Sẽ quy định cụ thể bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất công bằng, dễ thực hiện

Quang cảnh phiên họp.

Rủi ro nếu không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khoá XV, chiều ngày 01/12, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Quan tâm đến tài chính đất đai, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Cầm Hà Chung - Đoàn Phú Thọ cho rằng, đây là nội dung có tác động sâu rộng nhất, cần được thiết kế chặt chẽ.

Đại biểu nhấn mạnh dự thảo chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng Bảng giá đất kết hợp hệ số K là bước đi đúng hướng. Theo đại biểu, cơ chế giá đất cụ thể nhiều năm qua bộc lộ nhiều hạn chế. Thứ nhất, kéo dài thời gian, đặc biệt là thời gian thẩm định. Thứ hai, phụ thuộc năng lực của từng hội đồng, tiềm ẩn nguy cơ “xin - cho”. Thứ ba, tạo ra tình trạng hai giá đất, với giá bồi thường thấp và giá chuyển nhượng cao, phổ biến ở nhiều địa phương, làm giảm niềm tin của người dân và ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư.

Đại biểu Cầm Hà Trung cho rằng, Bảng giá đất và hệ số K áp dụng theo chu kỳ sẽ giúp tạo sự ổn định trung hạn, là cơ sở quan trọng cho lập kế hoạch đầu tư công, quản lý ngân sách và dự báo thị trường. Hệ số K cho phép điều chỉnh giá đất theo năm, khu vực, vị trí, tăng tính linh hoạt và bám sát biến động thực tế. Việc công bố công khai Bảng giá đất và hệ số K sẽ minh bạch hóa cơ chế, hạn chế can thiệp tùy tiện, đồng thời rút ngắn thủ tục hành chính và giảm chi phí thuê tư vấn.

Tuy nhiên, đại biểu cũng cảnh báo rủi ro nếu xây dựng Bảng giá đất và hệ số K không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch. Bảng giá tăng cao kết hợp hệ số K lớn có thể tạo cú sốc tài chính cho người dân và doanh nghiệp, làm nghĩa vụ tài chính tăng đột biến, gây phản ứng xã hội và ảnh hưởng môi trường đầu tư. Chất lượng dữ liệu ở nhiều địa phương còn hạn chế, phân mảnh và thiếu cập nhật, khiến bảng giá và hệ số K không sát thị trường. Ngoài ra, sự nhập nhằng giữa giá gốc và giá điều chỉnh qua hệ số K nếu không được quy định rõ sẽ dẫn đến cách hiểu khác nhau tại từng địa phương, ảnh hưởng đến tính thống nhất.

Trên cơ sở đó, đại biểu Cầm Hà Trung kiến nghị tách bạch rõ ràng giá gốc và giá điều chỉnh; quy định khung trần đối với hệ số K; bắt buộc công khai dữ liệu đầu vào, phương pháp xây dựng bảng giá và hồ sơ tư vấn để xã hội giám sát; thiết lập lộ trình điều chỉnh hợp lý, đặc biệt kiểm soát các trường hợp hộ nghèo, người yếu thế và các hồ sơ đã nộp trước khi Bảng giá đất mới có hiệu lực.

Đảm bảo công bằng, sát giá thị trường

Liên quan đến nội dung này, đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn Lâm Đồng nhận định, công tác định giá đất theo Luật Đất đai hiện rất phức tạp. Mỗi khi giao đất, cho thuê đất hay tính tiền sử dụng đất cho một dự án đều phải định giá cụ thể qua hội đồng thẩm định hoặc thuê tư vấn, kéo dài từ 6 đến 12 tháng, thậm chí lâu hơn, dẫn đến ách tắc thủ tục.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng.

Dự thảo Nghị quyết lần này định hướng áp dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cho hầu hết các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường thay vì định giá cụ thể. Đại biểu đồng tình với chủ trương này, cho rằng cơ chế mới sẽ đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian và tránh ách tắc.

Tuy nhiên, đại biểu lưu ý rằng tại một số khu vực mới hoặc dự án quy mô lớn, Bảng giá đất hiện nay có thể chưa phản ánh đúng giá thị trường do dữ liệu hạn chế. Do đó, đại biểu đề xuất bổ sung các quy định vẫn cần định giá đất cụ thể với dự án trên 100 ha hoặc dự án ở khu vực chưa có bảng giá đất phù hợp, đồng thời giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyền quyết định giá đất cụ thể trong những trường hợp đặc thù. Bên cạnh đó, đại biểu khuyến khích các tỉnh sớm hoàn thiện bảng giá đất hàng năm để phủ kín các vùng định giá.

Làm rõ ý kiến các đại biểu, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, việc áp dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giúp minh bạch, đẩy nhanh tiến độ định giá và khắc phục được những tồn tại vướng mắc đang xảy ra hiện nay.

Bộ trưởng khẳng định, Chính phủ sẽ quy định cụ thể việc xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất, việc tính chi phí hạ tầng được trừ trong nghị định để đảm bảo công bằng và dễ thực hiện. Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết cũng đã xử lý những trường hợp xác định giá đất còn dở dang tại thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành.