Bất động sản công nghiệp duy trì sức hút nhờ dòng vốn FDI

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Ảnh: T.Hiền

Nguồn cung mở rộng, nhu cầu tiếp tục duy trì tích cực

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm 62% tổng vốn FDI đăng ký mới, tương đương 10,8 tỷ USD.

Bất chấp những biến động về địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế, Việt Nam vẫn duy trì vai trò là một trong những trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực. Điều này tiếp tục tạo nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở logistics hiện đại tại các vùng sản xuất trọng điểm.

Nghiên cứu của JLL, các nhà đầu tư tiếp tục ưu tiên những tài sản tạo dòng tiền ổn định như nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn, phản ánh nhu cầu bền vững đối với các sản phẩm công nghiệp chất lượng cao.

Trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đạt gần 41.000 ha, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn tiếp tục mở rộng, lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m2 và 8,6 triệu m2, tăng tương ứng 15% và 10%.

Một số dự án mới được đưa vào thị trường gồm KTG Industrial An Phước 2 và Kizuna Eco2IP tại Khu công nghiệp Tân Kim mở rộng ở phía Nam; KCN Phúc Điền - Hải Phòng và SLP Park Tiên Du tại phía Bắc.

Song song với nguồn cung gia tăng, mức độ hấp thụ vẫn duy trì tích cực. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hàng trăm héc-ta đất công nghiệp cùng khoảng 350.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và 450.000 m2 nhà kho xây sẵn được giao dịch. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

Theo JLL, cơ cấu khách thuê cũng có sự khác biệt giữa các vùng. Tại phía Nam, nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành sản xuất truyền thống như dệt may, cơ khí, thực phẩm và hàng tiêu dùng nhanh; trong khi phía Bắc tiếp tục thu hút các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ và điện tử. Các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử cũng duy trì nhu cầu ổn định đối với hệ thống kho vận.

Đáng chú ý, xu hướng mở rộng địa điểm đầu tư ngày càng rõ nét. Bên cạnh các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi nhờ lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Theo JLL, xu hướng này đang góp phần mở rộng không gian phát triển của bất động sản công nghiệp và tạo thêm dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai.

Dư địa tăng trưởng còn lớn nhưng cạnh tranh sẽ chuyển sang chất lượng

Theo ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam, tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn. JLL ước tính, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy nguồn cung hiện có.

Tuy nhiên, theo ông Will Trần, vấn đề đặt ra không còn đơn thuần là thu hút thêm dự án đầu tư mà là làm thế nào để lựa chọn được các dự án chất lượng cao, thuộc nhóm ngành ưu tiên, ứng dụng công nghệ tiên tiến, thân thiện với môi trường và phù hợp với định hướng phát triển bền vững.

Cùng với nhu cầu ổn định, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Đến hết nửa đầu năm 2026, giá chào thuê thuần bình quân đạt 142 USD/m2/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m2/kỳ thuê tại miền Nam.

Những khu công nghiệp nằm gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao nhờ tỷ lệ lấp đầy tốt, trong khi các thị trường mới nổi với nguồn cung lớn mang đến thêm lựa chọn cho khách thuê và góp phần giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp xây sẵn, giá thuê nhà xưởng và nhà kho được dự báo duy trì ổn định trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo JLL, các tài sản đáp ứng tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, ESG, quản lý năng lượng hoặc có chứng nhận công trình xanh vẫn có khả năng đạt mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung.

Triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp cũng được kỳ vọng tích cực hơn trong bối cảnh Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nghị quyết xác định định hướng thu hút có chọn lọc các dự án FDI chất lượng cao, ưu tiên công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, giá trị gia tăng lớn và phát triển bền vững.

Đây được xem là nền tảng để Việt Nam tiếp tục nâng cao sức hấp dẫn trong thu hút đầu tư, đồng thời tạo thêm động lực cho nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng và hạ tầng logistics gắn với các ngành sản xuất công nghệ cao.

JLL dự báo trong 12-24 tháng tới, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất trong khu vực và các dự án hạ tầng đang được triển khai trên cả nước.

Đến cuối năm 2026, các thị trường trọng điểm dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m2 nhà kho xây sẵn và khoảng 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn. Mặc dù nguồn cung tiếp tục gia tăng, JLL cho rằng giá thuê vẫn có khả năng duy trì xu hướng tăng ổn định nhờ nhu cầu của thị trường.

Theo ông Will Trần, dù Việt Nam không còn được định vị là điểm đến sản xuất chi phí thấp, Việt Nam vẫn duy trì lợi thế về vị trí địa lý và chính sách thu hút đầu tư. Cùng với đó, việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thông qua đào tạo và phát triển kỹ năng sẽ là nền tảng để Việt Nam thu hút các ngành sản xuất ứng dụng công nghệ cao và tạo ra giá trị gia tăng lớn hơn trong thời gian tới.