Phân luồng tín dụng bất động sản để không nghẽn vốn tăng trưởng

Các đại biểu tham dự nghi thức bấm nút khởi công dự án Cải tạo, chỉnh trang Bảo tàng Hồ Chí Minh - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh.

Ưu tiên vốn cho các dự án lớn

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ mới đây, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu NHNN rà soát các quy định pháp luật để tạo điều kiện bảo đảm thanh khoản cho hệ thống ngân hàng; quy định pháp luật về việc cấp tín dụng vượt giới hạn của các tổ chức tín dụng đối với dự án lớn, dự án ưu tiên của Chính phủ. Thủ tướng cũng yêu cầu nghiên cứu, phân loại các loại hình bất động sản để quy định các hạn mức tín dụng, hệ số rủi ro phù hợp, linh hoạt, hiệu quả.

Trước đó, vào cuối tháng 4/2026, tại buổi làm việc với NHNN, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng chỉ đạo NHNN điều hành tăng trưởng tín dụng linh hoạt, phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế, gắn với đánh giá, nâng cao hiệu quả, chất lượng tín dụng với cơ cấu tín dụng hợp lý, hiệu quả, hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng.

Cũng liên quan đến cấp tín dụng, Thủ tướng yêu cầu phải tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định các hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, các khu công nghiệp…

Những chỉ đạo này được đưa ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đã giảm, quy mô tín dụng tiếp tục mở rộng, nhưng áp lực cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng và bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng ngày càng lớn.

Thực tế hiện nay, các ngân hàng đang tham gia sâu hơn vào những dự án hạ tầng, đô thị, công nghiệp và các dự án trọng điểm quốc gia. Chẳng hạn, Agribank triển khai nhiều chương trình tín dụng ưu đãi với quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng, trong đó lãi suất cho vay giảm từ 0,6-1,5%/năm so với mức thông thường. Ngân hàng này cũng tham gia tài trợ nhiều dự án lớn như Đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội, Đường cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng, các dự án xanh, năng lượng sạch và khu công nghiệp...

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, đơn cử, NCB vừa tham gia thu xếp, tài trợ vốn cho các dự án quy mô lớn tại TP. Hồ Chí Minh như Công viên văn hóa Bến Nhà Rồng - Khánh Hội có tổng vốn đầu tư 20.000 tỷ đồng; dự án Quảng trường Trung tâm Thành phố, Trung tâm Hành chính tại vùng lõi Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng vốn đầu tư gần 29.600 tỷ đồng.

Ông Tạ Kiều Hưng, Thành viên HĐQT, Tổng Giám đốc NCB cho biết, việc được lựa chọn tham gia thu xếp và tài trợ vốn cho các dự án trọng điểm không chỉ là niềm tự hào, mà còn là trách nhiệm của một doanh nghiệp tư nhân đóng góp vào quá trình chuyển mình của đô thị và đất nước.

Hướng dòng vốn cho nhu cầu thật, dòng tiền thật

Tuy nhiên, chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, trong bối cảnh thị trường vốn phát triển chưa tương xứng với tiềm năng, hệ thống ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng trong cung ứng vốn cho các dự án hạ tầng và nền kinh tế. Khi ngân hàng tài trợ các khoản vay quy mô lớn, thời hạn dài, rủi ro tập trung tín dụng, áp lực vốn tự có và rủi ro thanh khoản là những vấn đề phải được theo dõi chặt chẽ.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, trong khi các dự án hạ tầng, bất động sản, khu công nghiệp thường có thời gian thu hồi vốn dài. Nếu dòng tiền bị gián đoạn hoặc dự án chậm tiến độ, áp lực có thể lan sang hệ thống ngân hàng. Vì vậy, chính sách tín dụng cần chuyển sang đánh giá khả năng tạo dòng tiền, tiến độ pháp lý và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

Từ góc độ thị trường, việc phân loại bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng và hệ số rủi ro linh hoạt có thể giúp tránh tình trạng thị trường bị gián đoạn do tín dụng bị kiểm soát. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp, khu công nghiệp, logistics, hạ tầng đô thị... có mức độ rủi ro và ý nghĩa kinh tế khác so với các dự án cao cấp, nghỉ dưỡng, đầu cơ đất nền hoặc dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Các chuyên gia kiến nghị cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng. Ảnh minh họa: HD

Phát biểu tại một hội thảo về tín dụng bất động sản tổ chức vào giữa tháng 4/2026, ông Trần Việt Anh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư SCC (SCCI) cho rằng, bất động sản công nghiệp hiện vẫn đang bị “gom chung” vào nhóm bất động sản thông thường, trong khi đây là loại hình gắn trực tiếp với sản xuất, logistics và chuỗi cung ứng.

Theo ông Trần Việt Anh, để phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 400 ha, doanh nghiệp phải đầu tư hạ tầng toàn bộ ngay từ đầu nhưng thời gian lấp đầy và hoàn vốn kéo dài nhiều năm. Trong khi đó, lĩnh vực này lại chịu tác động lớn từ biến động thương mại và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông Trần Việt Anh cho biết, nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc đã tách bất động sản công nghiệp thành nhóm riêng và coi đây là hạ tầng phục vụ tăng trưởng. Vì vậy, chính sách tín dụng cũng được thiết kế theo hướng ưu tiên dòng vốn dài hạn, gắn với động lực sản xuất. Việt Nam cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên khu công nghiệp, logistics và các dự án phục vụ sản xuất kinh doanh, qua đó định hướng dòng vốn đi đúng chỗ.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, các dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, có nhu cầu thực và có sự hỗ trợ hoặc định hướng của Nhà nước cần được nhìn nhận khác với các dự án mang tính đầu cơ cao. Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhu cầu thị trường lớn, tính thanh khoản cao hơn và tác động xã hội rõ rệt. Đây là nhóm nên được ưu tiên tiếp cận tín dụng với điều kiện minh bạch pháp lý, kiểm soát đúng mục đích sử dụng vốn và có tiến độ triển khai thực chất.

Ngược lại, các dự án bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, sản phẩm mang nặng tính đầu cơ hoặc phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá, các chuyên gia đều nhìn nhận cần chịu hệ số rủi ro cao hơn. Các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chưa rõ phương án dòng tiền, phụ thuộc chủ yếu vào bán hàng trong tương lai cũng cần bị kiểm soát chặt hơn về tỷ lệ cho vay, thời hạn vay và yêu cầu vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư. Đây cũng là cách để hệ thống ngân hàng vừa hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế “2 con số”, vừa tránh lặp lại vòng xoáy vốn chảy vào đầu cơ, đẩy rủi ro về phía hệ thống tài chính.