Hóa giải “nút thắt” thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, chuyên nghiệp

Thông tin trên vừa được các chuyên gia cho biết tại Hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển” diễn ra chiều 10/10, do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp với Câu lạc bộ BĐS Hà Nội tổ chức.

Nhận diện những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản

Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường BĐS đang gặp những thách thức rất lớn, bao gồm khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý đã làm suy giảm lòng tin của khách hàng, sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Với vai trò là đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế quan trọng như công nghiệp, du lịch và dịch vụ…, sự đi xuống của thị trường BĐS là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế chung giảm tốc độ tăng trưởng.

Ngoài ra, sự giảm tốc của thị trường còn do nhiều nguyên nhân chủ quan khác, là các rào cản về chính sách như: Công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thực tiễn, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan trung ương để giải quyết khó khăn; nhiều quy định pháp luật còn nhiều chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ...

Bên cạnh những khó khăn trên, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã chỉ rõ những điểm nghẽn khác đối với thị trường BĐS. Đó là, trong gần hai năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp (DN) và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh.

Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các DN BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường BĐS thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam dẫn chứng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Trong khi đó, tại một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan trung ương để giải quyết khó khăn cho DN. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ...

Chỉ rõ những vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường BĐS hiện nay, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết, có 6 yếu tố chính tác động tới BĐS gồm: Kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); Môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát BĐS (vấn đề về quản lý và giám sát); Quy hoạch và kết cấu hạ tầng; Tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; Thông tin dữ liệu minh bạch.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, có 2 vấn đề vướng mắc chính đối với thị trường BĐS là pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phúc tạp liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư..., trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ...

Nêu rõ vướng mắc về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư DVL Ventures cho rằng, hiện nay, việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau. Điều này dẫn tới việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá.

“Trong bối cảnh thị trường BĐS đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các DN BĐS thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định trên có phù hợp không? Trong khi đó, DN BĐS phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thực hiện dự án, lãi vay...”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung nêu rõ.

Đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, đảm bảo đồng bộ, nhất quán

Từ những khó khăn của thị trường BĐS, các chuyên gia đã đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như: Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP..., đặc biệt dự kiến tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).

“Các chính sách trên có thể tháo gỡ được nhiều “nút thắt” của thị trường BĐS, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm trên thị trường”, TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định.

Gợi ý giải pháp hoàn thiện thể chế, TS. Cấn Văn Lực nêu rõ, thời gian tới, nên hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... đúng hạn, chất lượng.

Hiến kế ở góc độ tài chính đối với thị trường BĐS, theo TS. Cấn Văn Lực cần sớm nghiên cứu thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt; Quỹ Tiết kiệm nhà ở/Quỹ Phát triển nhà ở xã hội, Quỹ Tín thác BĐS phù hợp hơn, lâu dài hơn.

Ở góc nhìn khác, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, để giải quyết các vấn đề “ách tắc” về pháp lý cần tập trung rà soát, tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang triển khai, rơi vào cảnh tồn đọng. Việc sửa các quy định pháp luật không còn phù hợp là vấn đề quan trọng nhất trên thị trường BĐS...

Nhận định về triển vọng thị trường BĐS trong thời gian tới, các chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi rõ nét hơn từ cuối năm 2023 và năm 2024. “Cần cú huých mạnh mẽ hơn, đồng bộ hơn từ chính sách, điều tiết thị trường và thực thi kịp thời, hiệu quả và DN khôn khéo vượt khó, nhưng không quên chiến lược dài hơn”, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.