Theo đó, quy trình xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển từ phương pháp xác định giá đất cụ thể vốn phức tạp, kéo dài sang sử dụng Bảng giá đất kết hợp Hệ số điều chỉnh, hứa hẹn một cơ chế nhanh chóng, minh bạch và sát với thị trường hơn.

Trong bối cảnh Luật Đất đai hiện hành vẫn còn nhiều vướng mắc khiến tiến độ hàng loạt dự án phát triển bị đình trệ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự thảo Nghị định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Trọng tâm cải cách là xóa bỏ sự phụ thuộc vào "giá đất cụ thể". Phương pháp này vốn được xem là một trong những nguyên nhân chính gây kéo dài thời gian thực hiện dự án và làm phát sinh khiếu kiện phức tạp do sự thiếu thống nhất trong quy trình thẩm định.

Về nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi, cơ quan soạn thảo đề nghị áp dụng Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định, được xây dựng chi tiết theo loại đất, vị trí và khu vực, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sự khác biệt cốt lõi nằm ở việc sử dụng Hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này sẽ là công cụ linh hoạt được nhân với mức giá trong bảng để xác định mức bồi thường thực tế. Về lý thuyết, cơ chế này giúp giá trị bồi thường tiệm cận với thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi mà không cần trải qua quy trình thẩm định giá tốn kém và mất thời gian. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ không chỉ đẩy nhanh tiến độ đầu tư công mà còn tăng tính dự báo, giảm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Khai thông nguồn lực đất đai cho các dự án trọng điểm

Song song với việc cải cách định giá, dự thảo cũng đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế - xã hội, nhằm khai thông nguồn lực đất đai đang bị kẹt lại và giải quyết các điểm nghẽn thực tiễn.

Đáng chú ý nhất là việc cho phép thu hồi đất phục vụ các dự án động lực quy mô lớn như khu Thương mại tự do hay Trung tâm Tài chính quốc tế. Theo lập luận của cơ quan soạn thảo, các dự án này có quy mô sử dụng đất lớn, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách và tạo việc làm đáng kể, nhưng hiện chưa có quy định rõ ràng về thẩm quyền thu hồi đất, gây khó khăn cho việc tiếp cận đất đai và triển khai dự án.

Một thay đổi quan trọng khác nhằm giải quyết bế tắc giải phóng mặt bằng là quy định về thu hồi phần diện tích còn lại. Cụ thể, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được với 75% diện tích hoặc số lượng người có đất, HĐND cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần đất còn lại. Điều khoản này được đánh giá là một giải pháp then chốt nhằm phá vỡ thế bế tắc, tránh tình trạng một số ít hộ dân cố tình cản trở, làm đình trệ toàn bộ dự án, bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng và nền kinh tế. Ngoài ra, việc thu hồi đất để tạo quỹ đất phục vụ thanh toán theo hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao) và cho thuê đất để duy trì sản xuất kinh doanh cũng được đề cập.

Cơ quan thẩm tra cảnh báo: rủi ro từ tính chủ quan của hệ số điều chỉnh

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra, cụ thể là Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đã đưa ra quan điểm vô cùng thận trọng. Chủ nhiệm Ủy ban Phan Văn Mãi cho rằng, việc chuyển đổi phải tuyệt đối đảm bảo mục tiêu chính của chính sách, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Quan ngại lớn nhất được đặt ra là về căn cứ xác định Hệ số điều chỉnh. Ủy ban Kinh tế và Tài chính thừa nhận Hệ số điều chỉnh có ưu điểm là dễ tính toán, nhưng cơ sở để xác định hệ số này lại chưa thực sự rõ ràng. Nếu thiếu một cơ sở khoa học, công khai và minh bạch, hệ số này có thể dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng, khiến giá đất bồi thường hoặc giá đất tái định cư được xác định có nguy cơ không còn sát với giá trị thị trường thực tế.

Cơ quan thẩm tra tái khẳng định tầm quan trọng của việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường để đảm bảo sự công bằng và minh bạch cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai cần một lộ trình rõ ràng, thận trọng, đi kèm với các phương pháp định giá khoa học và sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đặc biệt nhấn mạnh cần rà soát kỹ lưỡng quy định xử lý chuyển tiếp để đảm bảo không phát sinh vướng mắc khi áp dụng, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể theo luật hiện hành.