Nghị định số 20/2026/NĐ-CP mở rộng dư địa cho bất động sản khu công nghiệp

Cơ chế ưu đãi trực tiếp

Ngày 15/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 20/2026/NĐ-CP, hướng dẫn chi tiết thi hành Nghị quyết số 198/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm thúc đẩy phát triển khu vực kinh tế tư nhân. Điểm đáng chú ý của Nghị định là lần đầu tiên làm rõ và cụ thể hóa các ưu đãi trực tiếp dành cho lĩnh vực khu công nghiệp, một mắt xích quan trọng trong chuỗi thu hút đầu tư và phát triển sản xuất.

Các chủ đầu tư hạ tầng KCN sau khi hỗ trợ giảm tiền thuê đất cho doanh nghiệp sẽ được Nhà nước hoàn trả khoản này thông qua hình thức bù trừ nghĩa vụ thuế hoặc chi trực tiếp từ ngân sách.

Theo đánh giá của CTCP Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HSC), khung chính sách mới giúp giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu cho các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, đồng thời cải thiện tỷ lệ lấp đầy sớm và nâng cao chất lượng khách thuê. Thay vì chỉ hỗ trợ gián tiếp thông qua ưu đãi thuế chung, Nghị định số 20/2026/NĐ-CP đi thẳng vào những điểm nghẽn lớn nhất của mô hình khu công nghiệp, bao gồm chi phí hạ tầng, mặt bằng và dòng tiền trong giai đoạn đầu triển khai dự án.

Một trong những cơ chế then chốt là việc ngân sách địa phương được phép “chia lửa” với doanh nghiệp trong đầu tư hạ tầng. Theo đó, tỉnh, thành phố có thể tham gia đồng đầu tư các hạng mục thiết yếu như giao thông kết nối, tiện ích ngoài và trong hàng rào khu công nghiệp, cũng như công tác giải phóng mặt bằng. Cách tiếp cận này giúp giảm đáng kể gánh nặng vốn trong giai đoạn đầu, vốn thường quyết định tiến độ và hiệu quả khai thác của dự án khu công nghiệp.

Bên cạnh hỗ trợ hạ tầng, Nghị định số 20/2026/NĐ-CP gắn ưu đãi với yêu cầu tái cơ cấu quỹ đất theo hướng nâng cao chất lượng hệ sinh thái sản xuất. Các chủ đầu tư khu công nghiệp khi nhận hỗ trợ phải dành khoảng 20 ha đối với khu công nghiệp mới, hoặc tương đương khoảng 5% tổng diện tích, cho doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa, cùng các startup đổi mới sáng tạo. Điều này không chỉ giúp đa dạng hóa cơ cấu khách thuê mà còn hướng khu công nghiệp phát triển theo chiều sâu, bền vững hơn.

Cơ chế ưu đãi tiền thuê đất được thiết kế theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và doanh nghiệp thuê đất. Khách thuê đủ điều kiện được giảm tối thiểu 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu, trong khi phần tiền đã giảm sẽ được Nhà nước hoàn trả cho chủ đầu tư khu công nghiệp thông qua bù trừ nghĩa vụ thuế hoặc chi trực tiếp từ ngân sách. Nhờ đó, chủ đầu tư không bị suy giảm biên lợi nhuận, còn tốc độ hấp thụ mặt bằng được cải thiện rõ rệt.

Triển vọng nhóm ngành và cổ phiếu đáng chú ý

Từ góc độ thị trường, ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng, Nghị định số 20/2026/NĐ-CP được kỳ vọng tạo cú hích cho hoạt động sản xuất - kinh doanh nói chung, đồng thời mở ra dư địa tăng trưởng cho nhiều nhóm ngành trên thị trường chứng khoán. Trong đó, bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm hưởng lợi rõ nét nhất từ các cơ chế ưu đãi mới.

Theo ông Nguyễn Thế Minh, việc Nhà nước hoàn trả phần tiền thuê đất đã giảm cho doanh nghiệp thuê giúp cải thiện đáng kể dòng tiền và hiệu quả tài chính của các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Đây là yếu tố quan trọng trong bối cảnh nhiều dự án khu công nghiệp trước đây gặp áp lực lớn về vốn và thời gian thu hồi đầu tư kéo dài. Với cơ chế mới, rủi ro triển khai ở giai đoạn đầu được giảm bớt, qua đó hỗ trợ tích cực cho hoạt động kinh doanh và kế hoạch mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp.

Về tác động tổng thể, Nghị định số 20/2026/NĐ-CP tạo ra một khung pháp lý mang tính thực chất, không chỉ dừng ở ưu đãi trên giấy. Chính sách giúp chia sẻ chi phí đầu tư hạ tầng, thúc đẩy lấp đầy sớm, nâng cao chất lượng hệ sinh thái khách thuê và giảm rủi ro trong giai đoạn đầu dự án. Đây là những yếu tố cốt lõi quyết định sức hấp dẫn dài hạn của bất động sản khu công nghiệp trong bối cảnh cạnh tranh thu hút vốn đầu tư ngày càng gay gắt.

Trên thị trường chứng khoán, hầu hết các chủ đầu tư khu công nghiệp đều có thể hưởng lợi nếu triển khai hiệu quả tại địa phương. Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, sẵn sàng cho thuê, định vị rõ phân khúc khách thuê và có nền tảng tài chính ổn định sẽ có lợi thế nổi trội hơn. Một số cổ phiếu được nhắc tới trong việc hưởng lợi này gồm: BCM, IDC, KBC, PHR và GVR.

Ở góc nhìn chiến lược, theo đánh giá của các chuyên gia, Nghị định số 20/2026/NĐ-CP không tạo ra “sóng đầu cơ” ngắn hạn, mà đóng vai trò như một chính sách “đỡ chi phí - đỡ rủi ro - đỡ vốn” cho doanh nghiệp. Qua đó, bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, phù hợp hơn với nhà đầu tư trung và dài hạn, trong bối cảnh quỹ đất và chính sách ngày càng trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Ngành.