Nhiều bất cập quy định bắt buộc bán bất động sản qua sàn

Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tại Điều 14 dự kiến “Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Không công bằng giữa các doanh nghiệp

Tuy nhiên, quy định này là không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn; có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà. Bởi lẽ:

Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”, nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bởi quy định trên đã xâm phạm quyền “tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được “đặc quyền” bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu “tay không bắt giặc” là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản được “đặc lợi” khi được “hưởng phí giao dịch” với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

Thứ tư, “Phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Thứ năm, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ “các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn”.

Không phù hợp với pháp luật hiện hành

Bên cạnh đó, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 14 “Dự thảo Đề cương” không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định “quyền của doanh nghiệp” được “tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, hình thức kinh doanh; Tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.

Thứ hai, không phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020, bởi Khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2020 quy định “Nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh…”.

Thứ ba, không phù hợp với các quy định của Luật Thương mại 2005. Điều 10, Điều 11, Điều 14 Luật Thương mại 2005 quy định những nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thương mại như “bình đẳng”; “tự do, tự nguyện thỏa thuận trong hoạt động thương mại”; “bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng”…

Thứ tư, không phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015. Điều 116 và điểm b Khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” và giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện, trong đó có điều kiện “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”.

Và cuối cùng, không phù hợp với các quy định của chính Luật Kinh doanh bất động sản. Khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tổ chức được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức, trong đó có trường hợp “Đối với đất được Nhà nước giao (…) đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất…”.

Mặt khác, nhìn nhận từ điều kiện thực tế, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng, và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.

Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 02 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.