Bất động sản bán lẻ xoay chiều nhờ xu hướng tiêu dùng đảo ngược

Thói quen tiêu dùng và hạ tầng được đầu tư mạnh đang tạo nền tảng giúp thị trường bán lẻ Hà Nội chuyển mình. Ảnh minh họa: HY

Xu hướng bất động sản tích hợp ngày càng phổ biến

Bản tin Retail in the Trust Economy (Bán lẻ trong nền kinh tế niềm tin) mới nhất của Cushman & Wakefield cho thấy, thói quen mua sắm thông qua quá trình khám phá, đánh giá sản phẩm và thậm chí cả mức độ yêu thích các thương hiệu ngày nay đã được định hình trước khi khách hàng bước vào cửa hàng.

Chính điều này đang làm thay đổi kỳ vọng của người tiêu dùng đối với không gian bán lẻ vật lý và nâng cao vai trò của các cửa hàng bán hàng trực tiếp.

Xu hướng này đang thúc đẩy sự phát triển của khái niệm “nền kinh tế niềm tin”, trong đó niềm tin trở thành một loại hình tiền tệ chính. Các cửa hàng vật lý đang trở thành những không gian đa chức năng, nơi thương hiệu khuyến khích sự tham gia của khách hàng, kể câu chuyện thương hiệu và duy trì tương tác với người tiêu dùng vượt ra ngoài bản thân sản phẩm.

“Sự chuyển dịch này đã hiện hữu rõ nét khi các chủ nhà cho biết người tiêu dùng đang quay trở lại các không gian bán lẻ vật lý. Nhóm khách hàng trẻ, đặc biệt là Gen Z, đang dẫn dắt xu hướng quay trở lại trung tâm thương mại, chiếm 64% số người tiêu dùng có xu hướng ưu tiên mua sắm trực tiếp tại cửa hàng”, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Chính điều này đang thúc đẩy các chủ nhà và đơn vị bán lẻ xem xét lại cơ cấu ngành hàng, chương trình hoạt động và đặc biệt là thiết kế không gian nhằm phù hợp hơn với cách thế hệ người tiêu dùng mới.

Xu hướng này cũng làm gia tăng nhu cầu đối với các mô hình quy hoạch cửa hàng linh hoạt, bao gồm hợp đồng thuê linh hoạt, cửa hàng pop-up flagship và thiết kế mô-đun. Đồng thời, trung tâm thương mại không còn được phát triển như những tài sản độc lập mà được kết nối với các dự án nhà ở, văn phòng và khách sạn, cung cấp một tổ hợp gồm ẩm thực, chăm sóc sức khỏe, thời trang, giải trí và dịch vụ dành cho cư dân, nhân viên văn phòng và khách tham quan.

Tại Việt Nam, xu hướng tích hợp này gắn liền với quá trình đô thị chuyển dịch sang mô hình phát triển đa trung tâm. Các dự án phức hợp quy mô lớn tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng định vị bán lẻ như một phần của hệ sinh thái sống – làm việc – vui chơi, nơi cư dân, nhân viên văn phòng và khách tham quan cùng hội tụ.

Theo Cushman & Wakefield, trong bối cảnh đó, bán lẻ đang trở thành một cấu phần quan trọng của quá trình kiến tạo điểm đến, không chỉ phục vụ nhu cầu tiêu dùng mà còn thúc đẩy tương tác cộng đồng, nâng cao sức hấp dẫn của dự án và đóng góp vào giá trị tài sản dài hạn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: “Chúng tôi nhận thấy các trung tâm thương mại ngày càng được định vị như những điểm đến phong cách sống thay vì chỉ là tài sản bán lẻ. Những dự án thành công nhất là những dự án tạo ra nhiều lý do để khách hàng ghé thăm ngoài hoạt động mua sắm; đó có thể là ẩm thực, giải trí hoặc các trải nghiệm gắn kết cộng đồng.”

