Đi tìm "lối thoát" khi giá nhà liên tục tăng?

Các kết quả thăm dò chỉ ra, trong hơn 10 năm qua, mức giá bình quân của mọi phân khúc nhà đất đã tăng 3 - 5 lần. Không kể phân khúc nhà cao cấp, số lượng căn hộ bình dân và trung cấp trên thị trường đã giảm nhanh chóng, nhiều thời điểm nguồn cung trên thị trường bằng không.

Giá chắc chắn không giảm

Cụ thể, trước năm 2009, nhà giá rẻ thường nằm trong vùng giá từ 500 - 700 triệu đồng/căn, các căn hộ tầm trung có giá từ 900 triệu đồng/căn. Đến giai đoạn 2015 - 2018, nhà giá rẻ tăng lên vùng giá 0,9 – 1,3 tỷ đồng/căn, nhà thương mại mở bán với mức dưới 600 triệu đồng/căn rơi vào tình trạng khan hiếm.

Đặc biệt, đến giai đoạn 2019 - 2021, các cơn sốt liên tục xảy ra, khiến mặt bằng giá nhà đất cũng theo đó liên tục “leo thang”. Nhà giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng gần như biến mất trong rổ hàng, khiến giấc mơ “an cư” của người thu nhập thấp và trung bình ngày càng xa vời.

Năm 2022, báo cáo nghiên cứu thị trường từ Đất Xanh Services, trong quý I, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức 45 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý IV/2021. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng 9% so với quý IV/2021.

Theo các chuyên gia, những biện pháp siết chặt quản lý trong thời gian tới có thể góp phần làm giảm nhịp tăng, thị trường nhà đất không còn “nhảy múa”, ngăn chặn sốt ảo, tuy nhiên giá chắc chắn không thể giảm và sẽ tiếp tục nhích lên theo thời gian, đe dọa giấc mơ an cư của người trẻ khu vực thành thị.

Việc giá trung bình của bất động sản tăng quá nhanh đang tạo ra “độ vênh” lớn so với mức thu nhập bình quân của người dân. Thực tế này đặt ra một vấn đề vô cùng nan giải là làm thế nào để giải quyết vấn đề nhà ở trong bối cảnh mặt bằng giá chắc chắn sẽ tiếp tục tăng?

Chia sẻ với VnBusiness, anh Vũ Quốc Việt, một “siêu cò” có kinh nghiệm gần 15 năm trong nghề, cho rằng để mường tượng viễn cảnh của thị trường trong nước, có thể liên hệ thực tế tại Trung Quốc, một thị trường bất động sản có nhiều nét tương đồng với Việt Nam.

Anh Việt cho hay, trong những năm qua, để giảm áp lực về nhà ở, Trung Quốc đã thực hiện nhiều giải pháp, trong đó triển khai 2 loại hình bất động sản song song là sử dụng lâu dài và cho thuê có thời hạn. Phổ biến nhất là loại hình cho thuê có thời hạn 50 – 70 năm.

“Một người bạn của tôi ở Bắc Kinh, Trung Quốc vừa phải cắn răng mua một căn hộ 136m2, 3 phòng ngủ, đã sử dụng 25 năm, giá hơn 40 tỷ đồng. Đáng nói, đây chỉ là một chung cư cũ 8 tầng, theo quy định được sử dụng 70 năm nên căn hộ này còn thời hạn sử dụng 45 năm. Giá nhà cũ đã “chát” như vậy thì có thể hình dung giá nhà dành cho giới siêu giàu khủng khiếp thế nào”, anh Việt chia sẻ.

Kinh nghiệm từ Trung Quốc

Cùng góc nhìn, anh Lê Tiến Đức, một nhà đầu tư có nhiều năm hoạt động tại Trung Quốc, cho biết trước đây nước này cũng bán đất thổ cư sử dụng lâu dài cho dân, song đến nay thì gần như không cho quy hoạch thêm đất thổ cư nữa, hầu hết bất động sản đều là thuê 50-70 năm.

Nhà thuê được gọi với mỹ từ “sở hữu bất động sản có thời hạn”, hết 50 - 70 năm thu lại, hoặc gia hạn tùy theo điều kiện thực tế, quy hoạch chung. Kết quả là giá căn hộ hoặc nhà so với thu nhập của người dân có xu hướng “mềm” hơn trước, vì giá nhà sử dụng lâu dài rõ ràng khác với giá nhà thuê.

“Những người già ở Trung Quốc may mắn giữ được đất thổ cư từ thời xưa thì coi như sở hữu “tài sản kim cương”. Ước tính khoảng 60% công chức ở thành thị nước này ở nhà thuê, có trợ cấp từ chính phủ. Lao động chân tay thì thường có công ty thuê nhà cho, khá chật chội”, anh Đức nói thêm.

Tuy nhiên, anh Đức cho hay, việc sở hữu nhà rất đắt đỏ, song mức thuê nhà theo tháng ở Trung Quốc lại khá rẻ so với mặt bằng giá mua. 2 năm qua, mức thuê bình quân ở trung tâm vào khoảng 3 - 4 nghìn USD/tháng, hầu như không tăng vì ảnh hưởng của dịch bệnh. Giá nhà ở các tỉnh xa trung tâm rẻ hơn, bằng 50 - 70% so với tại trung tâm, nhưng hầu hết là chung cư.

Một góc nhìn tại thị trường bất động sản Trung Quốc, nơi có nhiều nét tương đồng với Việt Nam, để thấy rằng “bất động sản có thời hạn” 50 - 70 năm rất có thể sẽ trở thành một “lối thoát” để giảm áp lực về nhà ở tại thị trường trong nước, dù loại hình này chắc chắn là ít được người dân chào đón.

Thực tế thì loại hình căn hộ/chung cư 50 - 70 năm không hề quá xa lạ tại thị trường Việt Nam. Kể từ năm 2017 đến nay, đã có không ít khu chung cư triển khai loại hình căn hộ 50 năm, giá rẻ hơn 15-30%.

Đơn cử như tại Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội, một chung cư cao tầng đang kết hợp hai loại hình lâu dài và có thời hạn. Từ tầng 3-34 sổ hồng 50 năm đối với người Việt Nam, hợp đồng thuê 50 năm với người nước ngoài. Riêng từ tầng 35-40 là căn hộ để ở sở hữu sổ hồng lâu dài và chủ sở hữu được đăng ký hộ khẩu.

Vấn đề hiện tại là pháp lý cho căn hộ 50 năm khi hết hạn thời gian sử dụng vẫn chưa được quy định rõ ràng. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, những quy định mang tính pháp lý của chung cư 50 năm, 70 năm vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, vì có nhiều vấn đề phức tạp.

Cụ thể, người sở hữu căn hộ này sau khi hết thời gian 50 hay 70 năm có được ở tiếp hay không? Chung cư hết niên hạn sửa chữa thì quyền lợi của người mua thế nào… là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ.

Có thể thấy, điểm khác lớn nhất giữa căn hộ được cấp sổ hồng sở hữu 50 năm và căn hộ sở hữu lâu dài chính là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao. Vì vậy, để loại hình căn hộ có thời hạn trở thành một giải pháp giảm áp lực nhà ở trong tương lai, đây sẽ là vấn đề cần được giải quyết triệt để.

Còn với người dân, việc có khả năng sở hữu căn hộ lâu dài, đất thổ cư rõ ràng là điều tối ưu nhất. Song, nếu không thể, thì việc sở hữu một căn nhà/chung cư có thời hạn, dù là chuyện “cực chẳng đã”, cũng có thể là một lựa chọn.