Nhận diện các “xung đột”

Ngày 26/9, tại tọa đàm “Quản lý - Vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung” do Báo Đại đoàn kết tổ chức, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện nay xu thế sống trong nhà chung cư là tất yếu. Theo Luật Nhà ở năm 2005, tại đô thị đặc biệt thì 60% dân số sẽ ở chung cư. Các đô thị trên thế giới, sống ở nhà chung cư là xu thế tất yếu, đô thị phát triển để đáp ứng nhu cầu sử dụng quỹ đất hiệu quả.

Tuy nhiên, đằng sau xu thế nhà chung cư phát triển vũ bão đó là một thực trạng đáng báo động: xuất hiện các tranh chấp, xung đột lợi ích giữa cư dân, chủ đầu tư và đơn vị vận hành đang leo thang, trở thành một quả bom nổ chậm của xã hội, đe dọa trực tiếp đến sự ổn định đô thị và tiềm năng phát triển kinh tế.

Theo ông Lê Hoàng Châu, tranh chấp chung cư phổ biến là giữa cư dân - chủ đầu tư và Ban quản lý chung cư. Thống kê cho thấy, hiện TP. Hồ Chí Minh có 58.000 căn chưa được cấp sổ hồng, dễ dẫn tới tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Khi chưa được cấp sổ hồng thì cư dân chưa được đảm bảo tính pháp lý, tài sản của gia đình.

Ngoài ra là mâu thuẫn về vấn đề kinh phí bảo trì 2%. Đây là một trong những mâu thuẫn gay gắt và phổ biến nhất, nơi hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng của cư dân bị kẹt lại. Nguyên nhân không chỉ đến từ các yếu tố khách quan (dự án chưa hoàn tất nghiệm thu) mà còn từ chủ đích của chủ đầu tư. Ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty quản lý Global Home cho biết, nhiều chủ đầu tư cố tình chiếm dụng nguồn vốn khổng lồ này, bởi mức lãi phạt khi chậm bàn giao là không đáng kể so với lợi ích tài chính họ thu được.

Chia sẻ câu chuyện “cơm không lành, canh không ngọt” về tranh chấp tại chung cư, ông Vũ Xuân Hùng – Trưởng ban kiểm soát chung cư SCREC (phường Nhiêu Lộc, TP Hồ Chí Minh) cho biết, chủ đầu tư đã chiếm dụng diện tích sở hữu chung để cho thuê làm siêu thị sai quy định trong nhiều năm. Hành vi này không chỉ xâm phạm trực tiếp quyền lợi tài sản của cư dân mà còn gây mất an ninh, trật tự và tạo ra các rủi ro nghiêm trọng về an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Đại diện đơn vị vận hành chung cư, ông Lê Đình Thắng – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Dicera Holdings cho biết, những bất cập trong xây dựng và quản lý tòa nhà thường bắt nguồn từ các chi tiết tưởng như nhỏ nhặt nhưng lại tác động trực tiếp đến đời sống cư dân, từ đó dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân.

Các giải pháp hướng đến “tiếng nói chung”

Trước những bất cập trên, TS. Hà Hải - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng cho chung cư, thay vì chỉ dựa vào các thông tư hướng dẫn. Bởi những quy định hiện hành mới giải quyết phần ngọn, trong khi gốc rễ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn còn bỏ ngỏ.

Theo TS. Hà Hải, Thông tư 05/2024/TT-BXD ra đời để cụ thể hóa Luật Nhà ở, nhằm điều chỉnh việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, văn bản này chỉ xử lý các tranh chấp sau khi cư dân nhận nhà, chứ chưa chạm đến căn nguyên từ giai đoạn đầu tư, ký kết hợp đồng và bàn giao.

Thực tế, phần lớn tranh chấp chung cư hiện nay xuất phát từ chủ đầu tư: vi phạm chất lượng công trình, không minh bạch diện tích bàn giao, chậm chuyển giao quỹ bảo trì, thiếu minh bạch trong tổ chức hội nghị chung cư… Trong khi đó, về phía người mua nhà chủ yếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Sự bất cân xứng này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi cư dân – bên yếu thế trong quan hệ mua bán.

“Đã đến lúc cần nhìn thẳng vào thực tế. Tranh chấp chung cư không thể xử lý bằng những quy định chắp vá. Một bộ luật riêng sẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư lành mạnh cho các doanh nghiệp,” TS. Hà Hải khẳng định.

Ở một góc nhìn khác, bà Phạm Thanh Tuyền - Phó Chánh Văn phòng Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh sự cần thiết của việc áp dụng nghiêm minh chế tài hiện hành. Bà đề xuất cân nhắc trách nhiệm hình sự đối với pháp nhân thương mại, bao gồm cả chủ đầu tư và đơn vị quản lý, trong những trường hợp vi phạm nghiêm trọng đủ yếu tố cấu thành tội phạm. Đây được xem là biện pháp mạnh tay để tạo sức răn đe thực sự, góp phần củng cố vai trò giám sát của chính quyền và ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Một vấn đề then chốt khác được nhiều chuyên gia quan tâm là nâng cao năng lực Ban Quản trị (BQT). Theo các đại biểu, cần chuẩn hóa, chuyên nghiệp hóa đội ngũ BQT. Theo đó, thành viên BQT phải đáp ứng các tiêu chuẩn pháp lý nhất định, có chứng chỉ, bằng cấp và năng lực về quản lý, tài chính, pháp luật, bởi thực chất BQT đang vận hành như một “doanh nghiệp nhỏ” quản lý khối tài sản trị giá hàng nghìn tỷ đồng.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh gốc rễ vấn đề vẫn nằm ở chính ý thức và lựa chọn của cư dân. Khi cư dân nhận thức đầy đủ trách nhiệm và quyền lợi, lá phiếu bầu sẽ trở thành công cụ để lựa chọn ra một BQT thực sự có tâm, có tầm và đủ năng lực quản lý hiệu quả.

Ngoài ra nhiều ý kiến tại buổi tọa đàm đã góp ý, hiến kế nhiều giải pháp, mô hình để hài hòa lợi ích và tìm tiếng nói chung giữa các bên trong câu chuyện tranh chấp, quản lý vận hành chung cư ở nhiều đô thị lớn của Việt Nam hiện nay.