Dư địa cho tăng trưởng bền vững

Chiều 18/9, tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025: "Sóng vệ tinh", ông Vương Duy Dũng- Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 đến nay ghi nhận nhiều tín hiệu sáng khi nguồn cung đã dồi dào hơn, tăng khoảng 120% so với cùng kỳ năm trước.

Cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng, từ căn hộ thương mại, nhà phố, biệt thự cho đến các dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhiều phân khúc khác nhau. Đây là kết quả từ việc Chính phủ ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cải thiện nguồn cung.

Về giá cả, dù vẫn ở mức cao nhưng thị trường không xảy ra tình trạng sốt nóng. Theo chuyên gia, việc giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập không phải điều quá bất thường, bởi khả năng mua nhà không chỉ phụ thuộc vào thu nhập hàng tháng mà còn ở năng lực tích lũy và chi trả dài hạn. 

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận, ông Võ Hồng Thắng- Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) cho biết, chỉ trong 8 tháng năm 2025, hơn 28.000 căn hộ đã được chào bán, gấp rưỡi năm ngoái, với hơn 20.000 căn tiêu thụ thành công - con số gấp ba năm 2024. Nhà phố, biệt thự và cả đất nền đều ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, minh chứng cho sự trở lại sôi động của thị trường.

Tuy nhiên, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng 12-18% (sơ cấp và thứ cấp), đạt trung bình hơn 80 triệu đồng một m2. Tương tự, khu vực tại Bình Dương cũ, mức tăng giá địa ốc khoảng 8-10%, lên khoảng 47 triệu đồng mỗi m2. Điều này tạo áp lực lớn cho nhóm khách hàng trẻ, người có nhu cầu nhà ở thực.

Cũng theo số liệu của DKRA độ tuổi của nhóm khách đầu tư tập trung ở 35 – 44 tuổi, chiếm tới 36%, trong khi người mua để ở chủ yếu ở độ tuổi 25 – 34, chiếm khoảng 40%.

Về nguồn cung thị trường không còn bó hẹp trong TP. Hồ Chí Minh mà mở rộng ra các địa phương lân cận. Tỉnh Long An cũ chiếm 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự; tỉnh Bình Dương cũ vượt TP. Hồ Chí Minh về nguồn cung căn hộ, chiếm 45,5% toàn thị trường. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh vẫn tập trung phân khúc cao cấp, căn hộ hạng A, còn các tỉnh giáp ranh dẫn dắt thị trường ở phân khúc trung cấp và bình dân.

"Khẩu vị" người mua bất động sản cũng đã thay đổi, phản ánh rõ ở sự khác biệt giữa người mua để ở và người mua để đầu tư. 

Theo kết quả một khảo sát của Batdongsan - nền tảng cung cấp dữ liệu, giúp người dùng tìm nhà - có tới 73% người mua bất động sản chỉ muốn nắm giữ tài sản trong 1-5 năm trước khi bán lại. Nhóm đầu tư ngắn hạn 1-3 năm chiếm 51%. Điều này phản ánh tâm lý "lướt sóng" vẫn phổ biến trên thị trường.

Cần hiện thực hóa giấc mơ an cư

Nhưng phía sau bức tranh sáng màu, vẫn còn một thực tế khiến nhiều người không khỏi chạnh lòng. TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế chỉ ra, một thống kê đáng chú ý cho thấy một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng chỉ ra 10 năm qua, tốc độ tăng giá nhà đã vượt mức tăng thu nhập của người dân. Cụ thể, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị đã tăng gấp đôi trong 10 năm, từ 4-5 triệu đồng lên hơn 8-10 triệu đồng mỗi tháng.

"Vì vậy, yêu cầu kiểm soát giá bất động sản, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân", TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Một trong những giải pháp quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay là tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt quan tâm đến kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn, đồng thời tránh tình trạng đầu tư dàn trải.

Dẫn đến áp lực vốn, dòng tiền và gia tăng rủi ro tài chính. Đây là điều cần được cảnh báo sớm để tránh hệ quả tiêu cực về lâu dài.

Đồng thời, việc nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản sẽ tạo ra nền tảng quan trọng để thị trường minh bạch hơn. 

Ở góc độ chính sách, Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở.

Theo các chuyên gia, cơ hội hiện vẫn nhiều hơn thách thức. Nếu tận dụng tốt sự phục hồi của nguồn cung, xu hướng dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, cùng chính sách hỗ trợ kịp thời, doanh nghiệp hoàn toàn có thể vượt khó để phát triển bền vững. Quan trọng hơn, những bước đi quyết liệt hôm nay sẽ giúp giấc mơ an cư của hàng triệu người Việt không còn quá xa vời.