Bất động sản khu công nghiệp cần 'lột xác' để hút FDI thế hệ mới

Để đón dòng vốn FDI thế hệ mới, thay đổi lớn nhất phải bắt đầu từ tư duy phát triển khu công nghiệp. Ảnh: T.H

Bất động sản khu công nghiệp chuyển từ bán quỹ đất sang phát triển hệ sinh thái

Bất động sản khu công nghiệp đang bước vào một giai đoạn phát triển mới khi Nghị quyết số 10-NQ/TW xác định phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao theo hướng hiện đại, sinh thái và thông minh; đồng thời gắn kết với logistics, hạ tầng số, năng lượng, trung tâm đổi mới sáng tạo và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Định hướng này cho thấy mục tiêu của Việt Nam không chỉ là thu hút nhiều hơn dòng vốn FDI mà còn nâng cao chất lượng dòng vốn, hướng tới các ngành công nghệ cao, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu, công nghệ sinh học và công nghiệp xanh, có khả năng lan tỏa và tạo giá trị gia tăng lớn cho nền kinh tế.

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hệ sinh thái DVL Ventures, chuyên gia chính sách đầu tư và cấu trúc dự án, để đón dòng vốn FDI thế hệ mới, thay đổi lớn nhất phải bắt đầu từ tư duy phát triển khu công nghiệp.

Nếu trước đây, khu công nghiệp chủ yếu được xem là nơi cung cấp quỹ đất và hạ tầng kỹ thuật thì hiện nay, các tập đoàn công nghệ toàn cầu đánh giá toàn bộ hệ sinh thái đầu tư trước khi đưa ra quyết định.

Những yếu tố như khả năng cung cấp điện ổn định, tiếp cận năng lượng tái tạo, chất lượng logistics, hạ tầng dữ liệu, nguồn nhân lực kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và môi trường sống dành cho chuyên gia đều trở thành tiêu chí quan trọng.

Theo ông Chung, Nghị quyết số 10 đã tiếp cận rất đúng khi đặt khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, trung tâm đổi mới sáng tạo, logistics, dữ liệu và năng lượng trong cùng một hệ sinh thái phát triển.

Đây là nền tảng đặc biệt quan trọng để thu hút các ngành công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu, công nghệ sinh học hay công nghiệp xanh.

“Đối với những địa phương đang phát triển công nghiệp mạnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc hay Phú Thọ, lợi thế cạnh tranh trong tương lai sẽ không còn nằm ở quy mô quỹ đất công nghiệp mà ở chất lượng của hệ sinh thái đầu tư”, ông Nguyễn Hồng Chung nhận định.

Theo đó, địa phương nào xây dựng được môi trường đầu tư thuận lợi hơn, logistics hiệu quả hơn, nguồn nhân lực chất lượng cao hơn và hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện hơn sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Tháo gỡ điểm nghẽn để phát triển bất động sản khu công nghiệp thế hệ mới

Ở góc độ doanh nghiệp tư vấn đầu tư công nghiệp, ông Robert Linh, Giám đốc Vietnam Industry Zone (VIZ) cho rằng khu công nghiệp Việt Nam đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi từ mô hình “không gian sản xuất” sang mô hình “hệ sinh thái công nghiệp tích hợp”.

Theo ông, trong giai đoạn trước, lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệp chủ yếu dựa vào quỹ đất, giá thuê và hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, xu hướng này đang thay đổi nhanh chóng khi các tập đoàn đa quốc gia ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối chuỗi cung ứng, hạ tầng số, năng lượng xanh, logistics thông minh, các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và môi trường đổi mới sáng tạo.

Ông Robert Linh gọi đây là mô hình “KCN 5.0”, nơi hạ tầng vật chất được tích hợp với hạ tầng số và các dịch vụ giá trị gia tăng nhằm tạo ra một hệ sinh thái đầu tư hoàn chỉnh.

Đặc biệt, dữ liệu công nghiệp cũng đang trở thành một tài sản chiến lược của khu công nghiệp. Nhà đầu tư hiện nay không chỉ quan tâm còn bao nhiêu héc-ta đất sẵn sàng cho thuê mà còn muốn biết khu công nghiệp có bao nhiêu nhà cung ứng đạt chuẩn, khả năng cung cấp điện xanh có ổn định hay không, nguồn nhân lực kỹ thuật có sẵn đến đâu và khả năng kết nối logistics như thế nào.

“Trong nhiều trường hợp, dữ liệu công nghiệp quan trọng không kém đất công nghiệp”, ông Robert Linh nhận định.

Bên cạnh triển vọng phát triển, theo vị chuyên gia này, khu công nghiệp Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn cần sớm được tháo gỡ.

Thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở thiếu quỹ đất hay thiếu nguồn vốn mà nằm ở tốc độ cải cách thể chế, chất lượng quy hoạch liên vùng và khả năng đáp ứng nhu cầu về năng lượng xanh.

“Thực tế cho thấy, nhiều tập đoàn quốc tế có thể hoàn tất quyết định đầu tư chỉ trong vài tháng, trong khi quá trình hoàn thiện thủ tục tại một số địa phương vẫn kéo dài, làm giảm lợi thế cạnh tranh của Việt Nam so với nhiều quốc gia trong khu vực”, ông Robert Linh lưu ý.

Theo đại diện Vietnam Industry Zone, khu công nghiệp trong tương lai sẽ không chỉ là nơi đặt nhà máy mà sẽ trở thành trung tâm sản xuất, trung tâm dữ liệu, trung tâm logistics và trung tâm đổi mới sáng tạo của nền kinh tế.

Khi đó, giá trị của khu công nghiệp không còn được đo bằng diện tích đất cho thuê mà bằng khả năng kết nối doanh nghiệp Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Các chuyên gia đều cho rằng, trong bối cảnh cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gay gắt, việc phát triển khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ là yêu cầu của quá trình công nghiệp hóa mà còn là điều kiện để hiện thực hóa mục tiêu thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao theo tinh thần Nghị quyết số 10-NQ/TW.

Muốn đạt được mục tiêu này, cùng với hoàn thiện hạ tầng và hệ sinh thái đầu tư, Việt Nam cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, nâng cao chất lượng quy hoạch, phát triển nguồn nhân lực và xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định để tạo lợi thế cạnh tranh bền vững trong giai đoạn phát triển mới.