Nhu cầu kéo giá thuê tăng

Chỉ ra xu hướng này một cách rõ nét hơn, JLL Việt Nam cho biết, thị trường bán lẻ Hà Nội đã ghi nhận những tín hiệu vô cùng khởi sắc trong nửa đầu năm 2026 khi sự ra mắt của trung tâm thương mại Hanoi Centre vào đầu năm đã tạo ra một lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bán lẻ.

Cụ thể, khu vực trung tâm Hà Nội đã ghi nhận mức hấp thụ thuần vô cùng ấn tượng đạt khoảng 5.000 m2 riêng trong quý II/2026 và lũy kế đạt 35.900 m2 trong 6 tháng đầu năm.

Trong khi đó, tại khu vực ngoài trung tâm, lượng hấp thụ thuần đạt mức dương 3.500 m2 trong quý II/2026 (mặc dù tính chung 6 tháng đầu năm vẫn âm gần 1.800 m2 do một số hợp đồng cũ đến hạn và hoạt động tái cơ cấu tệp khách thuê của các chủ sở hữu). Tuy nhiên, nhờ sự đảo chiều trong quý II/2026, tỷ lệ trống tại các trung tâm thương mại tại khu vực ngoài vùng trung tâm đã giảm gần 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, hiện chỉ còn neo ở mức 6,4%.

JLL Việt Nam cũng chỉ ra sức cầu thuê mặt bằng hiện nay đang được dẫn dắt chủ yếu bởi hai nhóm ngành cốt lõi là ẩm thực (F&B) và thời trang, bên cạnh sự phát triển bền vững của các mô hình phong cách sống (lifestyle) và dịch vụ trải nghiệm.

Các không gian bán lẻ mới của Hà Nội liên tục thu hút thành công hàng loạt thương hiệu quốc tế hàng đầu như Zara, Urban Revivo, Uniqlo, Victoria's Secret, Kidzoona và Pop Mart. JLL Việt Nam đánh giá, điều này khẳng định sức hút thương mại mạnh mẽ của thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội đối với các nhà bán lẻ toàn cầu.

Xu hướng bán lẻ thay đổi cũng tác động tới giá thuê bất động sản. Theo đó, giá chào thuê gộp trung bình tại tầng trệt khu vực trung tâm tiếp tục đà tăng với mức tăng 0,4% so với cùng kỳ, đạt 133,1 USD/m2/tháng (gần 3,5 triệu đồng/m2/tháng).

Trong khi đó, giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức tăng trưởng tốt hơn với 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 55,4 USD/m2/tháng (gần 1,5 triệu đồng/m2/tháng).

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại khu trung tâm và Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho thị trường văn phòng khi thu hút các ngân hàng đầu tư, công ty quản lý quỹ, doanh nghiệp fintech, bảo hiểm và các tổ chức tài chính quốc tế.

Đây cũng là động lực kéo theo phân khúc bán lẻ tại khu vực này khi nhu cầu bất động sản tích hợp gia tăng nhờ mong muốn gia tăng trải nghiệm của khách hàng.

Riêng với phân khúc bán lẻ TP. Hồ Chí Minh, khu vực trung tâm tiếp tục giữ sức hút với tổng nguồn cung khoảng 702.000 m2 sàn cho thuê và không có nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm nay. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 6.700 m2.

JLL Việt Nam đánh giá, diễn biến trên chủ yếu là kết quả của quá trình tái cơ cấu khách thuê theo chu kỳ. Các thương hiệu ẩm thực, thời trang vẫn mở rộng, trong khi nhiều trung tâm thương mại tăng diện tích cho các mô hình vui chơi, thể thao, giáo dục và không gian xanh nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng.

Theo JLL Việt Nam, trong giai đoạn tới, động lực phát triển sẽ lan tỏa từ khu vực trung tâm sang các cực tăng trưởng mới gắn với hệ thống metro, các hành lang logistics và hạ tầng liên vùng quy mô lớn.