Bất động sản năm 2026: Vẫn là kênh đầu tư "chân ái"

Niềm tin thị trường bất động sản dần được củng cố nhờ tình hình vĩ mô ổn định, khung pháp lý dần hoàn thiện.

Yếu tố nào tác động thị trường?

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ năm 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Hạ tầng đi vào vận hành, các cực tăng trưởng mới dần lộ diện, cùng với xu hướng dòng vốn trung và dài hạn quay trở lại sẽ mở ra nhiều cơ hội cho thị trường địa ốc.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng, niềm tin thị trường dần được củng cố nhờ tình hình vĩ mô ổn định, song dòng tiền không phân bổ đại trà mà hướng đến những phân khúc, dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá trị sử dụng thực và chủ đầu tư đủ năng lực, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mang tính chọn lọc rõ nét.

Đặc biệt, từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản cùng với bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Trong bối cảnh khung pháp lý dần hoàn thiện, rủi ro thể chế được thu hẹp rõ rệt và hạ tầng được đầu tư đồng bộ hơn, thị trường bắt đầu phát đi những tín hiệu đủ độ tin cậy để dòng vốn dài hạn quay trở lại.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, có bốn yếu tố vĩ mô tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản trong năm 2026 gồm: Chính sách tiền tệ, đặc biệt là mặt bằng lãi suất và tăng trưởng tín dụng; Hành lang pháp lý, khi các luật mới bắt đầu đi vào thực thi; Tăng trưởng kinh tế; và Đầu tư công, động lực có thể đóng góp tới 18 - 20% GDP mỗi năm.

Liên quan đến mặt bằng lãi suất, một điều đáng lưu ý là từ sau Tết Dương lịch 2026, lãi suất huy động tại một số ngân hàng đã vượt ngưỡng 8%/năm ở các kỳ hạn trung - dài hạn, kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt là cho vay bất động sản, tăng cao. Lãi suất tại một số ngân hàng đã được điều chỉnh tăng, khiến chi phí vốn trở thành áp lực đáng kể đối với cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp phát triển dự án. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn bài toán dòng tiền, biên an toàn tài chính và khả năng xoay xở trong những kịch bản bất lợi.

Vẫn là kênh đầu tư "chân ái"

Trong nhiều năm qua, ba kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn luôn giữ sức hút đặc biệt. Trong đó, đối với nhiều nhà đầu tư, bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư "chân ái".

Theo TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế năm 2026 được dự báo là giai đoạn dòng tiền trên thị trường trở nên thận trọng hơn, khi các yếu tố bất định của kinh tế toàn cầu và quá trình tái cơ cấu trong nước buộc nhà đầu tư phải ưu tiên tiêu chí giá trị thực, bền vững. Trong bối cảnh đó, bất động sản tiếp tục khẳng định vị thế là kênh tích lũy tài sản an toàn và ổn định.

Cùng chung nhận định này, PGS. TS. Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản phát huy ưu thế rõ nét ở khả năng giữ giá, chống trượt giá và tích lũy giá trị theo thời gian, do đó đây vẫn là kênh giữ tiền tương đối an toàn và chắc chắn trong dài hạn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xét trên phương diện sinh lời, bất động sản có ưu thế vượt trội nhờ khả năng tạo ra "lợi nhuận kép" vừa hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian, vừa tạo dòng tiền ổn định thông qua cho thuê hoặc khai thác kinh doanh. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho rằng, bối cảnh mới buộc nhà đầu tư phải rời bỏ tư duy "đánh nhanh, thắng nhanh" để chuyển sang cách tiếp cận thận trọng, bài bản và dài hạn hơn. Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Nói cách khác, kênh đầu tư bất động sản cũng sẽ yêu cầu cao hơn khi đòi hỏi tiềm lực tài chính lớn hơn, yêu cầu nhà đầu tư có nền tảng vốn vững chắc hoặc khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả.

Theo Phó Tổng Giám đốc Nguyễn Quốc An, năm 2026, tâm lý thị trường sẽ không còn những cơn hưng phấn cực đoan, nhưng cũng không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Đa phần nhà đầu tư đã chuẩn bị kịch bản cho nhiều tình huống khác nhau và chấp nhận thực tế rằng, bất động sản là cuộc chơi dài hơi.

Ở góc nhìn dài hạn, PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cũng cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng. Sau các đợt sáp nhập đơn vị hành chính, mặt bằng giá sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Một số địa phương từng là trung tâm hành chính cũ có thể chứng kiến giá điều chỉnh do vai trò suy giảm. Ngược lại, những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, đi kèm đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và dịch vụ công, sẽ có dư địa tăng giá đáng kể.