EMAGAZINE: Bảng giá đất mới tại Hà Nội: Đảm bảo nguyên tắc thị trường

Chiều 26/11, HĐND TP. Hà Nội đã thông qua nghị quyết quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo đó, trong bảng giá đất mới tại Hà Nội, mức giá cao nhất lên tới hơn 702 triệu đồng/m² áp dụng cho vị trí 1 (mặt đường) tại các tuyến phố ở khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm cũ.

Theo nghị quyết, bảng giá đất mới được xây dựng theo cơ chế của Luật Đất đai 2024, áp dụng hàng năm, từ năm 2026.

Một trong những thay đổi lớn nhất là cách phân vùng, thay vì chia theo quận/huyện như trước đây, TP. Hà Nội chia giá đất theo 17 khu vực nhằm phản ánh sát hơn thực tế phát triển đô thị và hạ tầng.

Theo đó, nơi có giá đất cao nhất là khu vực 1, gồm các phường trong vành đai 1: Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng.

Trong khu vực 1, giá đất cao nhất là hơn 702 triệu đồng/m², áp dụng cho vị trí 1 (mặt đường) tại các tuyến phố như: Bà Triệu (đoạn Hàng Khay - Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông - Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông - Lê Duẩn).

Mức giá này tăng khoảng 2% so với giá trong bảng giá giá đất cũ. Giá thấp nhất ở vị trí 1 trong khu vực được ghi nhận tại phố Đồng Cổ, hơn 82 triệu đồng/m².

Như vậy, bình quân giá đất ở tại 9 phường trung tâm đạt 255,3 triệu đồng/m², tăng 2% so với mức giá hiện nay.

Giá đất tại các khu vực khác cũng có mức tăng 2%, gồm: Khu vực 2 (phường trong vành đai 2); Khu vực 3 (phường từ vành đai 2 đến vành đai 3); Khu vực 4 và 5 (phường ngoài vành đai 3, bên hữu sông Hồng, trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện); Khu vực 6 (phường trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - vành đai 3).

Trong khi giá đất khu vực nội thành chỉ tăng nhẹ thì giá đất tại khu vực ngoại thành lại tăng khá mạnh, 15-26%.

Cụ thể, khu vực 9 (gồm 7 xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) ghi nhận mức tăng cao nhất tới 26% so với bảng giá đất hiện hành.

Mức giá mới cao nhất trong nhóm này là tại Quốc lộ 32 đoạn từ khu vực giáp phường Xuân Phương đến ngã ba đường vào khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, với 64,7 triệu đồng/m².

Giá đất các khu vực khác cũng có mức tăng đáng kể; trong đó giá đất bình quân ở vị trí 1 khu vực 9 đạt 30,4 triệu đồng/m², tăng từ mức 26,8 triệu đồng/m² hiện nay; khu vực 7 (gồm 9 xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (gồm 12 xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) cũng tăng 25%.

Đối với bảng giá đất mới, theo báo cáo giải trình của UBND TP. Hà Nội, việc phân chia khu vực trong bảng giá đất được thực hiện dựa trên các nguyên tắc về mức độ phát triển kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, đặc điểm tuyến đường và khả năng sinh lợi của từng khu vực nhằm phản ánh sát giá thị trường.

UBND TP. Hà Nội cho rằng, hiện nay chưa có đầy đủ thông tin chi tiết về từng loại đất nông nghiệp trên từng địa bàn phường, xã nên việc xác định cụ thể cho từng khu vực có thể dẫn đến sai lệch hoặc không thống nhất.

Bên cạnh đó, các quy định về ranh giới loại đất nông nghiệp có thể thay đổi theo từng giai đoạn, gây biến động và khó khăn trong việc cập nhật bảng giá. Vì vậy, bảng giá đất không nêu rõ từng loại đất nông nghiệp theo từng phường, xã mà quy định theo nhóm và khu vực chung để bảo đảm tính ổn định, dễ áp dụng.

UBND TP. Hà Nội cũng cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất mới đảm bảo nguyên tắc thị trường, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt sự chênh lệch giữa giá đất quy định tại bảng giá đất và giá đất giao dịch góp phần đồng bộ cơ chế, chính sách, minh bạch thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, mức tăng không quá lớn giúp đảm bảo hài hòa, cân đối thu, chi ngân sách; không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, sản xuất, phát triển kinh tế của các tổ chức, cá nhân.

Bảng giá đất mới của TP. Hà Nội được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá đất mới cũng được dùng điều chỉnh các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Với người dân, trong các giao dịch đất đai nếu thỏa thuận giá đất thấp hơn bảng giá được công bố, cơ quan quản lý đất đai có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Dù giao dịch hợp pháp, người dân vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức giá tối thiểu của bảng giá đất.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc tăng giá đất theo bảng giá đất mới giúp đất đai biến thành nguồn lực để phát triển, quá đó giúp tăng nguồn thu từ đất vào ngân sách, người dân bị thu hồi đất cũng sẽ được bồi thường thỏa đáng hơn.

Tuy nhiên, hệ lụy đi kèm là việc tăng gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp khi các chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao, trong đó bao gồm tiền thuê đất hàng năm, tiền thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Góp ý tới cơ quan soạn thảo bảng giá đất khi mới ở trạng thái dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, bảng giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, giá đất tăng cao sẽ làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư này sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố nhằm mục đích giãn dân, dẫn đến nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm và gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội.

Đồng tình với quan điểm trên, chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, bảng giá đất mới tăng sẽ tác động trực tiếp lên chi phí và giá bán. Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng không thể đổ lỗi hoàn toàn cho việc điều chỉnh tăng bảng giá đất đối với sự tăng vọt của giá bất động sản bởi giá bất động sản tăng còn do nhiều yếu tố tác động khác của thị trường, trong đó quan ngại nhất là tình trạng đầu cơ và thổi giá.

Vì vậy, để bình ổn và tiến tới hạ giá bán bất động sản, ông Thịnh đề nghị Nhà nước tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý thông qua việc minh bạch hóa thông tin, dữ liệu về quy hoạch, giá đất, và giao dịch bất động sản.