Tài sản số về bất động sản sẽ trở thành xu hướng đầu tư mới

GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, bất động sản là một trong những khu vực có khả năng hấp thụ và dẫn dắt dòng vốn rất lớn. Ảnh: BTC

Bất động sản: Khu vực hấp thụ và dẫn dắt dòng vốn lớn

Chia sẻ tại “Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026: Khơi thông nguồn lực, tái định hình vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong kỷ nguyên mới” ngày 2/6, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam đưa ra phân tích và cái nhìn mới về thị trường bất động sản trong bối cảnh mới của nền kinh tế.

GS. TS. Hoàng Văn Cường cho biết, khi nói đến tăng trưởng kinh tế, chúng ta thường nhắc đến chỉ tiêu GDP. Trong cấu phần của GDP, có hai yếu tố đặc biệt quan trọng là tiêu dùng và tích lũy.

GS. TS. Hoàng Văn Cường phân tích, tiêu dùng là hoạt động hình thành nên thị trường tiêu dùng của nền kinh tế. Trong tiêu dùng có những khoản chi không chỉ phục vụ nhu cầu sử dụng trước mắt mà còn hình thành nên tài sản cho cá nhân và Nhà nước.

Chẳng hạn, cá nhân mua nhà ở hay các tài sản cố định khác vừa là hoạt động tiêu dùng, vừa là quá trình tích lũy tài sản. Tương tự, Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng không chỉ đáp ứng nhu cầu phát triển hiện tại mà còn tạo ra các tài sản công có giá trị lâu dài cho nền kinh tế.

Đối với tích lũy, tích lũy chủ yếu được dành cho đầu tư. Từ quá trình tích lũy sẽ hình thành tài sản; trong đó, phần lớn là hình thành bất động sản, gắn với cơ cấu tiêu dùng và tích lũy của từng hộ gia đình. Trong đó, tài sản nhà ở thường là loại tài sản lớn nhất.

Bên cạnh đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, phần tích lũy tài sản khác cũng sẽ góp phần hình thành thị trường vốn. Và chính thị trường vốn này sẽ tác động trở lại, thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường tài sản nói chung.

“Nếu muốn GDP tăng nhanh, rõ ràng cần xác định những lĩnh vực và khu vực phù hợp để tập trung nguồn lực, từ đó tạo ra giá trị lan tỏa cho nền kinh tế. Xét trên nhiều yếu tố, bất động sản là một trong những khu vực có khả năng hấp thụ và dẫn dắt dòng vốn rất lớn. Vì vậy, nếu muốn thúc đẩy tăng trưởng nhanh, đây là lĩnh vực cần được quan tâm trong chiến lược phát triển tổng thể”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nói.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, tăng trưởng kinh tế vẫn cần dựa vào bất động sản và hạ tầng. Ảnh minh họa: L.Thủy

Bất động sản trở thành tài sản số, thu hút đầu tư

Tuy nhiên, theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, cần nhìn nhận đầy đủ rằng khi phát triển mạnh bất động sản, có thể hình thành các chuỗi thị trường liên quan như xây dựng, vật liệu, dịch vụ… Nhưng nếu các sản phẩm bất động sản không được hấp thụ vào nhu cầu thực, tức không được mua để ở hoặc đưa vào sử dụng, thì thị trường sẽ dừng lại ở trạng thái “tài sản” hơn là “tiêu dùng”.

Khi đó, các tài sản này có thể trở nên kém thanh khoản, khó chuyển hóa thành dòng tiền và vốn, dẫn đến tình trạng nguồn lực tài chính bị ứ đọng trong thị trường tài sản. Hệ quả là ngân hàng có thể đối mặt với nợ xấu gia tăng, bất động sản tồn kho, và dòng vốn trong nền kinh tế bị tắc nghẽn, ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành chung của thị trường vốn. Điều đó dẫn đến tình trạng mất cân đối trong nền kinh tế.

