Nới room tín dụng - Thị trường bất động sản vẫn gặp khó về dòng vốn

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước vừa có thông báo điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, nới hạn mức tín dụng (room tín dụng) năm 2022 đối với các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh nguồn vốn đang khan hiếm, thông tin này đem đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp bất động sản.

Thế nhưng, các chuyên gia cho rằng, khả năng dòng vốn tín dụng “chảy” vào thị trường này sẽ khó đạt mức kỳ vọng, bởi tỷ lệ nới room không lớn, chỉ nới room tại một số ngân hàng. Chưa kể, việc cho vay tín dụng sẽ có những nhóm ngành, nhóm doanh nghiệp ưu tiên.

Theo các chuyên gia, việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện nới room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản, vì các doanh nghiệp này đang cần nguồn tiền mới để đảo nợ trái phiếu đến hạn, điều vốn… và nếu tiếp cận được nguồn vồn, doanh nghiệp sẽ giải phóng được hàng tồn kho, từ đó thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại vào các tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn không nhiều, nguyên nhân chủ yếu do thời gian qua, khối ngân hàng đã dành vốn quá nhiều cho lĩnh vực bất động sản.

Thực tế, thống kê cho thấy, nguồn vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản, với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.

Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực này thường kéo dài bình quân khoảng 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, vì vậy, khả năng dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản được nới rộng trong ngắn hạn được cho sẽ rất hạn chế.

Thông tin với báo chí, chuyên gia kinh tế - TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, Nghị định 153/2020/NĐ-CP sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được thông qua, để khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu.

“Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản tồn đọng”, TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

Còn theo chuyên gia tài chính - TS. Đinh Thế Hiển, để giải quyết vấn đề vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp có giá trị vài chục tỷ đồng, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình, nên cho vay với tỷ lệ 60 - 80%.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản phải là công ty đầu tư dự án, không phải là công ty môi giới và cần có vốn mạnh. Ngoài ra, thị trường bất động sản muốn duy trì ổn định cần thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Vì thực tế, trên thị trường đang bán các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, đây là hình thức góp vốn của doanh nghiệp bất động sản với nhà đầu tư, nhưng người mua cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà.

Trên thực tế, nửa đầu năm 2022 ghi nhận, dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Việc siết chặt tín dụng nhằm giúp Nhà nước có cơ hội chọn lựa và ưu tiên những doanh nghiệp, dự án có dòng tiền tốt ở các lĩnh vực khác nhau, tùy vào thời điểm và tình hình kinh tế. Ngoài ra, động thái này sẽ hạn chế việc vay tín dụng xấu, gây khó khăn cho các ngân hàng.

Vì vậy, việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện điều chỉnh room tín dụng năm 2022 đối với các ngân hàng nhận được sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường bất động sản.

Được biết, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng cho các ngân hàng thương mại để “bơm” thêm ra thị trường khoảng 457.000 tỷ đồng theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14%.

Và Bộ Tài chính cũng đang trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nên cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn đầu tư trong thời gian qua.

Xoay quanh câu chuyện nới room tín dụng vừa qua của Ngân hàng Nhà nước, một số chuyên gia cũng cho rằng, sẽ phù hợp hơn nếu Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng room tín dụng cả năm 2022 thêm 1 - 2% (từ mức mục tiêu 14% lên mức 15 - 16%) thì sẽ có thêm trên dưới 200.000 tỷ đồng nữa đưa vào nền kinh tế trong những tháng cao điểm sản xuất kinh doanh cuối năm.