Thị trường bất động sản bán lẻ cạnh tranh ngày càng gay gắt

Chiếm tỉ trọng lớn trong tổng nguồn cung tiếp tục là trung tâm thương mại.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý I, thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận hơn 51.000 m² nguồn cung mới, nâng tổng diện tích bán lẻ toàn thị trường lên khoảng 1,43 triệu m².

Mức tăng này chủ yếu đến từ việc khai trương một trung tâm thương mại tại khu vực rìa trung tâm, cùng với các khối đế bán lẻ tại khu vực phía Tây.

Chiếm tỉ trọng lớn trong tổng nguồn cung tiếp tục là trung tâm thương mại, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung. Các dự án mới phần lớn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng ngày càng gia tăng đối với bán lẻ định hướng trải nghiệm.

Theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, trong thời gian tới, việc nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường được dự báo sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, qua đó có thể tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất giá thuê, đặc biệt tại các thị trường ngoài khu vực trung tâm.

“Trong khi nhu cầu thuê từ các ngành F&B, giải trí và các cửa hàng flagship tiếp tục hỗ trợ hoạt động cho thuê, nguồn cung tương lai tại các khu vực ngoài trung tâm, phía Tây và vùng ven được dự báo sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các chủ nhà”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định.

Khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn. Những dự án có tệp dân cư xung quanh vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có vị thế tốt hơn trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và khả năng chống chịu về giá thuê trong giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Trong quý I, giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội đạt 51,4 USD/m²/tháng (tăng 9,1% theo quý; tăng 10,1% theo năm). Mức tăng theo quý chủ yếu được thúc đẩy bởi các dự án bán lẻ mới tại khu vực rìa trung tâm, nơi mức giá chào thuê được thiết lập cao hơn so với các dự án hiện hữu.

Nhu cầu thuê tại các khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, đặc biệt đối với những tài sản được quản lý tốt, có thương hiệu và khả năng nhận diện cao. Điều này đã hỗ trợ thúc đẩy hiệu suất giá thuê chung của thị trường, bất chấp áp lực từ nguồn cung gia tăng và xu hướng dịch chuyển chi tiêu của người tiêu dùng sang thương mại điện tử.

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, khả năng duy trì mặt bằng giá thuê tiếp tục được củng cố bởi các dự án có vị trí thuận lợi và mô hình bán lẻ nhấn mạnh trải nghiệm và vai trò điểm đến.

Về nguồn cầu, trong quý đầu năm 2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội đạt 86,5%, giảm 0,6% theo quý; tăng 1,1% theo năm. Mức giảm nhẹ chủ yếu xuất phát từ việc ba dự án mới hoàn thành, trong đó một số diện tích chưa chính thức đi vào vận hành do khách thuê vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất.

Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi lĩnh vực F&B và giải trí, góp phần hỗ trợ khả năng hấp thụ chung của thị trường.
Bên cạnh đó, trong quý đầu năm, thị trường bán lẻ Hà Nội cũng ghi nhận sự gia nhập của nhiều cửa hàng flagship (cửa hàng lớn, có vị trí đắc địa) thuộc đa dạng ngành hàng như Phúc Long Dragon, Skechers.

Trước bối cảnh đó, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tối ưu hóa cơ cấu khách thuê, gia tăng các yếu tố bán lẻ trải nghiệm và phát triển không gian hướng tới cộng đồng, nhằm duy trì lưu lượng khách và củng cố tính ổn định dài hạn của tỷ lệ lấp đầy.

Về triển vọng thị trường bất động sản bán lẻ, trong 3 quý cuối của năm 2026 đến năm 2028, thị trường bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng, với khoảng 314.000 m² nguồn cung mới.

Việc bổ sung nguồn cung mới dự kiến sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Khi các dự án mới hoàn thành, thời gian lấp đầy kéo dài hơn và chính sách cho thuê linh hoạt hơn có thể gây áp lực lên giá thuê thực tế và tỷ lệ lấp đầy.

Ngược lại, các dự án có tệp khách cư dân xung quanh lớn và định vị rõ ràng được kỳ vọng sẽ duy trì hiệu suất tốt hơn so với mặt bằng chung của thị trường.

Nguồn cung bán lẻ tương lai tại Hà Nội dự kiến sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và các khu ngoại thành, phù hợp với xu hướng mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư. Thời trang và F&B vẫn là những ngành hàng chủ đạo, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ.