cho biết, trong Quý 3 đơn vị này ghi nhận số lượng giao dịch giảm mạnh chưa từng có, dự án hấp thụ chỉ 30-50%. Theo ông Tuấn, đa phần do tâm lý người mua vẫn đang nín thở chờ quan sát diễn biến của thị trường. Người có tiền thì chờ đợi giá được điều chỉnh. Thứ 2 là nhóm khách hàng là chưa có đủ tiền nhưng cũng không thể sử dụng đòn bẩy, bởi room tín dụng không còn. Thứ 3 là nhóm mua nhà đầu tiên, tức là người tìm kiếm nhà phù hợp để ở. Cuối cùng là đầu cơ nhưng đầu cơ nhưng cơ hội đầu cơ gần như không còn.

"Cả 4 nhóm đều đang mắc kẹt khiến giao dịch không thông dù thị trường nằm trong giai đoạn mọi thứ tốt. Hiện tại kinh tế vẫn đang tốt lên, GDP, FDI đều đang rất tốt nhưng giao dịch đang phanh gấp. Tôi dự báo ít nhất phải sang đến cuối quý IV khi room tín dụng mở lại thì thị trường mới có thể khá lên, rất có thể room tín dụng sẽ tăng trưởng 4% và các giao dịch sẽ thông trở lại", ông Tuấn đánh giá.

Trong bối cảnh này, ông Tuấn vẫn cho rằng cơ hội cho người mua ở thực là rất tốt bởi mức giá đang ổn định nhất. Tuy nhiên, đối với nhóm khách hàng đầu cơ thì đây không phải là thời điểm thích hợp, thậm chí nếu liều lĩnh tham gia thị trường có thể mất luôn số vốn ban đầu. Ông Tuấn dự báo từ đây cho đến Quý IV thị trường sẽ đi ngang, không có gì biến động, mọi diễn biến tiếp theo đều phải chờ đợi vào động thái mới từ các nhà quản lý room tín dụng.