GS. TS. Hoàng Văn Cường cũng lấy ví dụ thực tế, ở một số giai đoạn phát triển của nhiều quốc gia, khi thị trường bất động sản phát triển nóng và thiếu kiểm soát, nền kinh tế đã rơi vào khủng hoảng.

Ví dụ như tại Mỹ, cuộc khủng hoảng tài chính xuất phát từ thị trường bất động sản và các sản phẩm tài chính liên quan. Tương tự, tại Thái Lan trong cuộc khủng hoảng năm 1997, bất động sản cũng là một trong những điểm khởi phát.

Do đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường đã đưa một số khuyến nghị phát triển bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới hiện nay.

Theo đó, theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, trong giai đoạn trước mắt, tăng trưởng kinh tế vẫn cần dựa vào bất động sản và hạ tầng, bởi tăng trưởng dựa trên khoa học công nghệ thường có độ trễ từ 2-5 năm và chỉ tạo tác động mạnh sau khoảng 5-10 năm.

“Các nghiên cứu cho thấy, mỗi 1 USD tăng thêm từ bất động sản có thể tạo hiệu ứng lan tỏa làm tăng 1,5-2,5 USD sản lượng cho nền kinh tế; còn 1% tăng trưởng bất động sản có thể kéo theo khoảng 0,1-0,2% tăng GDP trong ngắn hạn”, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho hay.

Còn ttrong dài hạn, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, cần đẩy mạnh phát triển bất động sản nhưng lưu ý những chỉ báo cảnh báo để kiểm soát rủi ro tăng trưởng nóng và nguy cơ khủng hoảng.

Cụ thể, theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, những chỉ báo cảnh báo rủi ro gồm: tỷ lệ đầu tư vào bất động sản trên tổng đầu tư xã hội vượt 35%; tỷ lệ tồn kho trên 30% là dư cung, trên 40% có thể dẫn tới rủi ro bong bóng; tỷ lệ nhà bỏ trống trên 20% là dư cung nghiêm trọng; thời gian tồn kho kéo dài 8-10 tháng là dấu hiệu cảnh báo thị trường...

Đặc biệt, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, rủi ro sẽ gia tăng nếu tồn kho lớn đi cùng tình trạng doanh nghiệp vay nợ cao và thanh khoản suy giảm.

“Như vậy, cần cân đối đầu tư bất động sản với các khu vực khác của nền kinh tế ở cả cấp quốc gia và từng vùng; trong đó, ưu tiên các phân khúc phù hợp với nhu cầu tiêu dùng thực nhằm tăng thanh khoản, giảm để trống. Tức nhà không tồn kho nhưng cũng không sử dụng. Đồng thời, kết hợp phát triển bất động sản với hạ tầng đồng bộ theo mô hình TOD, đường sắt đô thị và đô thị 15 phút (một mô hình quy hoạch không gian bền vững). Như vậy, khu vực tiêu dùng bất động sản không nhất thiết ở trung tâm mà có thể mở rộng ra”, GS. TS. Hoàng Văn Cường phân tích.

Hiện nay, kinh tế số và thương mại điện tử đang làm thay đổi nhu cầu đối với bất động sản thương mại và văn phòng truyền thống. Các loại hình mới như trung tâm dữ liệu (data center), khu nghiên cứu và phát triển (R&D), đô thị sáng tạo hay logistics thông minh ngày càng được quan tâm và dần chuyển trọng tâm giá trị bất động sản từ giá trị đất đai sang giá trị gia tăng.

Do đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận, những bất động sản chuyên biệt, gắn với các giá trị thông minh đang ngày càng lên ngôi. Những bất động sản xanh và phát triển tuần hoàn cũng trở thành tiêu chuẩn mới.

Ngoài ra, GS. TS. Hoàng Văn Cường cũng cho biết, tài chính hóa bất động sản và hình thành tài sản số về bất động sản cũng được xem là xu hướng mới của thị trường trong thời gian tới. Khi đó, bất động sản sẽ trở thành tài sản số, thu hút được các quỹ đầu tư.