Hàng trăm dự án nhà ở thương mại sắp được “cởi trói”

TÍN HIỆU SÁNG

Ngay trong ngày làm việc đầu tiên của năm 2022, tại kỳ họp Quốc hội bất thường khóa 15 Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày trước Quốc hội Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định của 8 luật.

Một trong những nội dung được các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) quan tâm đặc biệt là việc xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Cụ thể, theo tờ trình của Chính phủ, nội dung này sẽ được sửa theo hướng quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: Một là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hai là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; ba là có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Theo Bộ trưởng Lê Thành Long việc sửa đổi, bổ sung những vấn đề cấp bách, đã rõ, được thực tế kiểm nghiệm, có sự đồng thuận cao để khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; tăng cường phân quyền đồng thời bảo đảm sự kiểm soát chặt chẽ nguồn lực của đất nước.

Cũng theo nội dung Tờ trình được Chính phủ báo cáo Quốc hội, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, không thất thoát ngân sách nhà nước, Bộ trưởng Lê Thành Long cho biết dự thảo Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Doanh nghiệp kỳ vọng

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, liên quan đến những vướng mắc của của hàng trăm dự án nhà ở thương mại các chuyên gia, luật sư cho rằng việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là sửa đổi rất quan trọng sẽ quyết định ‘sinh mệnh’ của hàng trăm dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) việc sửa đổi, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 cùng Đầu tư 2020 về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. “Thực tế trên thị trường chỉ có khoảng 5% số lượng loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở”, ông Châu dẫn chứng.

Vị Chủ tịch HOREA cũng cho rằng chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Chia sẻ quan điểm trên, luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White cho rằng hiện trên cả nước đang có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý.

Cụ thể, theo khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) quy định “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”. Tuy nhiên, từ “đất ở” tại quy định này đã khiến hàng loạt doanh nghiệp không thể thực hiện được dự án, bị chôn vốn nhiều năm, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở. Bởi đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, Luật sư Bằng phân tích.

Dưới góc độ người trong cuộc, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho biết chỉ vì cụm từ “đất ở”, doanh nghiệp quản lý, sở hữu quỹ đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng “chưa có đất ở hợp pháp” không thể triển khai được dự án. Thực tế, doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Vì thế, không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư.

“Các doanh nghiệp BĐS như chúng tôi đều đang trông chờ Quốc hội sớm thông qua sửa đổi để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang bị vướng, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 kéo dài 2 năm qua đã khiến khó khăn như chất chồng đối với các doanh nghiệp”, vị đại diện lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ.