Nhu cầu cấp bách

Theo thông tin từ Diễn đàn Hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 diễn ra ngày 21/11 tại TP. Hồ Chí Minh do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức, Việt Nam hiện có hơn 430 KCN đang hoạt động với hơn 4,1 triệu lao động, nhưng 70-80% công nhân có nhu cầu về nhà ở vẫn phải thuê trọ tự phát do sự thiếu hụt hạ tầng xã hội. Nhiều KCN chỉ đáp ứng tối thiểu nhu cầu về giáo dục, y tế, sinh hoạt văn hóa, gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người lao động.

Ông Jeong Ji Hoon – Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) cho biết, trong bối cảnh lực lượng lao động tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của công nhân còn rất hạn chế, nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội tại các KCN đang trở nên cấp bách.

Lấy ví dụ một số nhà phát triển khu công nghiệp lớn như VSIP, Becamex, Deep C, ông Jeong Ji Hoon đánh giá các nhà đầu tư KCN tại Việt Nam có năng lực triển khai hạ tầng tốt, tuy nhiên phân khúc hạ tầng xã hội vẫn còn kém hấp dẫn do lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm và thủ tục đầu tư phức tạp.

Theo ông Jeong Ji Hoon, mặc dù Chính phủ Việt Nam đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội nhưng sau hơn 2 năm cũng chỉ mới giải ngân khoảng 2%, phản ánh rõ ràng những vướng mắc về thủ tục và điều kiện vay. Bên cạnh đó, vấn đề bố trí quỹ đất trong ranh KCN, thủ tục phê duyệt kéo dài và chồng chéo giữa các luật cũng gây cản trở tiến độ dự án.

Đại diện KOCHAM cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng chặt chẽ, cụ thể hơn nhưng vẫn đảm bảo tính khả thi và hợp lý để triển khai, trong đó có bao gồm các vấn đề về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch.

Đồng thời tăng cường áp dụng mô hình PPP, ứng dụng chuyển đổi số trong xét duyệt và quản lý dự án nhằm thúc đẩy việc phát triển hạ tầng xã hội gắn với khu công nghiệp một cách hiệu quả và bền vững.

Về phía Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP. Hồ Chí Minh (JCCH), ông Nakagawa Motohisa - Phó chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh JCCH cũng cho rằng, đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội cho công nhân là một hướng đi tiềm năng nhưng đầy thách thức trong phát triển hạ tầng KCN.

Trong thực tế, loại hình này chưa thật sự hấp dẫn các nhà đầu tư do biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài, cùng với thủ tục pháp lý phức tạp và chưa thống nhất. Ngoài ra, chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ cộng đồng tương đối lớn nên cũng làm giảm sức hút của các dự án.

Đại diện JCCH cũng nhìn nhận sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật và thiếu thống nhất trong thực thi chính sách ưu đãi giữa các địa phương vẫn là rào cản lớn, khiến việc triển khai dự án nhà lưu trú công nhân, đặc biệt là các dự án liên vùng hoặc trong KCN tích hợp, còn gặp nhiều vướng mắc.

Do vậy, chính sách cần có sự ổn định, minh bạch và có khả năng bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên, khu vực tư nhân mới có thể tham gia sâu rộng vào phát triển hạ tầng xã hội KCN, tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững, an sinh lao động và nâng cao sức cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam, ông Nakagawa Motohisa nhấn mạnh.

Để phát triển hiệu quả

Trao đổi tại phiên đối thoại, Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương - Phó Chủ tịch Hội Doanh Nhân Trẻ TP. Hồ Chí Minh (YBA) cho rằng, các dự án hạ tầng xã hội nhận được sự quan tâm lớn của cơ quan trung ương, địa phương.

Các dự án nhà ở lưu trú cho công nhân là yêu cầu cần thiết để phát triển bền vững KCN. Do đó để thu hút đầu tư và tạo niềm tin cho doanh nghiệp, địa phương cần phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi, giảm rủi ro cho các nhà đầu tư. Đồng thời các ưu đãi, thủ tục cũng cần khả thi và thuận lợi hơn.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Vũ Thị Quế – Chủ tịch HĐTV, Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers cho rằng, mô hình nhà lưu trú cho công nhân trong KCN mang lại một số thuận lợi nhất định cho nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Theo bà Quế, doanh nghiệp sản xuất có nhu cầu lớn về lao động có thể trực tiếp đầu tư nhà lưu trú công nhân hoặc hợp tác với doanh nghiệp bất động sản để phát triển nhà ở xã hội; trong khi các doanh nghiệp bất động sản không thể triển khai nhà lưu trú công nhân do không thuộc ngành nghề được phép nên chỉ có thể tham gia theo hướng phát triển dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, việc đầu tư nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân vẫn tiềm ẩn rủi ro ở hầu hết các giai đoạn. Do đó, bà Quế khuyến nghị nhà đầu tư cần chủ động quản trị rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, bắt đầu bằng việc rà soát kỹ quỹ đất, ngành nghề kinh doanh, điều kiện pháp lý và hồ sơ liên quan.

Doanh nghiệp cũng cần làm việc minh bạch, sớm và liên tục với cơ quan quản lý cũng như với chủ đầu tư dự án thương mại có quỹ đất nhà ở xã hội để tránh phát sinh ách tắc thủ tục.

Ngoài ra, việc chuẩn bị nguồn lực tài chính phù hợp là rất quan trọng; doanh nghiệp không nên mặc định rằng dự án nhà ở xã hội hay nhà lưu trú công nhân “sẽ tự bán được”, mà phải đầu tư vào chất lượng sản phẩm để nâng cao tính cạnh tranh và tiếp cận hiệu quả đúng đối tượng thụ hưởng.