TP. Hồ Chí Minh: Sôi động phân khúc bất động sản liền thổ

Bất động sản nhà phố, biệt thự tăng trưởng nhanh

Có thể thấy, đại dịch Covid-19 vừa qua đã phần nào tác động đến tâm lý của người mua nhà tại các đô thị lớn khi họ dần có xu hướng tìm đến những sản phẩm nhà ở khép kín, có không gian sinh hoạt rộng rãi, tiện ích cao cấp, hệ thống an ninh 24/7… để bảo vệ sức khỏe gia đình.

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý II/2022 của Savills, nguồn cung bất động sản liền thổ đang dần phục hồ tại thị trường TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung nhà xây sẵn sơ cấp tăng 18% theo quý và 1% theo năm đạt 577 căn. Nguồn cung mới đóng góp hơn 370 căn, góp phần tăng 22% theo quý và chiếm 64% nguồn cung sơ cấp đến từ 6 dự án mới, 3 giai đoạn tiếp theo tại TP. Thủ Đức, quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè. Cùng với đó, nguồn cung đất nền sơ cấp cũng tăng 10% theo quý với 221 nền nhưng giảm 17% theo năm.

Trong tương lai, nguồn cung tại TP. Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như: The Rivus Elie Saab của Masterise Homes, The Classia của Khang Điền... các giai đoạn tiếp theo tại The Global City SOHO của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land.

Chỉ riêng trong quý II/2022, lượng giao dịch bất động sản liền thổ đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm. TP. Thủ Đức dẫn đầu thị trường với 52% tổng lượng giao dịch. Các sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch và được hấp thụ 68%.

Xu hướng đầu tư nhà phố có sự dịch chuyển

Các sản phẩm nhà phố, biệt thự luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Theo nhận định của giới đầu tư bất động sản, những nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi thường quan tâm đến phân khúc này bởi họ nhìn vào tương lai, đầu tư dài hạn trong vòng 3 - 5 năm tới, các sản phẩm thuộc phân khúc nhà phố, biệt thự tại các dự án đô thị vệ tinh thì lợi nhuận sẽ có thể rơi vào khoảng 15 - 20%/năm. Trong khi đó, nhóm sản phẩm cao cấp hơn thì có thể tăng giá khoảng 10%.

Có thể nói, đây là mức lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn đối với nhà đầu tư bất động sản. Vì thế, nếu kiên nhẫn sẽ có được khoản thu đáng kể khi mà các khu vực này đang ngày càng phát triển. Ngoài ra, trong thời gian tới, xu hướng ly tâm về khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh sẽ diễn ra sôi động hơn và sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản các địa phương lân cận.

Nói về xung hướng dịch chuyển, anh Hồ Mai Luân, một nhà đầu tư đồng thời cũng là môi giới sản phẩm nhà phố liền kề tại khu vực TP. Thủ Đức, Bình Dương cho biết, thời gian gần đây, khách mua thường có xu hướng chọn nhà phố để đầu tư lâu dài hoặc để ở. Họ cho rằng đầu tư nhà phố là dòng sản phẩm an toàn, có nhà có cả đất và khả năng sinh lời cao. Nhiều nhà đầu tư đang tìm về những vùng lân cận, nơi hạ tầng đã và đang phát triển đồng bộ, lại có khoảng cách không quá xa với khu vực trung tâm thành phố. Đây được xem là xu hướng tất yếu của việc quỹ đất nội đô đã quá tải.

"Có nhiều lý do khiến nhà đầu tư và khách mua sẵn sàng xuống tiền cho các dự án nhà phố vùng lân cận thành phố TP. Hồ Chí Minh như khu vực ven TP. Thủ Đức hoặc xa hơn thì Đồng Nai, Bình Dương. Đầu tiên chính là vị trí, khi hầu hết hạ tầng giao thông ở các dự án đô thị vệ tinh tại Bình Dương hay Đồng Nai đều được xây dựng tại những nơi có hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, đặc biệt là các tuyến giao thông kết nối giữa tỉnh đi TP. Hồ Chí Minh", anh Luân chia sẻ.

Cũng theo anh Luân, các sản phẩm nhà phố đều được xây dựng tại vị trí mặt tiền đắc địa. Vị trí này sẽ mang lại nhiều thuận lợi cả về mặt công năng sử dụng lẫn kinh doanh cho chủ nhân. Hơn nữa, nhu cầu các khách mua ở thực di chuyển về vùng ven là mong muốn sở hữu những không gian sống rộng rãi, có “khoảng thở” hơn và gẫn gũi với thiên nhiên.

Nguồn cung hạn chế kéo theo sự tăng giá mạnh mẽ

Theo như dự báo của Ngân hàng United Overseas Bank, lạm phát đạt 3,7% cho cả năm 2022 và sẽ tăng lên 5% vào năm 2023. SSI kỳ vọng lãi suất huy động trong nửa cuối năm 2022 có thể tăng 50 - 70 điểm cơ bản. Trong 6 tháng đầu năm 2022, 67% dư nợ tín dụng bất động sản là vay mua nhà. Với tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng sẽ làm giảm lượng người mua sử dụng vốn vay do chi phí vay thế chấp cao hơn và điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà ở.

Đánh giá về vấn đề này, ông Hồ Đắc Duy - Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở của Savills cho biết, trong những năm gần đây mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20 - 25%/năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40 - 50%/năm.

Ông Duy nhận định rằng, phân khúc nhà liển thổ tại TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù hiện tại thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Lý do chính là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

Đơn cử như dự án Zeitgeist Nhà Bè mở bán với hơn 300 sản phẩm vào quý I/2020. Trong đó, giá bán của nhà phố có mức dao động từ 9,5 -11 tỷ đồng, villa song lập 13,5 - 15,5 tỷ đồng và cho tới thời điểm hiện tại, thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18 - 19 tỷ đồng cho sản phẩm nhà phố và 26 - 28 tỷ đồng cho sản phẩm biệt thự.

“Không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2 - 3 năm tới”, ông Duy nói.

Theo dự báo của chuyên gia, đến năm 2025, nguồn cung tương lai đạt trên 11.500 căn/nền. Bất động sản xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%.

“Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và là nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ sẽ gặp rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính”, ông Duy phân tích.

Bên cạnh đó, đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2030” đã được phê duyệt định với hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng và giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Chính vì vậy, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp tục hạn chế, tuy nhiên, đây cũng chính là cơ hội cho bất động sản liền thổ vùng lân cận.