Mua nhà đất chung qua ứng dụng tiềm ẩn rủi ro gì?

Mua bất động sản như mua cổ phiếu

Một hai năm trở lại đây, trong thời điểm thị trường BĐS gặp nhiều biến động do tình hình dịch bệnh, một số đơn vị kinh doanh BĐS đã giới thiệu ra thị trường các ứng dụng mua bán BĐS trực tuyến hoàn toàn mới mẻ, thu hút được nhiều sự quan tâm.

Những ứng dụng giao dịch BĐS trực tuyến hoạt động giống hình thức một sàn giao dịch BĐS truyền thống, chỉ khác là tại các ứng dụng này, người mua và người bán thường sẽ không gặp mặt nhau trực tiếp để thỏa thuận mức giá, làm thủ tục giấy tờ chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS. Thay vào đó, BĐS sẽ được ký gửi cho đơn vị kinh doanh BĐS để đơn vị này tìm các nhà đầu tư mua chung BĐS đó, còn sổ đỏ sẽ được đơn vị kinh doanh BĐS nắm giữ.

Nói dễ hiểu, mua chung BĐS qua ứng dụng trực tuyến tương tự việc mua cổ phần của một doanh nghiệp. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chia thành nhiều cổ phần để chào bán cho nhà đầu tư.

Tương tự như vậy, một căn hộ chung cư có giá trị 5 tỷ đồng có thể chia thành 5.000 phần, mỗi phần 1 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần, khi đó họ được sở hữu một phần của BĐS đó. Trong quá trình đầu tư, nhà đầu tư có thể theo biến động của khoản đầu tư của mình thông qua ứng dụng đơn vị kinh doanh BĐS cung cấp.

Trong trường hợp không muốn sở hữu “cổ phần” đã mua của BĐS mua chung, các nhà đầu có thể bán phần mình sở hữu cho nhau.

Với hình thức mua chung trực tuyến này, nhà đầu tư có cơ hội đầu tư vào các BĐS “tiền tỷ” ngay cả khi “vốn mỏng”. Khi BĐS được bán “thật sự”, khoản lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ “góp vốn” ban đầu.

Ngoài mua bán BĐS, hiện nay cũng có một số đơn vị áp dụng hình thức tương tự đối với hoạt động cho thuê BĐS. Những nhà đầu tư bỏ tiền đầu tư vào những BĐS này sẽ nhận được một khoản lãi phát sinh từ tiền thuê BĐS hàng tháng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mua chung BĐS trực tuyến là một mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Mô hình này đã được áp dụng tại nhiều quốc gia trên giới.

Ông Châu lấy ví dụ tại thành phố New York, Mỹ, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang ngay tại trung tâm quận Manhattan có giá lên đến hơn 30 triệu USD thông qua hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain.

Theo đó, Quỹ đầu tư sẽ tạo Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch giống như một mã cổ phiếu. Nhà đầu tư trên khắp thế giới có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ bỏ ra để mua Token. Mỗi mã cổ phiếu có giá trị 1 USD. Như vậy, sẽ có khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc này với giá 1 USD một cổ phần (hay một mã cổ phiếu).

Vị chủ tịch của HoREA đánh giá hình thức đầu tư BĐS mới mẻ này mở ra cơ hội “chen chân” vào thị trường BĐS cho những đối tượng có nguồn tài chính eo hẹp. Có thể xem đây là giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư BĐS truyền thống đang dẫn lỗi thời.

Bỏ tiền thật, sở hữu “ảo”

Mô hình mua chung BĐS ra đời trở thành giải pháp cho nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư vào thị trường BĐS nhưng không có nguồn lực tài chính quá dư dả.

Tuy nhiên, chuyên gia BĐS nhận định rằng, mô hình chia nhỏ BĐS thành nhiều cổ phần để bán cho nhiều nhà đầu tư thực tế là mô hình P2P (Peer-to-Peer) hay cho vay ngang hàng.

Theo đó, đơn vị tạo ra ứng dụng chỉ là trung gian cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi là giao kết dân sự nhưng không cần phải gặp mặt trực tiếp. Mặc dù được pháp luật cho phép tuy nhiên tại Việt Nam, do hạn chế về mặt công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... nên sự phát triển của mô hình P2P chưa đúng chuẩn và chưa mang lại hiệu quả cho nền kinh tế.

Giới chuyên gia BĐS cũng cảnh báo, việc mua chung BĐS trực tuyến trên thực tế chỉ là sở hữu ảo trên ứng dụng, chứ nhà đầu tư bỏ tiền ra mua chung không được đứng tên trên giấy tờ xác nhận quyền sở hữu BĐS.

Bên cạnh đó, việc đưa các dự án lên ứng dụng để mời gọi đầu tư chung thông qua hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS cũng vi phạm Luật Chứng khoán vì hoạt động huy động vốn cổ phần đại chúng phải được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho phép.

Chưa kể việc nhà đầu tư đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức này mà nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn của mình, doanh nghiệp muốn dùng tiền đó làm gì cũng được, họa hoằn lắm thì trả lại vốn hoặc để giá cổ phần rơi tự do...

Thậm chí, trong trường hợp xấu nhất, doanh nghiệp có thể ôm tiền của nhà đầu tư bỏ trốn. Đây là rủi ro nhãn tiền dành cho các nhà đầu tư tham gia mua chung BĐS theo hình thức này.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định của pháp luật, một BĐS được phép có nhiều người đồng sở hữu. Nhưng thực tế chưa từng có trường hợp nào trên sổ đỏ ghi đủ tên của 10 người, 100 người, hay 1.000 người. Nói cách khác, mua chung BĐS trên ứng dụng tuyến tuyến bản chất là một hoạt động ủy thác đầu tư, trong đó nhà đầu tư ủy quyền cho trưởng nhóm đại diện đứng tên sở hữu BĐS. Nếu người được ủy quyền nổi lòng tham, nhà đầu tư sẽ “mất trắng”.