Không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu thị trường bất động sản

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thời gian qua, kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như "đóng băng" và đây chính là hiện tượng “bất thường” của thị trường bất động sản.

Chia sẻ về những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thứ nhất, theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%). Thứ hai, vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời. Thứ ba, nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua. Thứ tư, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. và cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.

Trên cơ sở nhận diện những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bất thường” của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đã nêu một số kiến nghị quan trọng để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của thị trường này. Theo đó, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Thêm vào đó, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Đưa ra các giải pháp trước mắt, vị chuyên gia này cho biết, Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư; sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội...

Tiếp đó, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã đưa ra kiến nghị cụ thể đối với từng Bộ, ngành. Đối với Ngân hàng Nhà nước, cần cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm. Cùng với đó, tiếp tục kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản.

“Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng... Cân nhắc điều chỉnh các Thông tư theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.”, TS. Cấn Văn Lực nêu.

Đối với Bộ Tài chính, chuyên gia Cấn Văn Lực cho hay, cần có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; đồng thời, phối hợp Bộ Xây dựng đưa ra hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Chuyên gia này nhấn mạnh, đây là một giải pháp mà quốc gia láng giềng là Trung Quốc đã làm tốt. Vì vậy, Bộ Tài chính cần sớm có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.

Về phía Bộ Xây dựng, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị rằng, tổ công tác cần sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án bất động sản với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình một nghị định sửa nhiều nghị định. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sớm phân loại, phân khúc bất động sản theo 5 phân nhóm khác nhau để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có cơ sở áp dụng hệ số rủi ro. Kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng.

Phát biểu tại Hội nghị, vị chuyên gia này cũng đề cập đến những giải pháp tháo gỡ “điểm nghẽn” đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Theo đó, các doanh nghiệp cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn; Tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí...

Kế tiếp, các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn. Nhất là xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Các doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, từ mức 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.

Cuối cùng, TS. Cấn Văn Lực khẳng nhấn mạnh, doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi được ban hành.