Cần giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới đây của FiinGroup cho thấy tín dụng bất động sản tại Việt Nam chưa ở mức “nóng” như Trung Quốc nhưng chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng đang rất yếu trong khi chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này. Đơn vị này đã đưa ra những bài học cho thị trường Việt Nam.

Rủi ro thuộc về nhà đầu tư

Mặc dù ngành bất động sản Trung Quốc và Evergrande có những đặc thù riêng mức độ luân chuyển của hàng tồn kho cũng như mặt bằng giá nhà ở trong tương quan với thu nhập khả dụng của người dân, thế nhưng đơn vị này đặc biệt lưu ý, chất lượng tín dụng các nhà phát hành chưa niêm yết vốn có năng lực tài chính yếu hơn nhiều so với các doanh nghiệp niêm yết và kể cả yếu hơn Evergrande.

Phân tích của FiinGroup cũng chỉ ra rằng hiện có hàng trăm sản phẩm trái phiếuđược chào bán trên thị trường bởi các công ty chứng khoán và ngân hàng tuy nhiên thông tin về chất lượng trái phiếu còn chưa đầy đủ.

Đầu tư trái phiếu thường có kỳ hạn dài hạn từ 3 đến 5 năm và do đó không chỉ lựa chọn trái phiếu có mức lãi suất cao mà các yếu tố về chất lượng nhà phát hành và các điều khoản để đảm bảo quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro thu hồi lãi và gốc là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý.

FiinGroup cũng cho biết, rủi ro thu lãi và gốc thuộc về nhà đầu tư vì hầu như không có điều khoản bắt buộc đơn vị phân phối cam kết lãi và gốc sẽ được trả đầy đủ, các điều khoản cam kết mua lại cần được trao đổi kỹ và đánh giá về điều kiện mua lại. Việc các đơn vị phân phối đề cập việc họ cam kết “bảo lãnh phát hành” thì không có nghĩa là họ cam kết với nhà đầu tư mà đó là cam kết với chủ đầu tư bất động sản là khách hàng tư vấn của họ.

Đơn vị này cũng nhấn mạnh, trái phiếu có tài sản đảm bảo không có nhiều ý nghĩa với nhà đầu tư thứ cấp. Nếu phụ thuộc quá nhiều vào tài sản đảm bảo, nhà đầu tư sẽ phải mất rất nhiều thời gian để thu được lợi nhuận kỳ vọng, và tính hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ giảm đi đáng kể.

Báo cáo trên cũng nêu rõ, mặt bằng lãi suất hiện tại là điều kiện rất thuận lợi để có thể xem xét đẩy mạnh kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp. Điều này đặc biệt phù hợp trong bối cảnh ngành ngân hàng đã và đang có các biện pháp kiểm soát tín dụng bất động sản và chuyển dịch sang cho vay ngắn và trung hạn.

Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bình quân của các chủ đầu tư BĐS hiện ở mức 11% đối với trái phiếu nội địa bằng VND. Mức lãi suất này có thể phù hợp với các nhà phát hành có mức xếp hạng tín nhiệm ở mức trung bình (BB trở xuống) và các công ty dự án vốn không có hồ sơ năng lực tốt mặc dù có tài sản thế chấp.

Do đó, mặc dù là kết quả xếp hạng sơ bộ nhưng nhiều doanh nghiệp có điểm hồ sơ tín dụng tốt hơn lại đang có mức chi phí vốn tương đồng với các doanh nghiệp khác có sức khỏe tài chính yếu hơn nhiều, hoặc chỉ là công ty dự án. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp đang huy động trái phiếu hoặc công cụ nợ trên thị trường quốc tế với lãi suất khoảng 7-9% (bao gồm cả phí) tính theo USD với kỳ hạn 3 năm.

Theo FiinGroup, đây là mức chi phí vốn khá cao mặc dù rủi ro tỷ giá hiện tại của Việt Nam là thấp. Thực tế, thì các nhà đầu tư quốc tế đều coi các trái phiếu này thuộc loại “đầu cơ” (“junk bond”), chủ yếu do trần tín nhiệm quốc gia của Việt Nam chỉ ở mức BB trong thang xếp hạng quốc tế.

Theo đó, để có thể tối ưu được chi phí vốn, đơn vị này đưa ra lời khuyên rằng việc chủ động thông tin và cải thiện hồ sơ năng lực tín dụng trên thị trường vốn là yếu tố mấu chốt bên cạnh việc lựa chọn các đơn vị tư vấn uy tín.

Mặc dù quy định hiện hành chỉ yêu cầu xếp hạng tín nhiệm độc lập với một số điều kiện sau ngày 1/1/2023, tuy nhiên việc chủ động xác định được điểm tín nhiệm sẽ là yếu tố tiền đề để hỗ trợ chiến lược vốn dài hạn cho việc phát triển doanh nghiệp.

Tăng cường giám sát

Các chuyên gia chỉ rõ, rủi ro hiện nay đối với thị trường là có và nhất là với nhà đầu tư cá nhân và đại chúng. Tuy nhiên, 47% trong cơ cấu phát hành trong 6T/2021 được mua bởi các nhà đầu tư tổ chức bao gồm ngân hàng và các quỹ đầu tư.

Do đó, rủi ro chủ yếu đến từ việc tham gia trực tiếp của nhà đầu tư cá nhân và hoạt động phân phối sau đó của các CTCK và một số ngân hàng. Các nhà đầu tư tổ chức, theo FiinGroup, họ có đủ năng lực và các ràng buộc liên quan để có thể quản trị rủi ro hoặc kể cả có rủi ro cao thì cũng đã được phản ánh vào giá lãi suất.

Bên cạnh đó, việc xây dựng các hướng dẫn hoặc cẩm nang đánh giá tín dụng khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp cũng là hoạt động nên được xem xét nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư cá nhân hiểu rõ rõ rủi ro và lợi nhuận khi đầu tư vào kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay.

Trả lời cho câu hỏi có nên siết lại tín dụng bất động sản hay không, chuyên gia FiinGroup cho biết, chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của ngành bất động sản Việt Nam về cơ bản chưa ở giai đoạn nóng như ở Trung Quốc với một số góc nhìn khác nhau từ mức độ đòn bẩy của các chủ đầu tư, mức độ đòn bẩy tín dụng nhà ở cho người mua nhà, mức độ quay vòng của hàng tồn kho bất động sản cũng như những đặc thù hiện nay của Việt Nam.

Tuy nhiên, phần lớn giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là do các doanh nghiệp chưa đại chúng và thông tin còn hạn chế để hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc nhận diện rủi ro. Do đó, việc tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết trở nên quan trọng cho sự phát triển lành mạnh của thị trường và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Do đó, cơ quan quản lý cần đẩy mạnh hơn nữa công tác truyền thông chính sách và cảnh báo nhà đầu tư cá nhân nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tiếp tục tăng cường tuyên truyền, cảnh báo đối với nhà đầu tư; đồng thời rà soát, sửa đổi các quy định về xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cũng như khuyến khích các thành viên thị trường trong việc xây dựng cẩm nang đánh giá tín dụng khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.