Nguồn cung hạng B đẩy phía Tây thành “điểm nóng” văn phòng Thủ đô

Khu vực phía Tây đang ngày càng khẳng định vai trò là động lực tăng trưởng chính của thị trường văn phòng Hà Nội..

Tâm điểm mới của thị trường Hà Nội

Bức tranh thị trường văn phòng Hà Nội cuối năm 2025 cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt về phía Tây thành phố. Báo cáo Thị trường Văn phòng Hà Nội MarketBeat Q4 2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, khu vực này tiếp tục đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng, nhờ nguồn cung mới dồi dào và chiến lược phát triển đô thị đồng bộ. Không chỉ mở rộng về quy mô, phía Tây còn đang định hình chuẩn mực mới cho không gian làm việc hiện đại, linh hoạt và bền vững tại Thủ đô.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Bộ phận Cho thuê (Cushman & Wakefield Việt Nam), động lực quan trọng nhất đến từ làn sóng dự án hạng B gia nhập thị trường trong năm qua. Riêng quý IV/2025, hai tòa nhà mới đi vào vận hành đã bổ sung gần 79.000m² diện tích cho thuê thực tế, góp phần gia tăng đáng kể lựa chọn cho doanh nghiệp. Việc tập trung nguồn cung tại một khu vực có hạ tầng hoàn thiện nhanh đã tạo nên hiệu ứng cộng hưởng, giúp phía Tây trở thành tâm điểm sôi động nhất thị trường.

So với khu lõi trung tâm truyền thống, phía Tây sở hữu quỹ đất lớn và khả năng quy hoạch đồng bộ hơn. Điều này cho phép chủ đầu tư phát triển các tổ hợp văn phòng có diện tích sàn rộng, thiết kế hiện đại và tích hợp nhiều tiện ích. Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng tối ưu chi phí, mô hình tòa nhà hiệu quả vận hành, giá thuê cạnh tranh đã trở thành lợi thế nổi bật của khu vực này.

Trong quý IV/2025, giá chào thuê trung bình của phân khúc Hạng A tại Hà Nội đạt 31,85 USD/m²/tháng.

Ở góc độ khách thuê, chiến lược lựa chọn văn phòng đang thay đổi đáng kể. Doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến vị trí mà còn cân nhắc chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng đáp ứng không gian linh hoạt. Các dự án mới tại phía Tây thường hướng tới thiết kế mở, tăng cường ánh sáng tự nhiên, tiết kiệm năng lượng và đạt chứng chỉ công trình xanh, phù hợp xu hướng làm việc bền vững toàn cầu.

Cơ cấu nguồn cung hiện nay cho thấy phân khúc hạng B chiếm ưu thế, với khoảng 57% tổng diện tích toàn thị trường, trong khi hạng A chiếm 43%. Sự gia tăng mạnh của hạng B phản ánh nhu cầu lớn đối với không gian làm việc hiện đại nhưng vẫn đảm bảo bài toán chi phí. Đây cũng là phân khúc có khả năng thích ứng nhanh trước biến động kinh tế và thay đổi chiến lược của doanh nghiệp.

Khoảng 60% nguồn cung đổ về phía Tây

Trong quý IV/2025, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tăng nhẹ lên hơn 77%, cho thấy nhu cầu ổn định với các tòa nhà cao cấp. Ngược lại, hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%, giảm nhẹ do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Tuy nhiên, mức giảm này được đánh giá chỉ mang tính ngắn hạn, khi thị trường cần thời gian hấp thụ lượng diện tích vừa đưa vào khai thác.

Giá chào thuê trung bình của phân khúc hạng A duy trì quanh mức 31,85 USD/m²/tháng, ổn định theo quý. Trong khi đó, giá thuê hạng B có xu hướng điều chỉnh giảm nhẹ. Các chủ tòa nhà áp dụng chiến lược linh hoạt hơn, như gia tăng ưu đãi hoặc hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất, nhằm duy trì sức cạnh tranh trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn nguồn cung tăng mạnh.

Xu hướng phát triển sắp tới sẽ xoay quanh tiêu chuẩn kỹ thuật cao và công trình xanh. Chủ đầu tư ngày càng chú trọng chứng chỉ bền vững, tối ưu hóa năng lượng và nâng cao trải nghiệm người dùng. Những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí này được kỳ vọng sẽ duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định và khả năng tăng giá dài hạn. Ngược lại, các tòa nhà cũ có thể chịu áp lực nâng cấp để giữ chân khách thuê.

Với lợi thế quỹ đất, hạ tầng và định hướng quy hoạch, phía Tây Hà Nội đang từng bước chuyển mình từ khu vực mở rộng thành trung tâm văn phòng năng động. Sự hội tụ của nguồn cung mới, nhu cầu bền vững và xu hướng thiết kế xanh tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bức tranh chung của thị trường, phía Tây không chỉ là điểm sáng hiện tại mà còn là động lực dẫn dắt tương lai.