Đề xuất bỏ giao dịch bất động sản qua sàn để giảm giá nhà

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã tiếp tục có văn bản góp ý bổ sung “Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”, liên quan đến đề xuất buộc giao dịch bất động sản qua sàn.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, không thể “vin” vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng.

Nguy cơ tăng giá nhà

Cụ thể, theo ông Châu, Khoản 2 Điều 42 Luật Chứng khoán 2019 quy định: “Ngoài Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam và công ty con, không tổ chức, cá nhân nào được phép tổ chức và vận hành thị trường giao dịch chứng khoán”, mà Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam và công ty con là đơn vị trực thuộc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước là cơ quan thuộc Bộ Tài chính. Thị trường chứng khoán là thị trường vốn được đặt dưới sự quản lý của Bộ Tài chính.

Trong đó, theo quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trong đó có “kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” thuộc danh mục ngành, nghề kinh doanh có điều kiện được quy định tại Mục 101 Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 và được xã hội hoá với hàng trăm sàn giao dịch trên cả nước, nên hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản cũng phải bình đẳng với chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, Điều 513 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ”.

Nếu sàn giao dịch bất động sản có uy tín, năng lực và cung cấp dịch vụ tốt với giá cả hợp lý thì sẽ được “bên cung” hoặc “bên cầu” lựa chọn thuê để thực hiện dịch vụ mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận, bình đẳng của pháp luật về dân sự và việc trả “phí dịch vụ” cũng là tự nguyện, tự thỏa thuận theo nhu cầu của các bên.

Ông Châu cho biết, “phí dịch vụ” của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu.

Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.

Nâng cao chất lượng sàn giao dịch

Mặt khác, đến nay, cả nước có khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản, nhưng mới chỉ có khoảng 10% được cấp chứng chỉ hành nghề; bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ yêu cầu “Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản” đã nói lên mặt “bất cập, hạn chế” về năng lực và chất lượng hoạt động, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch bất động sản, nên đã dẫn đến không ít vụ việc làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu tài sản và người tiêu dùng, nhà đầu tư, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật nghiêm trọng như vụ việc Công ty Alibaba.

Theo ông Châu, cần nâng cao chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và năng lực hành nghề của nhân viên môi giới thông qua việc bổ sung quy định chặt chẽ về nội dung chương trình đào tạo, cấp chứng chỉ đã hoàn thành khóa đào tạo về hoạt động môi giới bất động sản và cấp “chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”, nhất là cần quan tâm việc cập nhật kiến thức hàng năm cho nhân viên môi giới và xây dựng văn hóa kinh doanh của sàn giao dịch.

Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung quy định sung quy định tất cả các nhân viên môi giới của sàn giao dịch bất động sản đều phải có “chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản” sau khi sàn thành lập được 12 tháng, để “chuẩn hóa” hoạt động của sàn giao dịch.