Cần nghiên cứu sửa quy định về khung giá đất trong Luật Đất đai

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về tình trạng trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS thời gian qua?

PGS.,TS. Lê Xuân Trường: Tình trạng trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS diễn ra khá phổ biến. Tuy chưa có khảo sát chính thức về số thuế bị thất thu, do hành vi trốn thuế của lĩnh vực này, nhưng qua quan sát tình hình thị trường BĐS, các căn cứ tính thuế và số thuế kê khai, nộp vào ngân sách nhà nước của lĩnh vực này cho thấy con số thất thu thuế là không nhỏ.

Điều cần lưu ý là những quy định pháp luật về đất đai và các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến xác định căn cứ tính thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS hiện không còn phù hợp với thực tế, nên tạo kẽ hở cho hành vi trốn thuế. Đồng thời, cơ quan thuế cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Phóng viên: Hiện nay, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng BĐS trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế để trốn thuế. Ông nhìn nhận thế nào về vấn đề này?

PGS.,TS. Lê Xuân Trường: Đây là hành vi trốn thuế diễn ra khá phổ biến nhất trong hoạt động chuyển nhượng BĐS giữa các cá nhân với nhau. Những cá nhân thực hiện chuyển nhượng BĐS đều tìm hiểu hoặc được tư vấn và nắm được quy định giá chuyển nhượng để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân không được thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định. Họ chỉ cần kê khai giá phù hợp để trốn thuế, do cơ quan thuế không kiểm soát được giá trị giao dịch thực của các đối tượng này.

Theo quy định của Luật Quản lý thuế thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế nếu người nộp thuế kê khai giá trị giao dịch không phù hợp với giá thị trường. Tuy vậy, để ấn định thuế, cơ quan thuế phải có cơ sở dữ liệu giá thị trường. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu giá thị trường BĐS hiện còn đang rất thiếu và chưa đồng bộ.

Do vậy, công tác đấu tranh với các hành vi trốn thuế của các trường hợp này rất khó khăn. Ngoài hành vi trốn thuế, các đối tượng còn thực hiện các hành vi trốn hoặc tránh thuế khác như: Không kê khai các giao dịch trung gian khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng lòng vòng giữa doanh nghiệp và cá nhân…

Phóng viên: Được biết, mới đây, Tổng cục Thuế đã xây dựng Đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh BĐS”, trong đó đề xuất chỉ thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt trong hoạt động kinh doanh BĐS. Đề xuất này liệu có “triệt tiêu” được tình trạng khai hai giá trong việc chuyển nhượng BĐS không, thưa ông?

PGS.,TS. Lê Xuân Trường: Đây là giải pháp tốt của Tổng cục Thuế. Bởi vì, việc thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt trong hoạt động kinh doanh BĐS sẽ góp phần hạn chế tình trạng khai hai giá trong chuyển nhượng BĐS để trốn thuế. Việc này có thể tác động tích cực đến giao dịch BĐS giữa doanh nghiệp với cá nhân.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, nếu cơ quan thuế chỉ triển khai giải pháp này thì không thể “triệt tiêu” hoàn toàn tình trạng trốn thuế bằng cách kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch, bởi lẽ, quản lý tài chính cá nhân và quản lý tài chính doanh nghiệp rất khác nhau. Nếu chỉ là giao dịch chuyển nhượng BĐS giữa các cá nhân với nhau, thì có nhiều cách để cá nhân có thể “lách” tác động của quy định này để trốn thuế.

Phóng viên: Để ngăn chặn kịp thời tình trạng trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS trên thị trường, cần triển khai các giải pháp nào, thưa ông?

PGS.,TS. Lê Xuân Trường: Tôi cho rằng, muốn ngăn chặn tình trạng trốn thuế trong chuyển nhượng BĐS cần triển khai hai nhóm giải pháp trước mắt và lâu dài, cụ thể:

Trước mắt, cần tăng cường cập nhật đầy đủ thông tin, dữ liệu giá trị giao dịch trên thị trường BĐS. Trên cơ sở đó, cơ quan thuế địa phương thực hiện rà soát, đối chiếu giá trị kê khai với giá thị trường để yêu cầu người nộp thuế giải trình và thực hiện ấn định thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Điều cần lưu ý là nếu có cơ sở dữ liệu tốt thì tập trung ấn định theo giá thị trường, không phải theo giá do UBND tỉnh quy định, vì hiện nay hầu hết các trường hợp giá UBND tỉnh quy định quá thấp so với giá thị trường.

Thứ hai, tăng cường ứng dụng, quản lý rủi ro để phân tích báo cáo tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Từ đó, phát hiện các giao dịch đáng ngờ hoặc các dấu hiệu gian lận để thực hiện các biện pháp nghiệp vụ và thanh tra, kiểm tra nhằm đấu tranh với các hành vi trốn thuế trong lĩnh vực này.

Thứ ba, tăng cường phối hợp giữa cơ quan thuế với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan nhằm thực hiện thanh tra, điều tra các hành vi trốn thuế để xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật.

Về lâu dài, nghiên cứu sửa quy định về khung giá đất trong Luật Đất đai. Theo đó, nên bỏ khung giá đất theo quy định của Chính phủ, do khung giá này áp dụng cố định trong thời gian dài, không còn phù hợp với diễn biến giá của các địa phương.

Bên cạnh đó, tăng cường vai trò của các tổ chức tư vấn độc lập trong xác định giá đất do UBND tỉnh quy định để giá đất sát hơn với giá thị trường.

Đồng thời, giao quyền điều tra về thuế cho cơ quan thuế để cơ quan này kịp thời áp dụng các biện pháp nghiệp vụ trong đấu tranh phòng, chống các hành vi trốn thuế nói chung và trốn thuế trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!